Không bao giờ mua được.

Đây không phải tôi nói nhé. Mà là chính người có tiếng nói trong lĩnh vực bất động sản ở Hà Nội khẳng định trong một bài báo trên báo Lao Động ngày 29/6/2024.

Nguyên văn : "Ông Đỗ Văn Thạch - CEO Dova Land (Hà Nội) khẳng định giá bất động sản hiện nay là một thử thách lớn đối với những người có nhu cầu thực sự. Với mức thu nhập trung bình 30 triệu đồng/tháng, việc mua được một căn hộ tại Hà Nội gần như là điều không thể nếu không có sự hỗ trợ từ các nguồn tài chính khác hoặc phải chấp nhận sống xa trung tâm thành phố".

Các tòa nhà chung cư cao tầng ở Hà Nội hôm 6/11/2024 - Nhac Nguyen / AFP

Lương của các chức danh chủ tịch nước và tổng bí thư là 30 và 42 triệu đồng/tháng (theo thang bảng lương các chức vụ lãnh đạo). Lương của chủ tịch Quốc hội và thủ tướng thấp hơn một chút, 29 và 25 triệu đồng. Lương của chức danh bộ trưởng có hai mức nhưng xấp xỉ 24 triệu đồng.

Mà mức lương này là lương đã tăng sau ngày 1/7/2024, còn trước đó thì thấp hơn khoảng bảy triệu đồng.

Nghĩa là theo CEO bất động sản Đỗ Văn Thạch thì tất cả các lãnh đạo từ bộ trưởng trở lên đến chủ tịch nước, tổng bí thư… đều không thể mua được lấy một căn hộ chung cư tại Hà Nội nếu không có các nguồn tài chính khác.

Một gợi ý cho các nguồn tài chính khác là bán chổi đót, chạy xe ôm thâu đêm, làm men nấu rượu, làm giá đỗ… như ông Phạm Sỹ Quý, nguyên Giám đốc sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Yên Bái ; ông Nguyễn Sỹ Kỷ, Phó Ban Nội chính tỉnh ủy Đắc Lắc ; hay là làm vườn, lao động đến thối cả móng tay như ông Trần Văn Truyền, nguyên Tổng Thanh tra Chính phủ.

Nhưng, thế cũng khó nghĩ nhỉ ? Lãnh đạo đất nước mà phải chạy xe ôm thâu đêm thì sáng ra đi họp hành, chỉ đạo phát triển kinh tế, tiếp khách quốc tế, họp chống tham nhũng hay triển khai nghị quyết… dễ ngủ gật lắm nhé. Nhỡ bọn phóng viên thò ống tê lê dài cả mét chụp trộm cho một phát đăng báo thì lại ảnh hưởng hình ảnh đất nước lắm.

Biệt phủ, còn gọi là nhà

Hôm nọ tôi đi ngang một ngôi chùa ngoại thành khá lớn, mặt tiền rộng cỡ 25-30 m. Bên cạnh lại thấp thoáng dáng một ngôi chùa nữa đang lên khung, to gấp đôi ngôi chùa này, cao sừng sững cỡ ngôi nhà sáu tầng. Ủa cái xóm này người thưa thấy mồ, ai đi chùa mà còn xây chùa xây lên to dữ vậy không biết ?

Chèn đét ơi té ra không phải cái chùa. Mà là cái nhà riêng. Nhà riêng của một ông công an quận đã về hưu, vợ mất rồi nên sống một mình ở đó, còn con cái ở đâu cũng loanh quanh Sài Gòn. Hổng làm gì hết, ăn chơi không à ! Hàng xóm kế bên người ta kể tôi hay vậy.

Cái nhà-chùa làm bằng gỗ, mái ngói, chỉ có ba tầng nhưng mỗi tầng cao đến cả mười mét, mặt tiền bát ngát chó chạy cong đuôi, song song nhiều hàng cột gỗ to tròn, hai bên mái cũng có chút đầu đao cong lên na ná những đầu đao trên các mái chùa cổ. Ông chủ công an mua rất nhiều đất của nhiều nhà xung quanh mới đủ để xây công trình này. So với cung đình ngày xưa, nó còn cao to bề thế hơn gấp mấy lần.

Từ khi nhìn thấy nó tôi mới thêm vỡ lẽ cụm từ "biệt phủ" mà báo chí Việt Nam hay dùng để tả dinh cơ riêng của (khá nhiều) vị cán bộ lãnh đạo.

Những căn nhà ở Hà Nội bị ngập sau bão Yagi hôm 10/9/2024. Nhac Nguyen / AFP

Cũng trong khu vực đó, chỉ cách khoảng 100 m đường chim bay, là những dãy nhà trọ lụp sụp của những người lao động nghèo. Gọi là nhà trọ cho sang, chứ đúng ra nó chỉ hơn cái lều một tẹo ở chỗ cái vách cũng được xây tường cẩn thận, dù chỉ một lớp gạch mỏng téo. Mái tôn đủ màu vì chắp vá từ những miếng tôn to nhỏ cũ mới khác nhau. Còn dưới nền thì mạnh ai nấy lát. Có "cái nhà" sang nhất, là của chủ dãy trọ, nền lát bằng 101 thứ gạch bông khác nhau, cái dạng đi xin hoặc mua rẻ gạch lẻ của nhà người ta về. Bà chủ dãy trọ mình ên nuôi thằng cháu nhỏ mới bốn tuổi vì ba mẹ nó bỏ đi hết trơn rồi. Trưa nắng vỡ đầu, "nhà" nào cũng mở toang cửa mong hứng tí gió. Bà nội nằm trên cái nệm đặt thẳng dưới sàn, bên cạnh là cái quạt chạy hết công suất. Thằng cháu tự do loay hoay chơi với mấy cái xe đồ chơi bên cạnh. Cái "nhà" bên cạnh, đầu dãy, từ trên mái xuống lủ khủ cả trăm thứ đồ dùng cơ khí, chỗ nằm là cái sạp gỗ tạp xám xịt, chân thật cao, còn kê thêm lên mấy viên gạch. Nền nhà là nền đất giậm láng ẹp xuống quét tước cho dễ. Nhưng cả khu trọ lọt thỏm trong vùng đất thấp hơn mặt đường, nên khi mưa trút xuống dầm dề thì cả dãy trọ trở thành cái ao. Khỏi phải hình dung nền đất của cái nhà đầu dãy đó sẽ ra sao.

Dãy trọ có chừng gần 20 căn phòng như vậy. Sáng sáng, vẫn có mấy đứa con nít bận đồng phục áo trắng quần xanh, mang khăn quàng đỏ ôm cặp tới trường. Nhưng so với con nít nhà khá giả có hình dong cao lớn trắng trẻo thì mấy đứa này ốm tong, thấp hơn so với độ tuổi, mặt mũi khắc khổ, da đen sạm vừa vì nắng vừa vì thiếu dinh dưỡng,

Ba mẹ tụi nó không ai ở không hết. Họ đều là công nhân, làm thợ tự do hoặc buôn gánh bán bưng. Dựng vào những cái vách tường của khu nhà trọ tạm bợ là trăm thứ bà dằn ve chai đồ cơ khí cũ mà những người đàn ông đi mua hoặc xin về để sửa xài hoặc bán lại. Họ có thể có đất đai ở quê, nhưng đất đai ở miền chắc cà đao xa tít tắp, hoặc không đủ rộng mà cũng không có vốn để để trồng lúa, nuôi cá, nuôi tôm, sống bằng nông nghiệp như những bài hát mộng mơ vẫn vẽ ra bức tranh đồng quê yên bình no ấm. Cũng có thể họ không có cục đất chọi chim nào, nên suy đi tính lại thì lên thành phố kiếm ăn vẫn là cách tốt nhất.

So sánh ngôi nhà của hai bên, thoạt tiên có vẻ thực là khập khiễng. Nhưng nghĩ kỹ thì một ông trung tá công an cấp quận tiền lương chân chính chưa tới 12 triệu đồng, mà có thể dựng lên tòa dinh cơ chấn động. Những gia đình kia, vợ làm chồng làm cũng có thể kiếm được xêm xêm (same same – tương đương) mức lương của ông công an, nhưng hỏi bao giờ xây được ngôi nhà ở Sài Gòn thì phải chờ tới mấy chục kiếp nữa, họ mới có thể dám ước ao.

Ông Đỗ Văn Thạch nói lương 30 triệu thì cả đời cũng không bao giờ mua được căn hộ chung cư ở Hà Nội. Thế nghĩa là những ông tương tự ông trung tá công an xây biệt phủ to gấp đôi cái chùa kể trên cũng không thể xây nhà bằng tiền lương. Cũng có nghĩa là họ làm kinh tế giỏi, cực kỳ giỏi, chắc chắn thế.

