Thông Luận

Cơ quan ngôn luận của Tập Hợp Dân Chủ Đa Nguyên

Kể từ năm 1995, thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn tăng trưởng nóng rồi suy giảm, đóng băng và phục hồi. Đến nay, giá nhà đất bị chững lại do dịch Covid-19.

bds0

Các tòa nhà cao tầng tại quận 1 dọc bến Vân Đồn thuộc quận 4 hiện lên rõ nét bên sông Sài Gòn. Ảnh : Liêu Lãm.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, đã đưa ra cái nhìn tổng quát về bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1995 đến nay.

Cụ thể, đại diện Savills chia 25 năm phát triển của bất động sản Việt Nam làm 4 giai đoạn, mỗi giai đoạn tương ứng với những biến động kinh tế vĩ mô của đất nước.

Giai đoạn 1995 - 1998 : Khoảng thời gian cực thịnh

Năm 1995 đánh dấu cột mốc phát triển đặc biệt quan trọng đối với Việt Nam, khi cùng lúc chính thức bình thường hóa quan hệ với Mỹ và gia nhập vào cộng đồng các nước Đông Nam Á (ASEAN). Thời kỳ này được coi là giai đoạn phát triển thành công của Việt Nam khi chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang vận hành theo cơ chế thị trường, tạo ra những bước tiến vượt bậc, làm thay đổi cả nền kinh tế.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, Việt Nam đạt tăng trưởng trên 9% đạt được vào các năm 1995 (9,54%) và 1996 (9,34%), tương ứng với chỉ số GDP bình quân đầu người đạt mức 277 USD (1995) và 324 USD (1996). Lạm phát được kiểm soát từ mức hai chữ số từ năm 1995 (12,7%) xuống mức 4,5% (1996) và 3,6% (1997).

Đây cũng chính là khoảng thời gian cực thịnh của bất động sản Việt Nam. GDP tăng trưởng mạnh khiến người dân tin vào tương lai xán lạn của nền kinh tế, thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.

Do bắt đầu mở cửa hội nhập, cuộc khủng hoảng tài chính - tiền tệ xảy ra năm 1997-1998 ở khu vực Châu Á cũng có tác động nhất định đến nền kinh tế Việt Nam. Số liệu của Tổng cục Thống kê chỉ ra tăng trưởng kinh tế đến năm 1998 chỉ ở mức 5,76%, trong khi đó lạm phát năm 1998 lên mức 9,2%.

Tuy nhiên, do độ mở cửa chưa cao và có sự chủ động ứng phó từ trong nước nên Việt Nam không những không bị cuốn vào vòng xoáy, mà còn vượt qua được cuộc khủng hoảng này.

bds2

Ngã 6 Phù Đổng (Phường Bến Thành, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh) nhìn từ trên cao - Ảnh Chí Hùng

Giai đoạn 1998-2008 : Thời của những cơn sốt giá

Những năm cuối thế kỷ XX đầu thế kỷ XXI đánh dấu việc Việt Nam tích cực hội nhập kinh tế mà đỉnh cao là việc ký hiệp định gia nhập Hiệp định Thương mại Việt-Mỹ (năm 2001) và Tổ chức Thương mại Thế giới WTO (năm 2006). Việt Nam thời điểm đó được ví như "con hổ" kinh tế trong tương lai gần, với chỉ số GDP bình quân đầu người đạt mức 396 USD (Lào 328 USD, Campuchia 283 USD) vào năm 2000.

Thị trường bất động sản bắt đầu chuyển mình vào năm 2000 và bùng nổ vào giai đoạn 2001-2002, với tăng trưởng GDP lần lượt đạt 6,79% năm 2000 và 6,89% năm 2001. Kinh tế đạt mức tăng trưởng mạnh mẽ nhất vào các năm 2004-2007 khi bình quân GDP tăng trưởng 8,23% nhờ vào những tín hiệu khả quan của nền kinh tế thế giới, sự kỳ vọng vào chu kỳ phục hồi của nền kinh tế Việt Nam và dòng vốn nước ngoài liên tục rót vào thị trường.

Các chính sách của Nhà nước cũng góp phần thúc đẩy thị trường và thổi bùng cơn sốt giá. Giá cả và giao dịch trong những năm này đều tăng cao trong khi bất động sản trở thành kênh đầu tư thu hút rất nhiều tầng lớp tham gia.

Với 2 cơn sốt nhà đất vào các năm 2001-2003 và 2007-2008, giá nhà đất tăng lên nhiều lần, hoàn toàn vượt khỏi tầm với của những người có thu nhập từ thấp đến trung bình tại các thành phố lớn như Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh.

Giai đoạn 2008-2018 : Thoái trào - Tan băng - Hồi phục

Giữa năm 2008, kinh tế một lần nữa lao dốc, bắt nguồn từ khủng hoảng tài chính toàn cầu, kéo theo đó là chu kỳ thoái trào của thị trường bất động sản.

Ở Việt Nam, nhà đất sụt giá, giảm ước tính 30-40% chỉ trong thời gian ngắn. Tồn kho bất động sản năm 2012 lên tới trên 100.000 tỷ đồng. Nợ xấu của nhiều doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ tăng vọt. Lạm phát thực sự bùng nổ khiến Ngân hàng Nhà nước phải thắt chặt các chính sách tiền tệ.

Kể từ năm 2012, cơ quan quản lý Nhà nước đã nỗ lực ban hành nhiều chính sách và các gói kích cầu kinh tế nhằm thu hút đầu tư và tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Kết quả, thị trường bắt đầu có những chuyển biến tích cực.

Việc khối doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ được giảm nghĩa vụ tài chính cùng với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được đưa ra đã từng bước giúp thị trường bất động sản Việt Nam dần phục hồi dù tồn kho bất động sản vẫn còn nhiều và chưa được giải quyết hết. Thị trường lúc này đã "ấm dần", "tan băng", có xu hướng đi lên tương đối mạnh mẽ.

Đồng thời, những người quan tâm đến bất động sản chứng kiến sự bùng nổ ở các phân khúc cao cấp và du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ấn tượng nhất là phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, ngôi nhà thứ hai tạo

ra một diện mạo hoàn toàn mới cho các tỉnh thành có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Phòng...

bds3

Các tòa nhà cao tầng tại quận 1 dọc bến Vân Đồn thuộc quận 4 hiện lên rõ nét bên sông Sài Gòn. Ảnh : Liêu Lãm.

Giai đoạn 2018 đến nay : Covid-19 và những thách thức

Số liệu mới nhất của World Bank cho thấy nền kinh tế Việt Nam có nền tảng mạnh mẽ và khả năng chống chịu cao, nhờ nhu cầu trong nước và sản xuất định hướng xuất khẩu vẫn ở mức cao trong hai năm trở lại đây.

Theo số liệu sơ bộ, GDP thực tăng khoảng 7% trong năm 2019, gần với tỷ lệ tăng trưởng năm 2018 và Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng cao nhất trong khu vực.

Do hội nhập kinh tế sâu rộng, Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, tác động y tế của dịch bệnh không nghiêm trọng như nhiều quốc gia khác, nhờ có các biện pháp đối phó chủ động ở cả các cấp trung ương và địa phương. Trong quý I, kinh tế vĩ mô và tài khóa ổn định với mức tăng trưởng GDP ước đạt 3,8%.

Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) dự báo GDP Việt Nam đạt mức tăng trưởng 4,1% trong năm 2020. Mặc dù con số này thấp hơn 0,7% so với dự báo tháng 4 của ADB, đây vẫn là mức tăng trưởng cao nhất được kỳ vọng tại Đông Nam Á.

Ngân hàng Thế giới (WB) cũng dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2020 đạt 3,0% và kỳ vọng nền kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi tương đối nhanh chóng và sẽ có tốc độ tăng trưởng 6,8% vào năm 2021.

Giữa giai đoạn khó khăn của nền kinh tế nói chung trong tâm dịch Covid-19, ông Neil MacGregor vẫn tin tưởng vào sự vực dậy của bất động sản tại Việt Nam.

"Covid-19 sẽ còn kéo dài đến cuối năm 2020, nhưng thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi và phát triển lớn mạnh trong giai đoạn tiếp theo 2021-2022, nhờ vào những quyết tâm rất lớn và kịp thời của Chính phủ trong thời gian gần đây", Tổng giám đốc Savills Việt Nam nói.

Văn Hưng

Nguồn : Zing, 24/08/2020

Published in Diễn đàn

Đại dịch Covid-19 trên thế giới vẫn diễn biến khó lường. Mặc dù mùa hè nắng nóng nhưng coronavirus không hề biến mất mà vẫn lây lan mạnh trong các cộng đồng dân cư. Tính đến hôm nay đã có gần 11,5 triệu người bị nhiễm bệnh trên toàn thế giới với hơn nửa triệu người tử vong. Mỹ vẫn đứng đầu với gần 3 triệu ca nhiễm và 130.000 người chết. Nhiều chuyên gia cảnh báo một làn sóng lây nhiễm thứ hai sẽ xuất hiện với hậu quả nghiêm trọng hơn nhiều so với hồi đầu năm.

Thiệt hại mà Covid-19 gây ra cho thế giới là rất lớn và chưa dừng lại. Việt Nam là một nước may mắn vì đã khống chế được sự lây lan của Covid-19. Dù vậy những thiệt hại của nền kinh tế Việt Nam do Covid-19 gây ra là vô cùng lớn.

kinhtevn-1

Những thiệt hại của nền kinh tế Việt Nam do Covid-19 gây ra là vô cùng lớn.

Như chúng tôi đã phân tích trong các bài viết trước, kinh tế Việt Nam quá phụ thuộc vào ngoại thương (xuất nhập khẩu). Trong một nền kinh tế bình thường thì xuất nhập khẩu bằng 50% GDP là an toàn. Chỉ số đó của Việt Nam hiện nay là 200% - 250% của ngưỡng an toàn. (Xuất nhập khẩu Việt Nam trong năm 2019 là 517 tỉ USD trên GDP hơn 200 tỉ USD). Khi nền kinh tế phụ thuộc quá nặng vào bên ngoài như vậy thì Việt Nam phải gánh chịu những tai họa và rủi ro không do mình gây ra. Tai họa đó là Covid-19. Các kế hoạch và mục tiêu kinh tế của Việt Nam hoàn toàn bị đảo lộn.

Hoang tưởng là căn bệnh không thuốc chữa của Đảng cộng sản Việt Nam. Đúng là trước khi xảy ra đại dịch Covid-19 thì Việt Nam có mọi triển vọng là một quốc gia phát triển mạnh nhất trong năm 2020. Lý do: Thế giới bắt đầu rút lui và tiến tới ngừng hợp tác với Trung Quốc vì Trung Quốc là một quốc gia độc tài, đồng nghĩa sẽ là một mối nguy cho hòa bình thế giới. Các công ty, nhà máy sẽ rút khỏi Trung Quốc và sẽ chuyển sang các nước trong khu vực trong đó có Việt Nam. Sỡ dĩ thế giới ưu ái cho Việt Nam là vì muốn lôi kéo Việt Nam ra khỏi quĩ đạo của Trung Quốc.

CTL-0

Sự li dị giữa thế giới và Trung Quốc là dứt khoát và không thể đảo ngược.

Đảng cộng sản Việt Nam không hiểu điều đó và cũng có thể họ toan tính rằng thế giới sẽ còn phải đối đầu lâu dài với Trung Quốc nên sẽ o bế, chiều chuộng Việt Nam. Covid-19 làm thay đổi tất cả. Thế giới sẽ triệt thoái khỏi Trung Quốc nhanh hơn và Trung Quốc sẽ rơi vào khủng hoảng kinh tế sớm hơn. Đảng cộng sản Việt Nam tính không bằng trời tính, nên dù đã “xoay trục” sang Mỹ và các nước dân chủ nhưng vẫn không chịu thay đổi đất nước về hướng dân chủ, họ vẫn ngoan cố duy trì chế độ độc tài bằng cách tăng cường đàn áp, bắt bớ các tiếng nói bất đồng chính kiến, hậu quả là nền kinh tế Việt Nam sẽ sớm rơi vào suy thoái.