Cách đây ba năm, vào tháng 8/2021, trong giai đoạn Sài Gòn sắp bị COVID vây khốn, cựu Bộ trưởng Bộ Y tế Nguyễn Thanh Long cùng cán bộ địa phương đến thị sát nhà dân ở phường 5, quận 8. Những cán bộ ấy sửng sốt vô cùng vì bà con sống san sát đến nỗi cảm tưởng người nhà này thò khuỷu tay ra là đụng phải người nhà khác luôn. Trong điều kiện đó không thể cách ly hay giãn cách đúng yêu cầu chống dịch.

Nhưng… đúng là… chỉ cán bộ cấp cao mới sửng sốt vì những điều hiển nhiên

Chẳng nói đâu cho xa tít quận 8 vốn mang tiếng là quận nghèo, ngay giữa trung tâm thành phố quận 1, quận 3, chỉ cách những con đường to rộng rực sáng ánh đèn chỉ vài mét, cũng chi chít chằng chịt những con hẻm trong khu dân cư lâu năm nhưng cực kỳ tối tăm dơ bẩn. Gọi là nhà cũng được mà gọi là lều cũng chẳng sai. Hầu hết ngôi nhà chỉ rộng chưa đến 15 m2, người nhà ăn cơm xong cởi trần nằm phanh bụng trên nền nhà xem tivi, chỗ nằm chỉ cách lối đi chung một hai gang tay. Nhiều nhà không nối vào cống thoát nước mà đổ thẳng ra hẻm, nước thải đen ngòm chảy quanh năm suốt tháng như dòng suối lộ thiên ngay giữa lối đi. Người dân phải bắc một tấm ván qua "suối", làm cái cầu tạm. Có nhiều chỗ trong hẻm chẳng hề thấy được mặt trời : những ngôi nhà cất lầu thì cũng đua luôn cái ban công de ra hết cỡ ngoài hẻm để kiếm thêm một chút diện tích. Có nhà vẫn vách tạm bằng những miếng tôn rỉ sét, kê luôn cái bếp ga mini nấu nướng ngay trên lối đi vô hẻm. Áo quần móc vô chỗ nào được thì móc, phơi chỗ nào khô được thì phơi, lắm khi phơi ngay trên đống rác, vô cùng lộn xộn và bẩn thỉu.

Một người dân đang phơi quần áo trong căn họ giộng 6,7 mét vuông ở Thành phố Hồ Chí Minh hôm 3/5/2018. Thanh Nguyen / AFP

Ở Hà Nội, trong những con phố cổ chưa được quy hoạch, tình trạng còn thê thảm hơn. Báo chí Việt Nam từng đăng rất nhiều bài viết, phóng sự các loại về những gia đình sinh sống gần cả đời ngay trên nóc của nhà vệ sinh công cộng, hay một "căn nhà" ba mét vuông nằm trên lối đi vào khu tập thể, chủ nhà muốn vào nhà phải bắc thang trèo lên qua một cái lỗ ở sàn. Những con hẻm sâu thẳm ngoắt ngoéo tối mù mịt mọc đầy rêu, quanh năm không hề có ánh mặt trời, mỗi cái nhà giống như một cái lỗ móc vào hai bên hẻm. Chúng được sinh ra khi người ta đem chia biệt thự to đẹp của một gia đình tư sản cho năm đến sáu hộ cán bộ cùng ở, vào thời kỳ đầu của cách mạng, rồi những gia đình ấy cứ thế đông người lên, chia tách thành những hộ riêng rẽ. Họ thống nhất dành một lối hẹp chỉ vừa đủ một người đi làm lối đi chung, còn "nhà" ai tự cơi nới lấy, lên gác, chia bịt đủ cách. Qua hàng chục năm, đất mặt tiền phố cổ nhờ buôn bán sầm uất mà biến thành đất vàng, mới có cái giá trên trời.

Nhưng những con người sống như đàn chuột phía bên trong thì vẫn ngày ngày chui rúc trong cảnh tối tăm như thế.

Cùng là những người làm thuê lương thấp-thấp chớ, lương cỡ bộ trưởng, chủ tịch nước mà nếu sống bằng đồng lương thì cả đời vẫn không thể mua được một căn hộ Hà Nội, chắc chắn là nghèo òi), nhưng người thì biệt phủ biệt thự căn hộ penhouse rải khắp từ Nam chí Bắc, chưa kể nước ngoài, người thì suốt đời chui rúc những cái ổ chuột thành thị. Khác biệt đó là vì đâu ?

Vì làm lãnh đạo thì phải biết sống thanh liêm và biết làm kinh tế hộ gia đình thật giỏi.

Làm như thế nào thì cứ phấn đấu lên lãnh đạo đi rồi khắc biết.

Lưu ý người đọc bài này nhất thiết không được đọc kèm cùng các tin tức bắt bớ tham nhũng ở Việt Nam. Hai dạng bài này kỵ nhau, đọc cùng dễ xảy ra phản ứng phụ đau tim, lên huyết áp, toát mồ hôi và muốn chửi cả làng.

Còn những người làm ăn lương thiện mà hoài hủy không mua được nhà thì ráng chịu đi, ai biểu đã không làm lãnh đạo mà còn bày đặt muốn an cư.

Nguyễn Nhơn

Nguồn : RFA, 25/11/2024

Tham khảo :

https://laodong.vn/bat-dong-san/gia-nha-dat-tang-manh-nguoi-lao-dong-kho-mua-nha-1416521.ldo

https://laodong.vn/bat-dong-san/thu-nhap-30-trieu-dongthang-van-vat-va-kho-mua-nha-o-ha-noi-1359003.ldo#:~:text=V%E1%BB%9Bi%20m%E1%BB%A9c%20thu%20nh%E1%BA%ADp%20trung,xa%20trung%20t%C3%A2m%20th%C3%A0nh%20ph%E1%BB%91.

https://vnexpress.net/gia-dinh-44-nam-song-tren-noc-nha-ve-sinh-pho-co-3985479.html

https://giadinh.suckhoedoisong.vn/bo-truong-bo-y-te-nguyen-thanh-long-dua-tui-thuoc-va-goi-an-sinh-den-tan-nguoi-dan-1722021082616142846.htm

Thị trường nhà đất Việt Nam từ nhiều năm qua được đánh giá là phát triển không bền vững, tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro. Giá nhà đất quá tầm với của đại bộ phận người lao động, nguồn cung dù dồi dào nhưng những người cần nhà vẫn không với tới.

Các khu chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh

Tháng 8/2024 tại Hà Nội diễn ra một số cuộc đấu giá đất nền gây ồn ào dư luận. Tại huyện Thanh Oai, có 68 thửa đất được tổ chức đấu giá với mức giá trúng cao nhất gần 100,5 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm. Tại huyện Hoài Đức, 19 lô đất cũng được đấu giá với mức giá cao nhất lên đến 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần giá khởi điểm.

Sau khi dư luận chỉ ra nhiều lo ngại về tình trạng đầu cơ, thổi giá, ngày 21/8, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo các cơ quan bộ ngành tiến hành rà soát, kiểm tra việc tổ chức đấu giá và xử lý đối với những vi phạm pháp luật.

Ngày 5/9, tại một cuộc họp báo về phổ biến các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024, khi được hỏi về việc kiểm tra, rà soát đối với những cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất ở Thanh Oai, Hoài Đức, đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết Đoàn kiểm tra của bộ này phối hợp với Sở Tài nguyên và môi trường Thành phố Hà Nội đã tiến hành kiểm tra thực tế và rà soát khối lượng hồ sơ khá lớn, mặc dù vụ việc vẫn đang được tiến hành kiểm tra nhưng cho tới nay vẫn chưa phát hiện ra có kẽ hở hay sai phạm trong các cuộc tổ chức đấu giá.

Như thế nghĩa là có khả năng việc người dân thực sự sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền lớn để được hưởng quyền sử dụng một lô đất là có thật. Điều này đặt trong bối cảnh có sự ồn ào của dư luận hoài nghi về tình trạng đầu cơ thổi giá trước đó đã cho thấy mức độ phát triển quá nóng của giá bất động sản.

Câu hỏi đặt ra là sự tăng giá quá nóng như thế sẽ đưa đến những hệ lụy gì cho nền kinh tế và giải pháp ra sao ?

Một khu dân cư cao cấp tại thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh

Bài học từ ông Lý Quang Diệu

Trong cuốn sách "Bí quyết hóa rồng" do công ty sách Saigonbook dịch và giới thiệu năm 2001, ông Lý Quang Diệu là tác giả sách có chia sẻ một bài học là khi giá nhà đất sốt nóng thay vì đánh thuế để giảm lợi nhuận của người bán thì ông lại cho xây thêm nhiều nhà đáp ứng nhu cầu cho người mua. Ông Diệu đã thừa nhận đó là chính sách quản lý sai lầm.