Tính đến cuối tháng 6/2020 đã có đến 7,8 triệu người lao động mất việc. 40 triệu người bị ảnh hưởng do Covid-19. 35.000 doanh nghiệp đã rút khỏi thị trường và 75% doanh nghiệp phải thu hẹp qui mô sản xuất trong quí 1 năm 2020. Trên 12 tỉnh thành tăng trưởng âm trong đó có Đà Nẵng, thủ phủ miền Trung. Một báo hiệu xấu, công ty PouYuen, chuyên gia công giày thể thao xuất khẩu ở thành phố Hồ Chí Minh có quy mô lên tới 62.000 công nhân đã cắt giảm 2.800 lao động và sẽ tiếp tục cho nghỉ việc khoảng 6.000 lao động từ ngày 1 tháng 7 đến hết ngày 31 tháng 7 năm 2020 do không còn việc làm.

kinhtevn-3

Công ty PouYuen đã cắt giảm 2.800 lao động và sẽ tiếp tục cho nghỉ việc khoảng 6.000 lao động…

Chính quyền Việt Nam đã bắt đầu nhận ra sự nghiêm trọng của vấn đề. Hôm 2/7/2020, Bộ trưởng kế hoạch và đầu tư Nguyễn Chí Dũng đề xuất thành lập Ban Chỉ đạo quốc gia chống suy thoái kinh tế sau đại dịch Covid-19. Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc chỉ đạo: Nhiệm vụ phục hồi phát triển kinh tế cấp bách hơn bao giờ hết.

Liệu Đảng cộng sản Việt Nam có thay đổi được tình thế nguy nan của nền kinh tế Việt Nam hay không? Chúng tôi cho là không. Bản chất của các chế độ độc tài luôn mâu thuẫn với dân chủ. Sẽ không có chuyện vừa hợp tác và làm ăn với các nước dân chủ vừa có thể duy trì chế độ độc tài. Trung Quốc là một minh chứng. Thế giới đã thu được rất nhiều lợi ích trong việc hợp tác làm ăn với Trung Quốc nhưng cuộc tình “đồng sàng dị mộng” này cũng đến lúc phải kết thúc. Sự li dị lần này giữa các nước dân chủ với Trung Quốc là dứt khoát và không thể đảo ngược.

Cuộc thư hùng giữa phương Tây và Trung Quốc sẽ sớm chấm dứt với sự co cụm lại của Trung Quốc trước khi tan vỡ. Không có lý do gì để thế giới hợp tác chặt chẽ với một “tiểu Trung Quốc” là Việt Nam. Sự hứa hẹn và giúp đỡ của thế giới dành cho Việt Nam chỉ được thực hiện với một điều kiện là Việt Nam phải dân chủ hóa. Việt Nam phải khác Trung Quốc. Thế giới đã cho Việt Nam rất nhiều thời gian và cơ hội nhưng Đảng cộng sản Việt Nam đã không biết để nắm bắt lấy cơ hội ngàn năm có một đó. 27 công ty lớn của Mỹ đã chọn chuyển sang Indonesia thay vì Việt Nam là một báo hiệu xấu cho nền kinh tế Việt Nam.

Khi các công ty lớn của Mỹ và thế giới không đến Việt Nam thì các công ty từ Trung Quốc sẽ tràn sang Việt Nam mang theo công nghệ lạc hậu và ô nhiễm môi trường. Hàng Trung Quốc sẽ bị đánh thuế cao khi vào Mỹ và EU nên họ sẽ tìm cách bắt tay với các doanh nghiệp Việt Nam để gian lận xuất xứ (hàng Trung Quốc gắn mác Việt Nam). Việc này sớm muộn cũng bại lộ và hàng hóa Việt Nam sẽ ảnh hưởng theo. Cuối năm 2019 Mỹ đã áp thuế 456% lên thép Việt Nam là một ví dụ.

Chúng ta đều biết sau 30 năm “đổi mới” kinh tế Việt Nam đã có những thay đổi tích cực nhưng vẫn chỉ là bề nổi thay vì chiều sâu. Kinh tế Việt Nam phụ thuộc nhiều vào đầu tư nước ngoài (FDI). Các ngành nghề trong nước được ưu tiên là bất động sản, xây dựng, du lịch, nông nghiệp, thủy hải sản, may mặc, da giầy…đều là những ngành nghề cần nhiều lao động chân tay và không cần nhiều kỹ thuật cao. Lợi nhuận và thành quả của kinh tế Việt Nam vì vậy thấp và không bền vững. Mọi chuyện vẫn tốt đẹp cho đến khi đại dịch Covid-19 xảy ra. Cuộc khủng hoảng này là vô cùng nghiêm trọng đối với thế giới, đặc biệt là các nước nhập khẩu nhiều hàng hóa từ Việt Nam như Mỹ, Châu Âu (EU), Nhật…

Nhu cầu tiêu thụ hàng hóa trên thế giới sẽ giảm mạnh vì khó khăn kinh tế và sự thay đổi về tâm lý. Người dân sẽ sống chậm lại thay vì mua sắm và chi tiêu tràn lan như trước Covid-19. Các ngành nghề về dịch vụ sẽ rất khốn đốn. Hàng chục nghìn lao động Việt Nam trên khắp thế giới bị mất việc và đang tìm cách trở về Việt Nam. Sẽ không có thuốc chữa cho nền kinh tế thế giới dù có bơm bao nhiêu tiền đi chăng nữa. Thế giới chỉ có thể hồi phục dần dần sau những cố gắng kiên trì trong nhiều năm. Sự kiện này sẽ khiến nhiều quốc gia thay đổi các dự định mang tầm quốc tế và khu vực. Ảnh hưởng mà Việt Nam bắt đầu thấy được là nguồn tài trợ ODA (Official Development Assistance: Tài trợ Phát triển Chính thức) từ các quốc gia giàu có dành cho những nước đang phát triển như Việt Nam đang giảm sút.