Cụ thể câu chuyện như sau, ngay khi làm lãnh đạo đất nước ông đã thực hiện chính sách đảm bảo nhà ở cho người dân, ông cho thành lập một Ủy ban phát triển nhà ở. Cơ quan này xây những tòa nhà rồi bán cho người lao động theo các chính sách hỗ trợ ưu đãi như vay mua trả góp với lãi suất thấp.

Ông Diệu cho biết chính sách đã đạt được nhiều hiệu quả trong việc cải thiện đời sống, chỗ ở cho người dân, nhưng ban đầu cũng xảy ra những chuyện khôi hài. Một số nông dân nuôi lợn đã đem theo và nuôi chúng trong các căn hộ cao tầng, người ta chứng kiến cảnh một số người đang cố dỗ các con lợn leo lên cầu thang.

Một gia đình khác đem theo một tá gà vịt để nuôi trong bếp, người ta đã làm một cái cổng bằng gỗ ở lối ra vào nhà bếp nhằm ngăn các con vật đi vào phòng khách. Buổi tối trẻ con tìm kiếm giun đất và côn trùng ở các đám đất nhỏ phía bên ngoài tòa nhà về làm thức ăn cho gà vịt. Nhiều người không chịu dùng thang máy, một số khác vẫn tiếp tục công việc cũ như bán thuốc lá, bánh kẹo và hàng tạp hóa trước các phòng ở tầng trệt, mọi người đều trải qua sốc văn hóa.

Ông Lý Quang Diệu cho biết thành công cũng nảy sinh nhiều vấn đề mới, những người đang đợi mua nhà đã phát hiện ra giá của các căn hộ tăng lên hàng năm theo sự gia tăng chi phí trả cho lao động, giá thành của vật liệu nhập khẩu và giá đất. Họ trở nên thiếu kiên nhẫn và muốn có các căn hộ càng sớm càng tốt. "Trong khoảng thời gian từ 1982 đến 1984 chúng tôi đã phạm một sai lầm nghiêm trọng khi xây dựng gấp đôi số căn hộ chúng tôi đã xây trước đó", ông viết.

Vào những năm đầu thập niên 90 khi giá bất động sản tăng, mọi người muốn kiếm lời trong việc bán nhà cũ và sau đó nâng cấp lên nhà mới. Thay vì ngăn chặn việc làm này bằng cách đánh thuế giảm lợi nhuận của, chính quyền Singapore đã đồng ý cung cấp nhà ở cho cử tri bằng cách xây dựng thêm nhiều nhà mới, điều đó đã làm tình hình nhà đất càng sốt thêm và gây ra nhiều hậu quả đáng tiếc trong cuộc khủng hoảng tiền tệ vào năm 1997, theo thừa nhận của ông Lý.

Câu chuyện bài học về sự tăng nóng của giá bất động sản và giải pháp áp thuế của ông Lý Quang Diệu đã được chia sẻ từ 25 năm trước nhưng thực tế đã không được rút ra ở nơi khác.

Trung Quốc đang khủng hoảng thừa căn hộ. Trong ảnh : Một khu căn hộ cao tầng đang được xây dựng tại thành phố An Khánh, tỉnh An Huy.

Nhìn sang Trung Quốc

Nhìn sang câu chuyện về bất động của Trung Quốc hiện nay thì thấy dường như Trung Quốc đã lặp lại chính sách quản lý bất động sản đúng kiểu như Singapore trước kia. Để thấy được vấn đề thì cần biết hai thông tin là :

Thứ nhất, Trung Quốc hiện đang dư thừa hàng trăm triệu căn hộ đủ sức chứa cho cả tỷ người cư trú, điều này được nêu ra bởi các cán bộ quản lý của Trung Quốc. Vào tháng 8/2023, Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc cho biết có 648 triệu mét vuông mặt sàn chưa bán được. Nếu tính trung bình mỗi căn nhà 90 mét vuông thì con số này tương đương 7,2 triệu căn nhà. Con số trên chưa kể các dự án nhà đã bán cho khách hàng nhưng chưa hoàn tất xây dựng hoặc nhà đã bán nhưng vẫn còn nằm trong tay nhà đầu tư, đầu cơ.

Tại một hội nghị về bất động sản ở thành phố Đông Hoản, tỉnh Quảng Đông, vào năm 2023, ông Hạ Khanh, cựu Cục trưởng Cục Thống kê Quốc gia, nói rằng có những ước tính cho thấy Trung Quốc đang có số lượng nhà trống đủ cho 3 tỷ người vào ở. "Con số ước tính đó có lẽ là nói vống lên, nhưng theo tôi thì 1,4 tỷ dân Trung Quốc cũng không thể lấp đầy các căn nhà trống hiện có", ông Hạ Khanh nói.

Thứ hai, mãi đến gần đây, vào năm 2021, Trung Quốc mới ban hành chính sách về thuế bất động sản nhưng cũng chỉ mới đang áp dụng thí điểm thu thuế ở một số thành phố lớn, hiện không rõ hiệu quả ra sao.

Như thế có thể hình dung rằng trong quãng thời gian hàng chục năm khi thị trường phát triển nóng, giá cả sản phẩm tăng cao, Trung Quốc thay vì áp thuế bất động sản thì lại cho xây thêm nhiều căn hộ mới như một cách thức đáp ứng nhu cầu của thị trường, dẫn tới tình trạng khủng hoảng thừa hiện nay.

Tôi thấy thắc mắc là bài học kinh nghiệm từ Singapore không phải là khó biết đến, người ta đã nêu ra chia sẻ như thế hoặc qua các kênh thông tin khác giới chuyên gia hoặc đội ngũ cán bộ quản lý hẳn là phải có hiểu biết về những câu chuyện quản lý các nước đã gặp phải như vậy.

Vậy nhưng tại sao Trung Quốc vẫn lặp lại chính sách mà Singapore đã gặp phải trước kia ? Phải chăng vì lợi ích mà thị trường bất động sản mang lại là sự tăng trưởng cho nền kinh tế là điều có sức quyến rũ quá lớn khiến cho các cơ quan quản lý bị cuốn theo ? Hoặc cũng có thể là những nhà phát triển bất động sản đã có được khả năng tạo ảnh hưởng tác động lớn khiến cơ quan quản lý khó đưa ra được chính sách thuế một cách hiệu quả.

Ở Việt Nam hiện nay, giá bất động sản tăng cao nhưng dường như các ban ngành cũng vẫn chưa đánh giá đúng tính quan trọng của giải pháp thuế bất động sản, thay vì thế nhiều dự án bất động sản thương mại và dự án nhà ở xã hội được thúc đẩy triển khai như là giải pháp nhằm ổn định thị trường và đáp ứng chỗ ở cho người lao động. Như thế bài học về quản lý bất động sản như của Singapore trước kia vẫn đang được lặp lại.

Ngay lúc này, giá bất động sản quá cao là rào cản cho những người gia nhập sau. Nhiều người lao động khó khăn trong mua nhà bởi đồng lương dù có tăng do thu nhập từ nền kinh tế đang tăng trưởng nhưng giá nhà lại tăng cao hơn nhiều. Giới trẻ ngại lập gia đình, sinh con cũng có phần nguyên nhân từ bất động sản.

Là quốc gia đi sau khi đã biết được bài học từ Singapore như vậy và chứng kiến bài học của Trung Quốc hiện nay, các cơ quan quản lý của Việt Nam cần sớm đưa ra được chính sách về thuế để làm lành mạnh thị trường bất động sản.

Ngô Ngọc Trai

Nguồn : BBC, 13/09/2024

Tác giả Ngô Ngọc Trai là luật sư đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội.

iệt Nam không thể phát triển khi dồn toàn bộ nguồn lực quốc gia để nuôi những khối u mang tên bất động sản, phục vụ lợi ích một nhóm nhỏ các siêu đại gia bất động sản và ngân hàng.

Việc tiếp tục tập trung nguồn lực xã hội vào bất động sản, ngân hàng, chứng khoán chỉ để thỏa mãn lòng tham không đáy của các nhóm lợi ích sẽ chỉ dẫn đến

Khủng hoảng không thể giải quyết bằng nghị quyết và hội thảo

Truyền thông trong nước đưa tin, Thủ tướng Phạm Minh Chính, Phó thủ tướng Lê Minh Khái và Thống đốc ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng chủ trì hội nghị "triển khai nhiệm vụ điều hành chính sách tiền tệ năm 2024 tập trung tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô" vào ngày 14 tháng Ba, 2024.

Trước đó 2 ngày, văn phòng thủ tướng gửi công văn hỏa tốc tới 18 doanh nghiệp, tập đoàn và hầu hết lãnh đạo các ngân hàng được mời tới dự hội nghị này. Hầu hết đều là những "ông lớn" trong lĩnh vực bất động sản (bất động sản) như Vingroup, Sungroup, Novaland, Hưng Thịnh, Becamex, Hoàng Quân, Phát Đạt… Chỉ có hai công ty công nghệ, sản xuất là FPT, Masan trong tổng số 18 doanh nghiệp (DN) tham gia hội nghị.

Nội dung hội nghị xoay quanh vấn đề nhằm tháo gỡ nguồn vốn, khoanh nợ, giãn nợ, các thủ tục pháp lý cho những đại gia bất động sản. Những vấn đề này thực ra không có gì mới. Hàng trăm hội nghị, hội thảo với nội dung tương tự đã được tổ chức ở 63 tỉnh thành, bộ ngành cho đến trung ương, cấp chính phủ trong suốt năm 2023.

Chỉ riêng trong năm 2023, khoảng 20 nghị quyết, nghị định, chỉ thị tháo gỡ khó khăn cho thị trường và doanh nghiệp. Ngoài ra, Chính phủ còn thành lập các tổ công tác trực thuộc Thủ tướng, mỗi địa phương cũng thành lập tổ công tác do Chủ tịch Ủy Ban Nhân Dân (UBND) đứng đầu. Đầu năm 2024, Luật Đất đai sửa đổi mới được thông qua. Theo đó, một số các chính sách mới được kỳ vọng là sẽ thúc đẩy "Cầu" thị trường như việccho Việt kiều mua nhà, đất ở Việt Nam, cho phép cấp quyền sử dụng đất rộng rãi cho nhiều đối tượng mà trước đây sẽ khó đáp ứng các điều kiện pháp lý… Thế nhưng, rõ ràng thực tế hoàn toàn không như chính phủ và các đại gia mong đợi. Số lượng các doanh nghiệp bất động sản phá sản và rời thị trường ngày một tăng. Mức tiêu thụ của thị trường nhìn chung vẫn rất thấp, không cải thiện được gì đáng kể.

Thế nhưng,hết năm 2023, ghi nhận có khoảng gần 5000 doanh nghiệp bất động sản rời thị trường. Trong đó, 1.286 doanh nghiệp giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022 ; 3.705 doanh nghiệp ngừng hoạt động có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi số doanh nghiệp thành lập mới đạt 4.725, giảm 45% và chỉ còn khoảng 20% môi giới bất động sản đang hoạt động.Tổng Cục Thống kê (GSO) cho biết, chỉ trong 2 tháng đầu năm nay, 2.280 doanh nghiệp bất động sản đã ngừng hoạt động. Trong số đó, 248 doanh nghiệp bất động sản giải thể, so với 235 doanh nghiệp của cùng kỳ năm trước.

Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấyhoạt động kinh doanh bất động sản chỉ chiếm 3,58% trong cơ cấu GDP của Việt Nam trong năm 2021. Trong năm 2022, ngành này đóng góp 3,46%, tương đương hơn 328.000 tỷ đồng..Thế nhưng, tín dụng cho bất động sản lại chiếm tới 21,46% tổng dư nợ của nền kinh tế. (Trong thực tế, con số này lớn hơn nhiều vì phần lớn vay tiêu dùng và sản xuất, thương mại cũng đổ vào bất động sản). Theo bà Giang Thu Hà, Vụ trưởng vụ tín dụng Ngân hàng Nhà nước cho biết"Đến 30/09/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các TCTD đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế".

Những nghị quyết, nghị định, hội thảo như vừa hôm 14 tháng Ba vừa qua thực sự là vô nghĩa nếu không nói là hoàn toàn lạc đề với những vấn đề nghiêm trọng hơn rất nhiều mà nền kinh tế Việt Nam phải đối diện.

Những con số không bao giờ có trong báo cáo chính phủ

Nhờ vào lượng xuất siêu lớn, đầu tư FDI gia tăng đáng kể và chỉ số GDP tăng trưởng 5,02%, ông Thủ tướng vẫn có thể khoe về "thành tích" kinh tế vĩ mô. Nhưng hãy nhìn rõ đằng sau những con số tăng trưởng đấy là gì.

Dù GDP tăng 5,02% và xuất siêu cao nhưng cần nhắc lại rằng con số GDP này đã được điều chỉnh tăng thêm25,4% kể từ năm 2019. Chính vì điều chỉnh GDP tăng thêm nên tỷ lệ Nợ công/GDP đã giảm "shock" kể từ 2019.Cụ thể là, Nợ công/GDP năm 2017 là 62,6%, năm 2018 là 63,9%. Sau khi GSO "tính lại" GDP, con sốNợ công/GDP đã giảm xuống chỉ còn 56,1%. Thế nhưng con số Nợ chính xác thì vẫn còn nguyên và tiếp tục phình to.

Năm 2020, ghi nhận tổng dư nợ nền kinh tế khoảng 8,79 triệu tỷ đồng, tương đương 382,17 tỷ USD qui đổi. Nếu so sánh vớiGDP năm 2020 là 346,6 tỷ USD, thì tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế đã tương đương 110,2% GDP.Đến năm 2023, tổng dư nợ nền kinh tế là 13 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 541,67 tỷ USD theo tỷ giá qui đổi.GDP của Việt Nam năm 2023 là 430 tỷ USD. Nghĩa là tổng dư Nợ tín dụng của nền kinh tế tương đương 125,97% GDP quốc gia. Trung bình mỗi năm, Nợ tín dụng của nền kinh tế tăng thêm 1,05 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 43,8 tỷ USD/năm. Từ 2020 đến 2023, trung bình mỗi năm GDP tăng thêm 20,85 tỷ USD. Trong khi đó, Nợ tín dụng mỗi năm tăng 43,8 tỷ USD.Như vậy là Nợ tín dụng tăng gấp hơn 2 lần tăng trưởng GDP trong giai đoạn 2020 - 2023.Điều đó, lý giải một phần cho bong bóng bất động sản và chứng khoán bùng nổ trong giai đoạn này.

Giới chức Ngân hàng Nhà nước thừa nhận việc điều hành chính sách tiền tệ là "giật cục" và "Ngân hàng nhà nước như đang đi trên dây". Việc các kênh tài chính như trái phiếu, cổ phiếu doanh nghiệp đang khủng hoảng nghiêm trọng bởi những sai phạm, lừa đảo bị phanh phui sẽ khiến cho áp lực tín dụng đối với khối ngân hàng ngày càng càng căng thẳng trong thời gian tới. Trên thực tế là Tổng dư nợ tín dụng đã quá cao và Nợ xấu thực chất đã phình to hơn nhiều so với những con số bị che đậy bởi Thông tư 02.

Ngày 24/1/2024, tờ thesaigontimes.vn đã đăng tải một bài phân tích rất đáng chú ý của chuyên gia thống kê và kinh tế vĩ mô Bùi Trinh, có tựa :"Phân tích thay đổi cấu trúc GDP của Việt Nam từ 2010-2023 : Công nghiệp chế biến, chế tạo lớn nhưng chưa mạnh". Bài viết cho biết :

"…Từ bảng cân đối liên ngành của Việt Nam,tỷ lệ giá trị tăng thêm so với giá trị sản xuất chung của nền kinh tế đều sụt giảm trong giai đoạn 2016-2023 so với giai đoạn 2007-2015. Đặc biệt, nhóm ngành công nghiệp chế biến, chế tạo, tỷ lệ này giảm từ 34,7% ở giai đoạn 2007-2015 xuống chỉ còn 21,7%. Hơn nữa nhóm ngành này có chỉ số lan tỏa và độ nhạy đối với nền kinh tế thấp và ngày càng thấp.

Điều này cho thấy phần giá trị gia tăng của nhóm ngành công nghiệp chế biến, chế tạo mà nền kinh tế Việt Nam nhận được ngày càng nhỏ đi, nó cũng cho thấy tình hình sản xuất của nhóm ngành này ngày càng mang nặng tính gia công, lắp ráp một cách toàn diện hơn. Tỷ lệ này đối với nhóm ngành nông, lâm nghiệp và thủy sản tuy không giảm mạnh như nhóm ngành công nghiệp, nhưng cũng có xu hướng giảm, từ 68% giai đoạn 2007-2015 xuống 63% giai đoạn 2016-2023.