Việt Nam cho biết là 6 tháng đầu năm 2020 chỉ giải ngân được 30% vốn đầu tư công và 10% vốn ODA. Chính phủ đang thúc giục các tỉnh thành nhanh chóng giải ngân nếu không sẽ chuyển sang cho các tỉnh khác. Vì sao có chuyện lạ lùng đó? Bất cứ địa phương nào của Việt Nam cũng cần rất nhiều tiền để đầu tư phát triển kinh tế. Tuy nhiên tham nhũng khiến cho các dự án đầu tư công rất khó giải ngân vì hoa hồng (%) của dự án quá lớn, các địa phương không dám triển khai vì khi thanh tra sẽ không thể giải trình sự thất thoát vì phải “lại quả” cho người ký duyệt vay vốn. Khả năng bị “vào lò” rất cao, nhất là trước kỳ đại hội đảng. Luật pháp chồng chéo, mâu thuẫn giữa các bộ ngành cũng là một lý do khiến các dự án đầu tư công khó giải ngân. Với sự khó khăn về kinh tế của các nước cung cấp ODA (do Covid-19) thì việc giải ngân vốn ODA sẽ ngày càng khó vì họ giám sát chặt chẽ từ lúc phê duyệt dự án đến quá trình thi công.

kinhtevn-4

Việc dồn mọi nguồn lực cho bất động sản là một sai lầm và đang phải trả giá…

Để cứu nền kinh tế Việt Nam thì chính quyền phải hy sinh và chấp nhận sút giảm một số ngành nghề như bất động sản, du lịch…để dành nguồn lực cho các ngành nghề khác như sản xuất, thương mại. Tuy nhiên có thể thấy được là chính quyền không thể để ngành bất động sản đổ bể vì sẽ khiến cho nhiều ngân hàng phá sản theo. Việc dồn mọi nguồn lực và tài chính cho bất động sản đang phải trả giá. Dù muốn hay không thì bong bóng bất động sản cũng sẽ vỡ sau một thời gian, cuối năm nay là sẽ thấy rõ. Hầu hết những người đầu tư vào bất động sản là người có tiền, sau cơn chấn động vì Covid-19 họ sẽ sống chậm lại, bớt tham lam và ham muốn làm giàu để dành thời gian cho sức khỏe và bản thân. Bữa tiệc nào cũng đến lúc phải tàn.

Đảng cộng sản Việt Nam không thể thay đổi và lấy bất cứ một quyết định quan trọng nào vì họ không còn đồng thuận để làm bất cứ việc gì. Thế giới đã thất vọng khi Việt Nam “kiên quyết giữ vững chủ nghĩa Mác-Lênin và con đường đi lên xã hội chủ nghĩa”. Việt Nam không thể nào hòa cùng dòng chảy của thời đại.

Một trật tự dân chủ mới đã hình thành với sự li dị dứt khoát giữa các nước dân chủ và độc tài. Việt Nam chỉ có thể thoát khỏi khủng hoảng kinh tế và vươn lên nếu có dân chủ. Chỉ có một Việt Nam dân chủ mới có thể làm bạn với các nước dân chủ và hội nhập được với thế giới. Đảng cộng sản Việt Nam không muốn và cũng không có khả năng dân chủ hóa đất nước. Chế độ này phải thay đổi để đất nước có tương lai. Chỉ có một kết hợp mới, một lực lượng chính trị mới với một giải pháp mới…mới có thể cứu nguy cho đất nước.

Việt Hoàng

(07/07/2020)

Published in Quan điểm

Giá bất động sản từ Đà Nẵng đến Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục tăng giá mạnh từ khoảng giữa năm 2017 đến nay (cuối tháng 3/2018). Đặc biệt tại điểm nóng Đà Nẵng, có những khu vực giá đất tăng lên gấp 4-5 lần. Khu An Thượng, quận Ngũ Hành Sơn, một miếng đất hơn 200 mét vuông được chào bán với giá 45 tỉ đồng (khoảng 2 triệu USD, 1 mét vuông bằng 10.000 USD). Một người bạn có miếng đất 90 mét vuông tại An Thượng 3, mua cách đây hơn 1 năm giá 3,5 tỉ đồng, hiện tại giá của nó là 15,5 tỉ đồng.

danang1

Khu An Thượng, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng có một vị trí đẹp và gần biển

Việc giá bất động sản tăng giá cao như vậy chủ yếu là do thổi giá và đầu cơ. Những người tham gia vào thị trường này đều là dân đầu cơ, tức là những người có tiền rảnh rỗi và không (chưa) biết đầu tư vào đâu. Dân thường không có khả năng, kể cả những người có nhu cầu thực sự. Như vậy, tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản như đất nền, chung cư, văn phòng, resort, nghĩ dưỡng… chỉ là một bộ phận nhỏ có điều kiện và kinh tế của xã hội Việt Nam. Dù vậy sự tăng giá liên tục của bất động sản lại có ảnh hưởng lớn đến toàn bộ người dân và nền kinh tế Việt Nam.

Chúng ta hãy cùng nhau tìm hiểu xem những cái được và mất từ việc giá bất động sản tăng giá chóng mặt như thời gian vừa qua.

1. Những cái được :

- Bộ mặt các khu đô thị trở nên khang trang và to đẹp hơn vì được qui hoạch lại một cách đồng bộ và có hạ tầng tốt, nhất là tại các dự án mới. Một bộ phận người dân có điều kiện được sống trong một không gian hiện đại và tiện nghi. Họ có nhiều lựa chọn cho mình và gia đình hơn.

- Một số ngành nghề liên quan đến công nghệ và phụ liệu xây dựng cũng như nội thất nhà ở có cơ hội phát triển như xi măng, gạch, đá, bàn ghế, giường tủ… Tuy nhiên một số ý kiến cho rằng đa số phụ liệu xây dựng và đồ nội thất đều do nhập khẩu, các doanh nghiệp Việt Nam đáp ứng không đáng kể cho chuỗi công nghệ xây dựng này.

- Tạo thêm công ăn việc làm cho người dân. Bất cứ ai cũng có thể tham gia vào thị trường lao động xây dựng. Có chuyên môn thì lương cao, không có chuyên môn thì làm lao động chân tay.

- Khi thị trường bất động sản phát triển thì nhà nước sẽ thu được thêm nhiều thuế, đặc biệt là tiền thuế từ việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư.

2. Những cái mất :

- Bất động sản tăng giá sẽ làm cho việc cải tạo và nâng cấp hạ tầng đô thị trở nên vô cùng đắt đỏ vì phải đền bù giải phóng mặt bằng với giá quá cao. Rất nhiều dự án nâng cấp hạ tầng đô thị gặp trở ngại vì không thể thỏa thuận được giá đền bù. Nhiều dự án mở đường, tiền đền bù chiếm hơn 2/3 tổng số tiền đầu tư. Với sự thiếu minh bạch trong quá trình đền bù giải tỏa nên một số tiền lớn đã bị tham nhũng và thất thoát.

Việt Nam nổi tiếng với những con đường đắt nhất hành tinh như đoạn Kim Liên-Ô Chợ Dừa, 550 mét hết hơn 642 tỉ đồng (28 triệu USD, tức hơn 51 triệu USD/1 km) hay đoạn đường Hoàng Cầu-Voi Phục dài 2,2km hết 7.800 tỉ đồng (342 triệu USD, tức 155 triệu USD/1km). Để so sánh, giá xây dựng trung bình 1 km xa lộ đầy đủ tiện nghi và an toàn tại Pháp là 7 triệu USD, tại Tây ban Nha là 3 triệu USD, đắc nhất là tại Thụy Sĩ với gần 16 triệu/1 km (vì phải xây trên những vùng núi đá hoa cương).

- Trái với nhận định hời hợt của một số người khi cho rằng bất động sản phát triển sẽ kéo theo nền kinh tế phát triển. Điều này không đúng. Bất động sản là hệ quả của nền kinh tế, có nghĩa là khi kinh tế phát triển, người dân kiếm được nhiều tiền thì họ sẽ có nhu cầu mua bất động sản để sinh sống hoặc giữ tiền.

Thị trường bất động sản Việt Nam không ổn định và không bền vững vì không có khách hàng tiềm năng, là những người lao động bình thường, vốn chiếm số đông. Khách hàng của thị trường bất động sản như đã nói ở trên, chỉ bao gồm một tầng lớp nhỏ có tiền, các dự án chủ yếu bán đi bán lại giữa các nhà đầu cơ với nhau. Chỉ cần thị trường đóng băng là hết giao dịch vì các nhà đầu tư… hết tiền.

Đây cũng là một hình thức "bán nước" trá hình vì chỉ những "cư dân bất hợp pháp" Trung Quốc mới đủ khả năng bỏ tiền ra mua để "hợp thức hóa" sự hiện diện của họ trên lãnh thổ Việt Nam, đặc biệt là tại những địa điểm "đắc lợi" hay "phong thủy hài hòa" như dọc các trục lộ giao thông, trong trung tâm thành phố, dọc bờ biển, quanh những hải cảng và giang cảng, hoặc cạnh những trung tâm hay vị trí có thắng cảnh đẹp và nổi tiếng của Việt Nam.

- Bất động sản tăng giá làm nền kinh tế phát triển chậm lại vì các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh có nhu cầu thực sự về nhà xưởng, kho tàng, bến bãi sẽ gặp khó khăn khi phải thuê hoặc mua lại bất động sản với giá cao.

Trong khi đó, đáng lẽ số tiền này dành để đầu tư vào thiết bị máy móc. Việc những doanh nhân làm ăn chân chính thường xuyên gặp phải đủ các thứ phiền hà từ bộ máy nhũng nhiễu của chính quyền trong khi việc kinh doanh bất động sản lại quá dễ dàng và thu lợi cao. Điều này khiến các doanh nghiệp kinh doanh và sản xuất chán nản và quay sang đầu tư vào bất động sản. Hậu quả cuối cùng là không mấy ai đầu tư vào sản xuất nên mọi mặt hàng đều phải nhập khẩu kể cả nông sản thực phẩm. Chảy máu ngoại tệ và nền kinh tế phụ thuộc vào nhập khẩu sẽ sinh ra lạm phát và mất cân bằng nghiêm trọng, hậu quả là khôn lường cho nền kinh tế Việt Nam.

- Bất động sản đã và đang tạo ra nhiều hệ lụy nguy hiểm cho xã hội Việt Nam. Do mối lợi khủng khiếp mà bất động sản đem lại cộng thêm chính sách về đất đai mù mờ, nhất là việc hiến pháp Việt Nam đến nay vẫn không công nhận quyền sở hữu đất đai của người dân đã khiến các quan chức nhà nước cấu kết với các thế lực tài phiệt thu hồi đất vô tội vạ của người dân với giá rẻ mạt để làm dự án hoặc phân lô bán nền.

Hàng triệu dân oan mất đất trên khắp đất nước đang phải sống lang thang vật vờ với những tiếng oán than ngút trời. Rất nhiều nhà tỉ phú, triệu phú đôla giàu lên nhờ đất đai. Sự giàu có vô độ của những người làm giàu từ đất đai khiến họ chi tiêu thả phanh và làm ảnh hưởng tiêu cực đến giá cả các loại hàng hóa tiêu dùng cũng như các dịch vụ cơ bản phục vụ người dân. Hố ngăn cách giàu nghèo càng lớn thì sự bất mãn và đối kháng càng cao và có nguy cơ làm bùng nổ xã hội.

- Bất động sản tăng giá quá cao làm suy giảm niềm tin của người dân vào tương lai. Khi giá lương trung bình của người dân Việt Nam vẫn còn thấp như hiện nay thì giấc mơ sở hữu một ngôi nhà hay một căn hộ tử tế mãi mãi là một giấc mơ xa vời.

Khi không có niềm tin và mọi ước mơ vào tương lai bị thui chột, khi ước mơ chính đáng và giản dị để có "ngôi nhà và những đứa trẻ" bị gạch bỏ thì làm sao người dân có thể yên tâm làm việc và cống hiến ?

Một số người, nhất là thanh niên không còn động lực để làm ăn chân chính mà sẵn sàng phạm pháp để sớm có tiền và "đạt được" giấc mơ của mình. Khi người dân phải lừa đảo hay phạm tội để có tiền mua sắm nhà cửa thì chất liệu nền tảng cấu tạo xã hội Việt Nam coi như đã đổ vỡ hoàn toàn.