Tính toán từ mô hình cân bằng tổng thể trong hai giai đoạn cho thấy, xuất khẩu tuy làm tăng giá trị sản xuất xấp xỉ 12% nhưng lan tỏa đến giá trị gia tăng giảm (giảm 13,3%) và quan trọng hơn là lan tỏa đến nhập khẩu tăng rất mạnh (tăng 52%). Với cấu trúc ngành như vậy, chứng tỏ hiệu quả sản xuất của các ngành sản xuất vật chất của Việt Nam ngày càng kém, sản xuất dù nhiều, xuất khẩu dù nhiều nhưng phần Việt Nam nhận được ngày càng ít… Công nghiệp hóa theo hướng phát triển rộng, thay vì đi vào chiều sâu, có thể chỉ làm đất đai bị sử dụng không hiệu quả, tài nguyên mất đi và môi trường bị hủy hoại. Hơn nữa cấu trúc kinh tế này khi tham gia hội nhập càng sâu càng bộc lộ nhiều điểm yếu.

Với những phân tích về tỷ lệ Nợ công/GDP ; Tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế/GDP và những vấn đề về cấu trúc GDP cho thấy tất cả những "cơ cấu lớn" hoàn toàn không được "đảm bảo" hay "đẹp" như những gì ông Phạm Minh Chính thường xuyên phát biểu trên truyền thông. Việc ông thủ tướng đang cố ép khối ngân hàng thương mại dốc hầu bao để cứu thị trường bất động sản và các đại gia trong ngành sẽ khiến cho hệ thống ngân hàng vốn đang như "trứng mỏng", có thể sụp đổ và kéo theo cả nền kinh tế.

Những chính sách "giấu rác dưới thảm" và giải pháp cho cuộc khủng hoảng kinh tế và dân sinh

Việc Ngân hàng Nhà nước vẫn tiếp tụckéo dài thời hạn của Thông tư 02 cho phép giữ nguyên nhóm nợ, khoanh nợ cho các "ông lớn" bất động sản, kỳ thực là "giấu rác dưới thảm" và tô hồng cho báo cáo kết quả kinh doanh của khối ngân hàng thương mại. Điều này cho phép che đậy Nợ xấu thực sự và đẩy rủi ro cho tương lai. Như một chuyên gia nào đó đã so sánh giống như việc tháo đồng hồ đo nhiệt độ khi cỗ máy đang quá nóng. Tất cả những "giải pháp" như vậy chỉ tích tụ các rủi ro cho một cuộc khủng hoảng lớn hơn trong tương lai.

Điều đáng ngạc nhiên ở đây là Chính phủ của ông Phạm Minh Chính tiếp tục dồn sức vào việc "giải cứu" ngành bất động sản và các đại gia trong ngành và tô hồng bức tranh kinh tế với những lời nhận xét như "nền kinh tế đang thực sự phục hồi".

Thực tế khắc nghiệt mà giới chức Việt Nam dường như đang né tránh nhắc đến là có tới172.000 doanh nghiệp đã phá sản, đóng cửa trong năm 2023. Chỉ riêng2 tháng đầu năm 2024, 63.000 doanh nghiệp đã rời khỏi thị trường. Con số này tương đương với ½ số doanh nghiệp đóng cửa năm 2021. Khối doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ nội địa đang đứng trước áp lực chưa từng có bởi làn sóng hàng hóa Trung Quốc tràn ngập thị trường nội địa, với sức cạnh tranh vượt trội về cả giá cả, chất lượng, lẫn dịch vụ bán hàng thông qua mạng lưới thương mại điện tử như SHEIN, Lazada, Tiki, Shopee, Chotot…

Nếu chính phủ ông Phạm Minh Chính không quan tâm vấn đề này thì sẽ có một cuộc khủng hoảng khác với hậu quả lớn hơn nhiều sự sụp đổ của thị trường bất động sản, đó là khủng hoảng về dân sinh do tỷ lệ thất nghiệp không thể tưởng tượng được, sẽ nhanh chóng xảy ra. Thay vì "giải cứu" các siêu gia bất động sản đang làm nghèo đất nước, những chính sách thực sự hướng đến 5 triệu hộ kinh doanh cá thể và gần 700 ngàn doanh nghiệp nội địa vừa và nhỏ - lực lượng tạo ra 80% việc làm- mới là gốc rễ cho sự ổn định và phát triển của xã hội. Đó cũng là điều quyết định sống còn cho nền kinh tế Việt Nam đang rung lắc tới tận nền móng.

Việc tiếp tục tập trung nguồn lực xã hội vào bất động sản, ngân hàng, chứng khoán chỉ để thỏa mãn lòng tham không đáy của các nhóm lợi ích sẽ chỉ dẫn đến thảm họa. Trong bối cảnh hiện nay, giải pháp tốt nhất là lời khuyên của tiến sĩ Alan Phan cách đây 11 năm : "Giới bất động sản đã "tự đặt cho mình một vị trí quá quan trọng trong nền kinh tế chung" nhưng thực tế là "không có Mợ thì chợ vẫn đông" ; "Hiện tại, họ không đóng góp chút gì cho sản lượng quốc gia trong khi tiếm dụng một phần nguồn lực không nhỏ".

Lời khuyên cuối cùng là, hãy để bất động sản… chết đi. Có lẽ, các lãnh đạo Việt Nam nên đọc lạibài phỏng vấn này. Việt Nam không thể phát triển khi dồn toàn bộ nguồn lực quốc gia để nuôi những khối u mang tên Vingroup, Novaland, Sungroup… phục vụ lợi ích một nhóm nhỏ các siêu gia bất động sản và ngân hàng. Cách tốt nhất là hãy để chúng tự sinh, tự diệt theo qui luật thị trường. Điều quan trọng và cấp thiết giờ đây là sinh kế và dân sinh. Nền kinh tế cần được cơ cấu lại, nguồn lực cần được tập trung cho khối doanh nghiệp sản xuất vừa và nhỏ, nông nghiệp và công nghệ thông tin, cho đến những ngành có ưu thế tài nguyên tự nhiên như chất bán dẫn. Con đường phát triển không bao giờ có đường tắt. Nên trước khi nói đến "công nghiệp hóa, hiện đại hóa",điều đầu tiên là …đừng để cúp điện.

Tùng Phong

Nguồn : VOA, 26/03/2024

Thời kỳ hoàng kim tăng trưởng của lĩnh vực địa ốc đã kết thúc do "bất ổn thể chế"

Khủng hoảng bất động sản đang xảy ra khi đang có bất ổn thể chế và những bất ngờ ngoài tầm "toàn trị" của Đảng cộng sản. Trong khi chế độ lung lay trước quốc nạn tham nhũng nghiêm trọng, tha hóa quyền lực mang tính hệ thống, người dân mất phương hướng và xã hội rối loạn… thì đại dịch Covid-19 xuất hiện và chiến lược Zero - Covid khiến nền kinh tế tê liệt, trong đó lĩnh vực bất động sản bị "đóng băng". Chính sách này đã được bãi bỏ vào nửa cuối của năm 2021, nhưng hậu quả để lại là nặng nề. Đối với lĩnh vực bất động sản trong quý 1 năm 2023, theo số liệu của Bộ Xây dựng, có hàng nghìn công ty bất động sản phải ngưng hoạt động do khó khăn kéo dài về nguồn vốn, trong đó số dừng hoạt động tăng 61% so với cùng quý năm 2022, số phải giải thể cũng tăng thêm. Doanh số bán bất động sản giảm 39% so với cùng kỳ năm trước, hàng chục nghìn lao động mất việc, không có thu nhập… "Cú sốc" này đã ‘góp phần’ làm giảm mức tăng GDP trong quý 1/2023 xuống còn 3,32%. Trước đại dịch Covid-19, tỷ lệ tăng hàng năm hiếm khi thấp dưới 5% và, Chính phủ lo ngại về khủng hoảng địa ốc sẽ kéo dài đà sụt giảm tăng trưởng kinh tế trong thời gian tới.

Người đi xe máy đi qua một con phố với những tòa nhà chung cư cao tầng mới xây ở Hà Nội năm 2013 (minh họa) - AFP

Cùng với khu vực kinh tế có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI, được coi là trụ cột "ngoại" chiếm trên 20% tổng sản phẩm quốc nội GDP, lĩnh vực bất động sản bất động sản (địa ốc) là trụ cột tăng trưởng "nội" có tầm quan trọng, không những chỉ vì nó cùng với một số ngành "ăn theo" chiếm khoảng 15% GDP, tạo ra hàng trăm nghìn việc làm, tăng thu nhập của bộ phận dân cư, làm thay đổi diện mạo đô thị, nông thôn, du lịch và cơ sở hạ tầng khác… mà còn là động lực mạnh mẽ chuyển đổi sang thị trường. Trong giai đoạn đầu của đường lối Đổi mới từ năm 1986 nếu chính sách khoán trong nông nghiệp mở đầu cho việc giải phóng nguồn lực gắn kết lao động và ruộng đất vì lợi ích cuộc sống thiết thực của người nông dân đã tạo ra năng suất nông sản vượt trội, thì phát triển bất động sản tạo ra động lực kinh doanh, khát vọng làm giàu, hình thành giới doanh gia năng động, tích tụ tư bản, kích thích hình thành tầng lớp trung lưu… Năm 2006 thị trường chứng khoán Việt Nam ra đời đánh dấu bước chuyển về chất sang thị trường, từ đó hàng năm đã ghi nhận top 100, 200 rồi 500 doanh nghiệp và đại gia triệu phú theo giá trị tài sản chứng khoán… mà trong đó phần lớn trong số họ đã giàu lên nhờ kinh doanh hoặc có liên quan đến bất động sản. Nhận định quan trọng cho giai đoạn hoàng kim tăng trưởng bất động sản này là quyền tự do được mở rộng, kích thích sáng tạo và sự thịnh vượng sẽ theo sau.