- Sự tham gia sâu và nhiệt tình của các ngân hàng Việt Nam vào thị trường bất động sản là thấy rõ và chính điều đó sẽ đe dọa tính ổn định của các ngân hàng mỗi khi có biến động về thị trường này. Nhiều ngân hàng đã mất khả năng thanh toán dẫn đến việc bị sát nhập hoặc ngân hàng nhà nước phải bỏ tiền ngân sách ra mua lại với giá 0 đồng (ngân hàng vỡ nợ). Có nhiều lý do trong đó lý do quan trọng là khối nợ xấu từ bất động sản. Khi gần như toàn bộ nguồn tín dụng từ ngân hàng và cả ngân sách đều dành cho bất động sản thì nên kinh tế sẽ èo uột và không có tương lai, rất khó phát triển một cách lành mạnh.

Kết luận

Sỡ dĩ thị trường bất động sản tăng giá liên tục là do chính sách vĩ mô của nhà nước. Chưa có một lĩnh vực nào thông thoáng và dễ dãi như kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Không cần biết nguồn tiền từ đâu ra, không phải đóng đủ các loại thuế như khi kinh doanh các mặt hàng khác. Những đại gia cấu kết với những quan chức tham nhũng để sở hữu bao nhiêu đất đai cũng được, kiếm tiền dễ nhất, nhanh nhất và hợp pháp nhất… Các yếu tố này khiến bong bóng thị trường bất động sản của Việt Nam phình to và không biết sẽ nổ bùng vào lúc nào.

Trong khi đó, chỉ cần đánh thuế những ngôi nhà hoặc căn hộ thứ hai trở lên là thị trường bất động sản có thể giảm nhiệt ngay lập tức. Không phải chính quyền Việt Nam không biết điều đó, dự định đánh thuế người có nhiều bất động sản đã được soạn thảo từ lâu nhưng vì các nhóm lợi ích quá mạnh nên luật này không thể thông qua và áp dụng.

Câu hỏi được đặt ra là khối lượng tiền khổng lồ thu được từ thị trường bất động chui vào túi ai ? Rất dễ trả lời. Tất nhiên chúng chui vào túi của những nhóm lợi ích có khả năng vẽ ra chính sách về qui hoạch đô thị, sau đó là các nhà tài phiệt có tiền và có quan hệ mật thiết với các nhóm lợi ích trên. Số tiền này đã được chuyển ra nước ngoài để đầu tư vào các lĩnh vực an toàn hoặc bất động sản, chủ yếu là Mỹ và các nước Phương Tây dân chủ.

Còn những người dân có chút tiền đầu tư vào bất động sản thì sao ? Những người này cần phải tỉnh táo vì số tiền có được của nhiều người là do tích lũy, chắt góp hoặc kinh doanh trong nhiều năm. Bất cứ sự đổ vỡ nào của thị trường bất động sản cũng khiến nhà đầu tư mất mát rất lớn. Không có bất cứ một mặt hàng nào là tăng giá mãi mãi, tất cả đều theo hình sin, có lúc lên và có lúc xuống. Ngay cả nền kinh tế hùng mạnh nhất thế giới là Mỹ cũng đã gánh chịu cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2007 và sau đó lan ra toàn thế giới.

Những người kinh doanh bất động sản không nên vay mượn ngân hàng hoặc xuống tiền tất tay cho các phi vụ tưởng là thắng lớn và ngon ăn. Nên đầu tư 2/3 số tiền của mình có, còn 1/3 tiền mặt nên giữ để phòng thân. Không nên tham. Sau đỉnh cao sẽ là vực sâu.

Việt Hoàng

(11/04/2018)

Published in Quan điểm

Vụ ông Trịnh Vĩnh Bình đưa đơn kiện chính quyền Việt Nam tại Tòa Trọng tài Quốc tế Paris với số tiền đòi bồi thường thiệt hại lên đến 1,25 tỉ USD đang làm xôn xao dư luận. Dù kết quả thế nào thì hình ảnh của Việt nam cũng sẽ xấu đi ít nhiều trong con mắt giới đầu tư quốc tế. Tuy nhiên sẽ không vì vụ kiện này mà các nhà đầu tư bỏ chạy khỏi Việt Nam. Ở đâu sinh ra lợi nhuận thì nơi đó sẽ có mặt các nhà đầu tư.

bds1

Ở đâu sinh ra lợi nhuận thì nơi đó sẽ có mặt các nhà đầu tư.

Hầu hết các nhà đầu tư vào Việt Nam đều biết rõ môi trường kinh doanh ở đây và họ sẽ ‘học hỏi’ rất nhanh qui trình hối lộ quan chức Việt Nam. Thay vì nộp thuế vào ngân sách thì họ nộp tô cho các quan chức Việt Nam và cuối cùng thì họ luôn thắng vì họ ở cửa trên. Kể cả những tên tuổi lớn như : Metro, Coca-cola, Toyota, Samsung…

Ông Trịnh Vĩnh Bình cũng là một trong số những nhà đầu tư đó, ông đầu tư vào Việt Nam để kiếm lợi nhuận chứ không hẳn là vì ‘yêu nước’, không ai trách ông ta vì điều đó. Trong cuộc chơi này, có lẽ vì do nguồn gốc Việt Nam và do ông phất lên nhanh quá mà không ‘lại quả’ hợp lý nên đã bị chính quyền cộng sản ‘lột sạch’ tài sản.

Theo Đài VOA thì ‘với số tiền gần 2,5 triệu đô la và 96 kg vàng mang về Việt Nam đầu tư, ông Trịnh Vĩnh Bình kinh doanh ở mọi lãnh vực : khách sạn, thủy sản, hải sản, xuất khẩu, nông sản, rau quả, trồng rừng…’ Nhưng chiến lược nhất, có lẽ là lãnh vực đất đai, vì theo như lời ông, "tôi có những bài toán lâu dài chứ không phải như Việt Nam nói là kinh doanh địa ốc”. Tuy nhiên cũng theo VOA trích từ ‘Báo Công An Nhân Dân ngày 6/6/2005 cho biết đến ngày ông Bình bị Cơ quan An ninh Điều tra tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu bắt giữ (5/12/1996), ông nắm trong tay 11 căn nhà, 114 nền nhà và 2.847.745 m2 đất’.

Nhiều người Việt trong và ngoài nước ra sức bênh vực cho ông Bình, trong đó không ít người tự nhận là phe ‘dân chủ’ đứng ra bảo vệ ‘chính nghĩa quốc gia’. Hài hước hơn khi có người đến tận tòa để phỏng vấn ‘phái đoàn cộng sản’ mà không hề biết mấy người đó là phe ông Bình và khi những người này không trả lời thì họ cho rằng ‘cộng sản không dám trả lời, không văn minh và cộng sản im lặng vì thua kiện v.v.’

Chúng ta cần biết rằng, không riêng gì ông Bình mà bất cứ một doanh nhân nước ngoài nào đang làm ăn tại Việt Nam, và tất cả các doanh nhân trong nước, đều không bao giờ lên tiếng ủng hộ cho phong trào dân chủ. Thứ nhất, họ là dân làm ăn và thứ hai, họ không dại gì lên tiếng để ảnh hưởng đến công việc làm ăn của họ.

Để sở hữu hơn 3 triệu mét vuông đất tại Việt Nam, ông Bình phải chấp nhận trả giá và đó là chuyện riêng của ông với chính quyền Việt Nam. Việc chính quyền cộng sản có lỗi đến mức nào và phải bồi thường cho ông Bình đến đâu là việc của tòa án quốc tế. Hãy chờ phán quyết cuối cùng của tòa. Chơi dao ắt có ngày đứt tay.

Việc ông Bình tìm kiếm hậu thuẫn của dư luận là đương nhiên, điều đáng nói là một số người Việt đã hùa vào vụ này vì ‘thấy người sang bắt quàng làm họ’ và tâm lý chống cộng ‘mọi lúc mọi nơi’, đây là thái độ thiếu lương thiện và hời hợt. Để ông Bình có được chừng ấy đất thì bao nhiêu người dân đen phải rời bỏ mảnh đất của cha ông và gia nhập vào đoàn dân oan hàng triệu người trên khắp đất nước Việt Nam ?

Nhà báo Huỳnh Ngọc Chênh có viết rằng "Đằng sau một tỉ phú bất động sản Việt Nam là hàng ngàn dân oan mất đất". Đành rằng ông Bình không trực tiếp đứng ra thu đất của dân nhưng sự cấu kết giữa chính quyền và các doanh nhân bất động sản là điều không ai có thể phủ nhận.

Vấn đề đặt ra là chúng ta có nên và có cần bênh vực Trịnh Vĩnh Bình không ? Chúng ta có thể lên án chính quyền cộng sản là thô bạo nhưng bênh vực ông Bình lại là một vấn đề khác. Chúng ta chỉ có lý do để bênh vực ông Bình nếu ông ta là một người lương thiện bị xúc phạm. Về điểm này thì phải nói rằng hầu hết giới kinh doanh bất sản, nhất là ở mức độ của ông Bình, chắc chắn phải là những người câu kết với quan chức cộng sản mới thành công được. Đó là một thực tế xã hội và ông Bình đã rất thành công.

Điều chắc chắn nữa là số tiền mà ông Bình, nếu được bồi hoàn sẽ lấy từ tiền đóng thuế của người dân chứ không phải từ quỹ của đảng cộng sản. Ông Bình từng đã được bồi thường 15 triệu USD. Đừng quên rằng, tại Việt Nam có hàng trăm nghìn người mất mát nhiều hơn, chịu đau khổ hơn, có khi mất cả tính mạng vì sự hung bạo, vô đạo đức và bất chấp công lý của đảng cộng sản. Thí dụ như Đinh Đăng Định, Nguyễn Hữu Cầu, Nguyễn Đan Quế, Cấn Thị Thêu, Trần Huỳnh Duy Thức, Nguyễn Ngọc Như Quỳnh và các anh em trong Hội Anh Em Dân Chủ... Họ đáng bênh vực gấp ngàn lần, trong nhiều trường hợp gấp triệu lần Trịnh Vĩnh Bình.

Ông Bình có thể thắng kiện, nhưng để lấy được tiền thì còn… khuya và có khả năng là chính quyền cộng sản không phải trả cho ông Bình đồng nào, vì thời gian của vụ án còn kéo dài rất lâu với nhiều thủ tục rườm rà. Cũng không có chuyện ông Bình đòi 1,25 tỉ USD là chính quyền Việt Nam phải trả cho ông ta chừng đó.

Nên nhớ là Tòa chỉ mới kết thúc phần trình bày của đôi bên chứ chưa đưa ra bất kỳ một phán quyết nào.

***************

Trở lại với chủ đề chính của bài viết là đi tìm câu trả lời cho câu hỏi ‘Khi nào thì thị trường bất động sản Việt Nam sụp đổ’ ?

Trái với hầu hết mọi dự đoán của nhiều chuyên gia bất động sản trong và ngoài nước (trong đó có cả người viết), thị trường bất động sản sẽ suy sụp vào một thời điểm nào đó nhưng bất động sản ở Việt Nam vẫn tăng giá đều đều và không hề có dấu hiệu dừng lại.

Tại sao lại như vậy ? Các chuyên gia đã sai ở chổ nào ? Sự thật thì thị trường bất động sản Việt Nam không giống ai và nằm ngoài mọi qui luật phát triển. Đến giờ này có thể khẳng định rằng thị trường bất động sản Việt Nam cũng như tỉ giá USD/VND hoàn toàn gắn chặt với sinh mệnh của Đảng cộng sản Việt Nam. Nghĩa là thị trường Bất động sản chỉ sụp đổ khi chế độ sụp đổ.