Tuy nhiên, tự do cũng tạo ra những điều ngạc nhiên, những bất ngờ "không đoán định" khiến giới cầm quyền lo lắng, những biểu hiện mặt trái của thị trường, trong đó vô số kiểu trục lợi có thể gây ra nguy cơ tha hóa quyền lực công. Đối với chế độ toàn trị bởi Đảng cộng sản nguy cơ đe dọa sự độc tôn lãnh đạo ngày càng lớn, trong đó sự tha hóa quyền lực hiện hữu và ngày càng nghiêm trọng. Điều tồi tệ đã đến khi xảy ra sai lầm mang tính chất ý thức hệ về chính sách tăng trưởng nóng vội dựa vào các tập đoàn kinh tế Nhà nước đã gây ra những hậu quả nặng nề, làm sụp đổ hệ thống nhà máy, xí nghiệp quốc doanh và đình trệ các dự án có nguồn vốn nhà nước. Sự điều hành của Chính phủ bị "đổ lỗi" nhưng đã mang lợi ích cho những quan chức được cho "có quyền và gần tiền". Tầng lớp quan lại "suy thoái", gia đình và thân hữu trở nên giàu lên nhanh, không chính đáng vì tha hóa quyền lực, phơi bày sự bất công của "chế độ đặc quyền, đặc lợi" vốn là đặc trưng của chế độ tập quyền. "Tự diễn biến" trong nội bộ đã hình thành phe phái, phá vỡ sự thống nhất lãnh đạo độc đảng, bị "lấn át" bởi quyền hành pháp khi nó mang lại lợi ích cho đa số uỷ viên Ban chấp hành trung ương. Họ đã "trái ý" Bộ Chính trị về đề nghị kỷ luật ông nguyên Thủ tướng về trách nhiệm điều hành. Hơn thế, trong một cuộc bỏ phiếu tại Quốc hội ông này vẫn được "tín nhiệm cao"… Ông ta chỉ chấp nhận nghỉ hưu về "làm người tử tế" khi nhiệm kỳ Chính phủ kết thúc vào năm 2016.

Phía sau những "lục đục" nội bộ đảng là một "thập kỷ mất mát" mà cả nền kinh tế, mỗi người dân và doanh nghiệp phải gánh chịu, mà nguyên nhân được Đảng nhận định là "bất ổn kinh tế vĩ mô và thể chế". Một trong những hậu quả nặng nề là vỡ "bong bóng" bất động sản, gây khủng hoảng dây chuyền đến hệ thống tài chính ngân hàng... Dù phần nào do tác động nào đó bởi cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008, khởi phát do sụp đổ các ngân hàng Mỹ bởi cho vay thế chấp dưới chuẩn cho lĩnh vực địa ốc, nhưng nguyên nhân chủ quan do sai lầm của Chính phủ trong điều hành kinh tế, trong đó hàng chục tỷ USD để phục hồi kinh tế đã bị lợi dụng đầu cơ vào bất động sản. Một kết luận quan trọng nữa ở đây cần được rút ra là những người cộng sản làm cách mạng giành lấy quyền lực nhằm thực hiện "ý chí chung" nhưng đã "thất bại" khi các công cụ kế hoạch hóa tập trung không hiệu quả, và trong điều kiện chuyển đổi sang thị trường quyền lực đã bị tha hóa vì không được kiểm soát hiệu quả, quyền lực tuyệt đối đã bị lợi dụng mang tính hệ thống cho mục đích riêng của các quan chức khi thiếu cơ chế đối trọng và bị giám sát bởi nhân dân.

Trong nửa đầu nhiệm kỳ 2016 – 2021 Đại hội 12 của Đảng cộng sản các chỉ số trên sàn chứng khoán cho thấy dường như lĩnh vực bất động sản đã ít nhiều phục hồi. Người ta nói đến sự điều hành bởi "Chính phủ kiến tạo" dưới sự lãnh đạo của Đảng, đặt trọng tâm vào việc cải thiện môi trường kinh doanh và khuyến khích khởi nghiệp. Tuy nhiên, thực tế những gì diễn ra trong, sau đại dịch Covid-19 đến nay, như đã nêu ở trên, cho thấy tình hình kinh tế địa ốc, bất động sản đang đối diện với thách thức "mới" liên quan đến khủng hoảng trái phiếu bất động sản. Nguồn tiền từ hệ thống tài chính, ngân hàng và người dân, nhà đầu tư đã bị hút vào vòng xoáy ‘hố đen’ bất động sản gây rối loạn nền kinh tế trong bối cảnh quốc tế và trong nước phức tạp, biến động nhanh.

Cơn khủng hoảng này lần nữa liên quan đến hai nhiệm kỳ Đại hội 12 và 13 cho thấy nhận định rằng khủng hoảng địa ốc, khởi phát, tích tụ và bùng nổ, có liên quan đến bất ổn thể chế trầm trọng kéo dài là có cơ sở. Từ Đại hội 13 năm 2021 Đảng tăng cường củng cố tổ chức, đẩy mạnh chống tham nhũng, thanh trừng nội bộ. Sự thanh lọc nhân sự được tiến hành thận trọng, đặt "hồng" - phẩm chất trung thành với Đảng, với lý tưởng cộng sản, lên trên "chuyên" – tiêu chuẩn kỹ trị. Hàng chục nghìn quan chức to nhỏ bị kỷ luật đảng hay bị bỏ tù. Các ông nguyên Chủ tịch nước, hai phó thủ tướng, các bộ trưởng… mới đây đã bị loại khỏi guồng máy lãnh đạo vì phải chịu "trách nhiệm chính trị" cho những gì xảy ra đối với cấp dưới trong các đại án "Việt Á", "chuyến bay giải cứu"… người ta nói về tình trạng "đóng băng" bộ máy, sợ trách nhiệm, đùn đẩy công việc… đang là nỗi thất vọng và làm giảm niềm tin của dân chúng với chế độ đảng cộng sản. Dư luận đồn đoán về sự không can dự trong các dự án quá khứ của ông đương kim Thủ tướng khi còn giữ chức Bí thư tỉnh và Trưởng ban Tổ chức… và, hơn thế, dõi theo sự điều hành của Chính phủ.

Bất ổn thể chế khiến cho cả nền kinh tế và mỗi người dân phải trả giá đắt khi tăng trưởng sụt giảm, cảnh báo về thời kỳ hoàng kim tăng trưởng nói chung và của lĩnh vực địa ốc nói riêng đang kết thúc. Bài học lớn nhất từ "bất ổn" là kiểm soát quyền lực, nhưng đáng tiếc giải pháp lại chỉ là quyền lực tuyệt đối. Giờ đây, sức ép đảm bảo tính chính danh cho Đảng cộng sản sẽ lớn hơn là phải thúc đẩy kinh tế, trong đó trụ cột "nội" bất động sản là ưu tiên với những giải pháp chính sách giảm thiểu tác động từ khủng hoảng để phục hồi. Tuy nhiên, nỗ lực củng cố quyền lực Đảng – Nhà nước hòng kiểm soát "bất ổn" lại đang khiến bộ máy điều hành trì trệ, cản trở cải cách chuyển đổi thị trường, hạn chế tự do triệt tiêu động lực tăng trưởng… Liệu quyền lực tuyệt đối có cứu được khủng hoảng tăng trưởng khi các hoạt động kinh tế và hành vi con người đang chịu đựng và phụ thuộc ngày càng lớn vào nó.

Phạm Quý Thọ

Nguồn : RFA, 15/05/2023

Trên tuyến đường ven biển Quảng Nam, hàng loạt dự án khu du lịch, nghỉ dưỡng bị bỏ hoang hoặc chậm triển khai, vừa gây lãng phí đất vừa ảnh hưởng cuộc sống người dân.

Tổ hợp công trình thuộc dự án khu nghỉ dưỡng Hội An Golden Sea tọa lạc tại vị trí "đất vàng" ven biển An Bàng, Thành phố Hội An. Hiện Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam đang thanh tra dự án này (Ảnh : Ngô Linh).