Chúng ta có thể thấy được, trong danh sách 10 người giàu nhất Việt Nam năm 2016 thì có đến 7 người xuất thân từ bất động sản. Đó là Phạm Nhật Vượng (Vingoup), Trịnh Văn Quyết (FLC), Trần Đình Long (Hòa Phát), Bùi Cao Nhật Quân-Bùi Thành Nhơn (Novaland), Dương Công Minh, chủ dự án sân golf Tân Sơn Nhất (Công ty Cổ phần Him Lam), Phạm Thu Hương (Vingroup), Phạm Thúy Hằng (Vingroup)… (1).

Một lý do khiến bất động sản Việt Nam luôn tăng giá vì đó là kênh kiếm tiền nhanh nhất, hiệu quả nhất và hợp pháp nhất của giới quan chức Việt Nam. Ông Trịnh Xuân Thanh có lần nói rằng chỉ cần có thông tin về các dự án qui hoạch đất đai là ông ta có thể kiếm hàng trăm tỉ đồng bằng con đường đầu tư một cách hợp pháp. Dự án Ecopark Văn Giang, Hưng Yên là một ví dụ, tiền đền bù cho người nông dân chỉ 135.000 đồng m2 (là cao nhất và thấp nhất là 63.925 đồng m2) nhưng sau khi qui hoạch được chào bán từ 20 triệu đến 60 triệu đồng m2, nghĩa là hơn từ 150 đến 500%.

Lý do nữa khiến bất động sản Việt Nam tăng giá là do rửa tiền, hối lộ… Dư luận đồn rằng công ty dược VN Pharma đã hối lộ cho bà Bộ trưởng y tế Nguyễn Thị Kim Tiến căn biệt thự hơn 60 tỉ đồng để nhập lô thuốc chống ung thư giả đang làm xôn xao dư luận.

Rửa tiền bằng cách đầu tư vào bất động sản Việt Nam là dễ nhất vì các giao dịch luôn được trả tiền mặt và không có cơ quan chức năng nào của Việt Nam quan tâm nguồn gốc tiền đấy ở đâu ra.

Chính quyền Việt Nam đang có ý định đánh thuế vào những người sở hữu nhiều bất động sản, đây là việc làm cần thiết và hợp lý vì người giàu phải đóng thuế nhiều hơn người nghèo, tuy nhiên dự định này khó lòng thực hiện vì đa số đất đai thuộc sở hữu của thành phần con ông cháu cha và các đại gia có quan hệ chặt chẽ với chính quyền. Đây cũng là lãnh vực duy nhất có ‘tăng trưởng’ nên bằng mọi cách chính quyền phải duy trì sự tăng trưởng đó.

Không khó để nhận ra sự liên kết hay đúng hơn là sự cấu kết giữa chính quyền và các doanh nhân làm ăn bất chính trong việc thu hồi đất của người nông dân với giá rẻ mạt rồi sau đó bán lại với giá cao ngất ngưỡng. Tất nhiên là không ít người làm ăn chân chính cũng phất lên nhờ đầu tư vào bất động sản. Đây là sự ‘ăn may’ nhờ ăn theo các đại gia bất động sản và chính sách ‘ưu tiên’ của chính phủ trong lĩnh vực này.

Vấn đề đáng quan tâm nhất là bạn có giữ được tài sản của mình hay là do mải ‘lướt sóng’ cùng bất động sản hoặc găm hàng chờ giá lên… và rồi bị chìm lúc nào không biết. Những người ăn non sẽ thắng còn những người không biết điểm dừng sẽ có kết cục buồn khi thị trường bất động sản sụp đổ kéo theo sự trắng tay của người đầu tư.

Với xã hội Việt Nam hiện nay, muốn yên thân và không bị ‘làm thịt’ thì không nên quá giàu. Nếu tài sản của bạn dừng ở vài triệu USD thì không sao nhưng khi bạn có hàng chục, hàng trăm triệu USD thì bạn sẽ là con vịt béo trong mắt chính quyền và bất cứ lúc nào bạn cũng có thể bị ‘lên thớt’.

Nhiều doanh nhân Việt Nam đang tìm cách bỏ chạy khỏi Việt Nam, một người khá nổi tiếng trong số đó là cựu tổng giám đốc FPT Trương Đình Anh với quyết định đem cả nhà sang Mỹ định cư.

Một số doanh nhân không hiểu thời cuộc hoặc do chạy không kịp nên ‘thân tàn ma dại’ như Nguyễn Đức Kiên (Bầu Kiên), Huỳnh Uy Dũng (Dũng lò vôi), Lý Xuân Hải (Cựu tổng giám đốc ACB), Trầm Bê… Tất nhiên là không kể những doanh nhân đảng viên là lãnh đạo những doanh nghiệp nhà nước đã đốt hàng nghìn tỉ của đất nước như Phạm Thanh Bình (Vinashin), Mai Văn Phúc-Dương Chí Dũng (Vinalines)… Hiện tại hầu hết các doanh nghiệp nhà nước đều thua lỗ nặng, ví dụ Tập đoàn Than-Khoáng sản nợ gần 5 tỉ USD (2).

Nhiều người sẽ nói rằng, tôi vẫn đang đầu tư vào bất động sản Việt Nam và vẫn đang thắng lớn vậy cớ gì tôi phải nghe bạn ? Nên hay không nên đầu tư vào bất động sản ? Khi nào thì nên dừng ?...

Thật sự đó là những câu hỏi khó có câu trả lời. Tất cả đều tùy thuộc vào lòng tin của bạn vào sự tồn tại của chế độ. Nếu chế độ vẫn còn tồn tại thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phát triển tốt đẹp và tăng giá đều đều. Sau đó sẽ là một sự đổ vỡ rất kinh khủng để thị trường bất động sản trở lại bình thường và chỉ khi đó mọi người Việt Nam mới có thể tiếp cận và sở hữu được một ngôi nhà mà mình mong ước trong khả năng của mình.

Việt Hoàng

(10/09/2017)

(1) http://www.techz.vn/top-10-dai-ty-phu-giau-nhat-viet-nam-ho-la-nhung-ai-ylt52341.html

(2). https://kimdunghn.wordpress.com/2017/07/24/canh-bao-tinh-hinh-tai-chinh-tai-nhieu-tap-doan-tong-cong-ty-nha-nuoc/

Published in Quan điểm