Ì ạch triển khai dự án trên "đất vàng" rồi bỏ hoang

Tuyến đường ven biển nối thị xã Điện Bàn với thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam được ví như "tuyến đường tỷ đô" với hàng loạt khu du lịch được đầu tư xây dựng hết sức quy mô, hiện đại, kỳ vọng đưa những làng chài nghèo khó trở thành trung tâm nghỉ dưỡng cao cấp.

Tuy nhiên, bên cạnh những dự án được xây dựng quy mô đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, nhiều dự án chậm triển khai hoặc đang xây dựng dang dở rồi bỏ hoang.

Vì "đắp chiếu" suốt thời gian dài, các dự án này đã trở nên hoang phế, xuống cấp gây mất mỹ quan, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân xung quanh dự án.

Dự án khu khách sạn cao cấp nằm ở phường Điện Dương (thị xã Điện Bàn) sau khi được xây dựng móng trụ thì bỏ hoang suốt nhiều năm, biến thành hồ chứa nước (Ảnh : Ngô Linh).

Dọc tuyến đường này còn có hàng loạt nhà cửa của người dân xập xệ, xuống cấp nhưng không thể sửa chữa, người dân ngậm ngùi "sống treo" giữa khu quy hoạch.

Ngôi nhà của gia đình bà Ngô Thị Chiến (phường Điện Dương, thị xã Điện Bàn) nằm trong quy hoạch của dự án Khu dân cư dịch vụ - du lịch. Gần 10 năm qua, dự án này vẫn chưa được triển khai. Trong khi đó, nhà của bà Chiến và người dân ở khu vực này đã xuống cấp nghiêm trọng, luôn trong tình trạng nguy hiểm vào mùa mưa bão.

"Chờ mãi không thấy dự án triển khai, gia đình tôi buộc phải cải tạo nhà dù không được phép vì vướng quy hoạch. Dự án ì ạch triển khai mỗi năm một chút rồi để đó. Nếu không làm thì nên xóa bỏ quy hoạch để người dân ổn định cuộc sống", bà Chiến nói.

Theo báo cáo của UBND thị xã Điện Bàn, trên tuyến đường ĐT603B qua địa bàn thị xã này có 28 dự án. Trong đó, mới có 4 dự án đi vào hoạt động, 2 dự án bị thu hồi, 1 dự án đang được kêu gọi đầu tư. 9 dự án đang được triển khai nhưng vướng mắc giải phóng mặt bằng nên đành phải tạm dừng thi công suốt nhiều năm nay.

Dự án "Homeland Paradise Village" của Tập đoàn Homeland (Homeland Group) có tổng diện tích 31,43ha, tổng vốn đầu tư lên đến 4.250 tỷ đồng, dừng triển khai gần 2 năm nay (Ảnh : Ngô Linh).

Rà soát lại các dự án để nghiên cứu thu hồi

Khu vực ven biển từ thị xã Điện Bàn đến thành phố Hội An (Quảng Nam) đã thu hút tổng cộng 63 dự án; gồm 32 dự án du lịch, 21 dự án khu công viên, bãi tắm và chức năng hỗn hợp, 10 dự án khu dân cư, tái định cư.

Theo UBND tỉnh Quảng Nam, nguồn vốn đầu tư lớn đổ vào tuyến đường ven biển này đã kích hoạt sự phát triển, tạo động lực cho vùng Đông của thị xã Điện Bàn và thành phố Hội An. Tuy nhiên, vẫn có những dự án dang dở, triển khai ì ạch, không những ảnh hưởng đến cuộc sống người dân mà còn gây lãng phí nguồn lực đất đai.

Ngoài ra, quỹ đất tái định cư rất thiếu, nhiều dự án giao cho nhà đầu tư, nhưng chủ yếu tập trung phân lô bán nền, dẫn đến thiếu đất tái định cư cho người dân và quỹ đất tái định cư cho tương lai.

Vào tháng 2 vừa qua, UBND tỉnh đã giao thị xã Điện Bàn chủ trì, phối hợp với các đơn vị có liên quan rà soát tất cả các dự án 2 bên đường ĐT603B, khẩn trương đánh giá khả năng giải phóng mặt bằng đối với các dự án đã triển khai lâu và vướng mắc giải phóng mặt bằng kéo dài.

Các hạng mục công trình còn đang dang dở, theo thời gian dần trở nên hoang tàn, trở thành nơi chăn thả bò của người dân (Ảnh : Ngô Linh).

Trên cơ sở rà soát, đề xuất điều chỉnh lại các dự án, loại trừ phần không thể giải phóng mặt bằng ra khỏi các dự án ; từ đó, phía các đơn vị xây dựng kế hoạch, đầu tư chỉnh trang bằng nguồn vốn đầu tư công, tạo điều kiện cho người dân sớm xây dựng nhà ở và đầu tư kinh doanh  ổn định.

Đối với những dự án không đảm bảo về thủ tục pháp lý hoặc kéo dài, không triển khai do năng lực hạn chế thì đề xuất thu hồi theo quy định.

Theo báo cáo của UBND thị xã Điện Bàn, hiện địa phương có hơn 300 dự án đang triển khai thực hiện. Phần lớn các dự án khi triển khai rất bị động về vấn đề bố trí tái định cư cho những hộ giải tỏa trắng.

Ngoài ra, hầu hết dự án, nhất là khu vực đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc và các dự án ven biển đều ảnh hưởng mồ mả cần phải được di dời. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, quỹ đất bố trí cải táng mồ mả tại các địa phương rất hạn chế, thậm chí không còn.

Vì vậy, theo UBND thị xã Điện Bàn, việc triển khai đầu tư của các dự án đều bị chậm do nhiều nguyên nhân, nhưng phần lớn là do chính sách về giải phóng mặt bằng, quản lý đất đai, đầu tư còn chồng chéo.

Giá đất được bồi thường theo giá đất cụ thể. Tuy nhiên, việc áp dụng giá đất cụ thể hiện nay còn nhiều bất cập, không tương xứng với giá thị trường, bị khống chế bởi giá đất 5 năm tại Quyết định 24/2019/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Nam. Vấn đề này đã gây rất nhiều khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, đặc biệt là giải phóng mặt bằng đối với đất ở (bồi thường thấp, bố trí tái định cư không hợp lý).

Ngô Linh

Nguồn : Dân Trí online, 12/05/2023

Kỳ 1

Khoan bàn đến chuyện cha con ông Trần Quý Thanh bị khởi tố vì "lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản" là đúng hay sai. Các tình tiết do Công an Việt Nam cung cấp và hệ thống truyền thông chính thức tại Việt Nam đang thi nhau khai thác cho thấy một điểm rất đáng chú ý...

Cung cách quản trị - điều hành tại Việt Nam đã biến bất động sản thành lĩnh vực tạo ra siêu lợi nhuận khiến những doanh nghiệp như Tân Hiệp Phát cũng không đành lòng đứng ngoài và hậu quả giống như đang thấy không chỉ có Tân Hiệp Phát là nạn nhân... (Ảnh : Nguyễn Văn Châu)

Cả hệ thống truyền thông chính thức lẫn mạng xã hội đang sôi sùng sục trước sự kiện cha con ông chủ Tân Hiệp Phát bị khởi tố vì "lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản". Vào lúc này, ông Trần Quý Thanh (Tổng Giám đốc Tân Hiệp Phát) và trưởng nữ - bà Trần Uyên Phương (Phó Tổng giám đốc Tân Hiệp Phát) đã bị tạm giam. Ngoài bà Trần Ngọc Bích – thứ nữ (một Phó Tổng giám đốc khác của Tân Hiệp Phát) được tại ngoại hậu tra, gia đình ông Thanh chỉ còn cậu con trai út chưa phải là bị can...

Khoan bàn về vụ án là lý do khiến cha con ông Thanh bị khởi tố. Kẻ viết bài này chỉ muốn dùng trường hợp Tân Hiệp Phát như ví dụ mới nhất, dễ hình dung dung nhất về thực trạng "phát triển" ở Việt Nam mà hậu quả đang tác động đến từng người...

***

Theo nhiều nguồn khác nhau thì tiền thân của Tân Hiệp Phát là xưởng sản xuất nước giải khát Bến Thành, thành lập năm 1994, đến 1999 xưởng này được nâng lên thành Nhà máy nước giải khát Bến Thành, ngoài sản xuất nước ngọt, còn sản xuất thêm sữa đậu nành đóng chai, bia tươi, bia hơi, bia chai, rồi thêm nước tăng lực, các loại trà giải nhiệt... Theo thời gian, Nhà máy nước giải khát Bến Thành, hay Công ty Tân Hiệp Phát là doanh nghiệp Việt Nam có thể cạnh tranh ngang ngửa trong lĩnh vực nước giải khát tại Việt Nam với một số doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Năm 2017, Hiệp hội Bia–Rượu–Nước giải khát Việt Nam từng công bố một thống kê mà theo đó, Tân Hiệp Phát chiếm 22,5% thị phần nước giải khát (xếp thứ ba), sau Pepsi (22,7% thị phần – đứng thứ hai) và CocaCola (41,3% thị phần – đứng thứ nhất). Vào lúc này, Tân Hiệp Phát có bốn nhà máy rải đều từ Bắc vào Nam (Hà Nam, Quảng Nam, Bình Dương, Hậu Giang), giá trị tài sản được ước đoán có thể đến hàng tỉ Mỹ kim(1).

Vì sao gần như toàn bộ thành viên trong gia đình của chủ một doanh nghiệp như thế lại dính vào "lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản" ? Câu trả lời là vì lợi nhuận từ sản xuất – kinh doanh thuần túy không những không bằng mà còn thua xa lợi nhuận từ đầu tư vào bất động sản. Công an Việt Nam khởi tố ba cha con ông Trần Quý Thanh vì họ cho một số cá nhân, doanh nghiệp vay tiền. Những cá nhân, doanh nghiệp này vay tiền của cha con ông Thanh để có thể tiếp tục đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Tài sản mà phía hỏi vay thế chấp cho cha con ông Thanh cũng là bất động sản. Do giá bất động sản tăng không ngừng - giá trị tài sản thế chấp tăng thêm cả ngàn tỉ, phía vay tự nguyện trả cả vốn lẫn lãi để được nhận lại tài sản thế chấp nhưng phía cho vay không đồng ý. Tranh chấp phát sinh vì cha con ông Thanh cho rằng phía hỏi vay đã chuyển nhượng dự án, còn một số cá nhân, doanh nghiệp từng hỏi vay tiền từ cha con ông Thanh thì tố cáo họ đã bị ép buộc lập hợp đồng chuyển nhượng giả(2).

Khoan bàn đến chuyện cha con ông Trần Quý Thanh bị khởi tố vì "lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản" là đúng hay sai. Các tình tiết do Công an Việt Nam cung cấp và hệ thống truyền thông chính thức tại Việt Nam đang thi nhau khai thác cho thấy một điểm rất đáng chú ý, đó là ngay cả những doanh nhân được xem là thành đạt như cha con ông Trần Quý Thanh cũng không thể chuyên chú, tập trung vào sản xuất – kinh doanh trong lĩnh vực vốn vẫn được xem như sở trường của họ.

Cung cách quản trị - điều hành tại Việt Nam đã biến bất động sản thành lĩnh vực tạo ra siêu lợi nhuận khiến những doanh nghiệp như Tân Hiệp Phát cũng không đành lòng đứng ngoài và hậu quả giống như đang thấy không chỉ có Tân Hiệp Phát là nạn nhân...

***

Tháng 2 năm ngoái, ông Mai Quốc Bình – một doanh nhân hoạt động trong lĩnh vực sản xuất giấy (Thế giới Giấy – Sachifarm) viết những dòng bên dưới và đưa lên trang facebook của ông với tựa là "Trò mèo diễn hoài"...

Hay ho gì với mấy cái trò này ? Hôm nay thì ca sĩ khoe bán đất, ngày mai diễn viên khoe kiếm tỷ đồng nhờ đất, ngày mốt lại có ông doanh nhân khoe mua đất ngàn tỷ... Đất thành phố hóa kim cương, đất ruộng lên giá, đất đồi nhảy dựng, đất thổ cư nông thôn bỏng tay… Ngồi quán café doanh nhân nói về đất, dân văn phòng lăn vào đất, ông xe ôm ra rả đất, bà trà đá cũng râm ran đất… Họ nói về cách làm giàu nhanh từ đất, các chiêu trò đất, người này kiếm được mấy trăm mấy tỷ từ đất. Sự phi lý của thị trường bất động sản (bất động sản) làm cho cộng đồng doanh nhân nản chí, muốn bỏ hết công việc để đâm đầu vào đất. Ngày xưa ông bà ta nói "cạp đất mà ăn" là để chửi những người lười học, nhác làm, siêng ăn. Thiên hạ chửi "Đồ đầu đất" là để nói những người chậm chạp, ngớ ngẩn, ngu ngơ. Thế nhưng, thời nay "Cạp đất mà ăn", "Đồ đầu đất" lại là mốt, là trào lưu thời thượng mà ai cũng muốn "đu trend".

Bản thân tôi cũng được hưởng lợi phần nào từ sự phi lý nói trên của thị trường bất động sản. Kiếm được tiền đương nhiên là vui, nhưng xung quanh đó lại thấy buồn, thấy lo. Buồn vì đất nước chúng ta đang có một nền kinh tế vận hành bằng hoạt động đầu cơ què quặt, người trước ăn của người sau ; Lo vì người người, nhà nhà đổ tiền vào đầu cơ thay vì đổ tiền vào đầu tư, sản xuất kinh doanh để tạo ra công ăn việc làm, tạo giá trị gia tăng cho xã hội. Biết làm sao được, bản thân tôi và rất nhiều doanh nhân bên cạnh mấy năm nay kinh doanh thông thường đa số lỗ, cuối năm toàn phải bán đất để lo tết cho đội ngũ. Ai cũng muốn có miếng đất dự phòng để lỡ có chuyện gì...

Bạn tôi kinh doanh lĩnh vực nhà hàng hơn mười năm, từng nổi đình nổi đám một thời khi nằm trong Forbes30 VN. Mấy năm nay trên facebook của hắn chỉ thấy đất Saigon rồi Phú Quốc, hết Phú Quốc lại Bình Thuận, xong đất rồi lại tiền kỹ thuật số.

Thằng bạn cùng quê, anh em thân tình chơi với nhau từ thời sinh viên. Nó kinh doanh dịch vụ du lịch và vé máy bay doanh thu hàng trăm tỷ mỗi năm nhưng gần mười năm ở Saigon chỉ có căn chung cư nho nhỏ để chui ra chui vào. Về quê mua đất bán cát, môi giới, dắt khách gần một năm nay có được cả chục tỷ.

Anh bạn chuyên về truyền thông, agency, xuất bản sách gần chục năm có được ít của để dành, trong một lần đi chơi cùng với tôi và vài người bạn. Hứng thú quá về vác tiền đi mua đất bán cát. Sau vài lần bị bẻ cọc đâm ra nghiền. Tuần trước anh nói với tôi "Qua tháng anh mở công ty môi giới bất động sản. Làm đất sáu tháng gấp mười lần làm truyền thông, marketing sáu năm".

Một anh bạn nữa là chuyên gia đào tạo có tiếng, tháng nào cũng có vài ba khóa học kiếm được kha khá. Khoảng nửa năm nay anh hoàn toàn không dạy nữa mà chuyển qua luyện bài "Tình cây và đất" suốt ngày. Cuối tuần rồi anh nói qua tháng anh dạy một khóa cuối cùng thay cho lời cảm ơn gần mười năm gắn bó rồi bỏ nghề. Giờ anh là "thằng đầu đất" nên anh sắp "mất dạy" rồi. Một năm làm đất bằng ba năm đi dạy.

Anh trai tôi dạy trường chuyên của tỉnh, một cái trường mà bất kỳ bạn học sinh nào cũng muốn bước vào, năm nào cũng có học sinh đạt giải quốc tế nhưng vẫn phải "ăn cá gỗ". Bĩ cực quá, hai năm nay nửa ngày đi dạy, nửa ngày đi cò đất. Nhờ vậy mà giờ cơm có thịt ; Đứa em họ của tôi cũng ở tỉnh đó và làm trong quân ngũ, cũng có vài cái gạch, cái sao. Thế nhưng cuộc sống của nó lại là "đất ngày ba bữa".

Các mối quan hệ quen biết xung quanh tôi những người có xuất thân từ bất động sản nhiều vô kể nhưng những người tay ngang vào bất động sản cũng đếm không xuể. Kể ra chắc được cuốn sách dày 200 trang. Nếu những người đó họ chuyên tâm vào công việc của mình thì sẽ tạo ra hàng ngàn công ăn việc làm, mỗi năm đào tạo ra được hàng chục ngàn con người chất lượng, giàu trí tuệ cho đất nước. Rất tiếc khi đứng trước áp lực của cuộc sống với câu hỏi "Thay đổi hay là chết ?" thì họ phải lựa chọn thứ 'Kiếm được tiền" chứ không phải chọn cái hào hoa bóng bẩy. Dù bất kỳ ai, ở bất kỳ hoàn cảnh nào muốn người khác giúp mình thì mình phải tự cứu lấy mình trước, muốn giúp thiên hạ thì phải giúp mình trước nên khó trách họ được.