Thông Luận

1. Chủ nghĩa quân bình đất đai và tinh thần "sở hữu toàn dân"

Chủ nghĩa bình quân đất đai (land egalitarianism) thường được hiểu là sự bình đẳng trong quyền tư hữu đất đai. Cơ chế sở hữu đất đai toàn dân có một tinh thần rất khác so với quan điểm của đảng cộng sản Việt Nam hiện nay. Nếu tại các quốc gia dân chủ đã trải qua thời kì cải cách ruộng đất thành công thì cơ chế sở hữu này là một biện pháp để nhà cầm quyền điều chỉnh hành vi đầu cơ đất gây mất cân bằng thị trường.

Công cụ mạnh mẽ nhất của cơ chế này chính là thuế, mỗi khi chính phủ phát hiện ở một khu vực nào đó trên phạm vi lãnh thổ của quốc gia mà có dấu hiệu giá đất tăng thì ngay lập tức họ sẽ áp thuế để làm dịu giá đất, cân bằng thị trường được thiết lập trở lại. Cơ chế này cũng là lời nhắc nhở cho các nhà đầu tư không được làm trầm trọng hoặc phát sinh thêm sự bất bình đẳng, bằng không cơ quan hành pháp sẽ đem họ hầu toà.

Nếu mục tiêu của cơ chế sở hữu đất đai toàn dân là nhằm đảm bảo tính quân bình đất đai cho mọi người dân thì nó thể hiện đúng tinh thần cốt lõi của cơ chế này. Nhưng tại Việt Nam thì cơ chế này thường hay bị hiểu là sự hi sinh bắt buộc của người dân trong việc phải nhường quyền sử dụng đất cho nhà tư bản đỏ thân hữu dưới áp lực của nhà nước. Sự "cướp bóc" này được nhiều nhà chính trị gia Việt Nam ca ngợi tính "hi sinh vì cộng đồng" của người Việt, nhưng mà "bánh mỳ" bị mất thì dù có trăm ngàn "bông hồng" cũng không thể nào xoa dịu nỗi đau mất đi cần câu đã nuôi sống những người sinh sống trên mảnh đất mà họ phải chắt chiu cố gắng mới có được.

Thay vì nhà nước đền bù thỏa đáng cho người dân bằng cách cấp cho họ một nguồn tư liệu sản xuất mới mà quan trọng nhất là nhà và đất thì họ chỉ đưa vài chục triệu đến vài trăm triệu, coi như xong trách nhiệm giải tỏa mặt bằng, còn người dân ra sao thì tự xoay xở. Vẫn biết con người Việt Nam có khả năng ứng biến trong nhiều tình huống trong đời sống nhưng việc làm đó gần như dập tắt tất cả những nghị lực của người dân oan.

Việc nhà nước Việt Nam cưỡng ép những người không có khả năng tích tụ đất giao đất cho những pháp nhân/cá nhân có khả năng tích tụ đất, đang hưởng lợi từ việc kinh doanh bất động sản số lượng lớn làm tăng bất bình đẳng đất đai. Câu "đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước đại diện chủ sở hữu" cố tình biến nhà nước thành một ông chủ đất có quyền định đoạt những mảnh đất của người dân, điều đó làm bóp méo tinh thần "đất đai là sở hữu toàn dân".

2. Thủ Thiêm "thất thủ"

Bán đảo Thủ Thiêm từ lâu đã được nhìn nhận là một nơi có tiềm năng lớn trong nền kinh tế phía nam. Nằm ở bờ Đông sông Sài Gòn, đối mặt với khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh và chỉ cách thành phố 300m theo đường chim bay, ba mặt cạnh sông đều tiếp xúc với các quận trung tâm thành phố. Với vị trí địa lý đắc địa như vậy, Thủ Thiêm có khả năng sẽ phát triển thành một trung tâm đa nhiệm năng động, phát triển, thu hút nhiều nhà đầu tư và kéo cả nền kinh tế thành phố đi lên.

Thủ tướng Võ Văn Kiệt cũng đã nói trong quyết định phê duyệt quy hoạch Thủ Thiêm năm 1996 : "Đô thị mới Thủ Thiêm sẽ là trung tâm mới, hiện đại và mở rộng của thành phố Hồ Chí Minh ; với các chức năng chính là trung tâm tài chính, thương mại và dịch vụ cao cấp của thành phố. Khu vực có vị trí quốc tế, là trung tâm văn hoá, nghỉ ngơi, giải trí ; đảm nhiệm một số chức năng mà trung tâm thành phố hiện hữu còn thiếu và hạn chế phát triển".

Thủ Thiêm được hứa hẹn và thiết kế để trở thành một đô thị kiểu mẫu và đáng sống nhưng nó đã thất bại do sự điều hành của một nhà nước thất bại.

Nhưng Thủ Thiêm có vẻ lại giống cách mà Nguyễn Du so sánh chữ Tài và chữ Mệnh : "Trăm năm trong cõi người ta, Chữ tài chữ mệnh khéo là ghét nhau". Sau 22 năm kể từ khi hai quyết định lớn nhất về Thủ Thiêm là Dự án Khu đô thị Thủ Thiêm và Hầm Thủ Thiêm được cố thủ tướng Võ Văn Kiệt phê duyệt thì Thủ Thiêm đã không phát triển được như mong đợi. Nó không đáp ứng được nhu cầu ngày càng phát triển của vùng kinh tế trọng điểm miền nam và tệ hơn làm sâu sắc thêm khoảng cách giàu nghèo vốn đã âm ỉ tại thành phố hơn 9 triệu dân này. Nguyên do cũng chỉ là vì sự đấu đá nội bộ, chính sách trong ngành dọc từ trung ương đến địa phương đã gây khó dễ cho việc quy hoạch và các nhà đầu tư.

Đầu tiên là dự án Hầm Thủ Thiêm, một dự án dở khóc dở cười với chi phí khổng lồ vì hầm nằm dưới lòng sông. Mục đích xây hầm nhằm kết nối Quận 1 (trung tâm thành phố Hồ Chí Minh) đến khu vực đô thị mới Thủ Thiêm. Nhưng điều trớ trêu là con đường đi từ trung tâm Quận 1 đến Hầm Thủ Thiêm phải đi qua con đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa và vòng lại để đi đến hầm. Vả lại hầm Thủ Thiêm kết nối không được tốt đến đại lộ vòng cung tại Thủ Thiêm, gây hiện tượng đi vòng và góp phần xả thải môi trường.

Một sự lãng phí lớn nếu so với việc xây cầu, giả sử nếu xây cầu như các cây cầu bắc qua sông Seine tại Paris thì chi phí sẽ giảm từ 4 đến 8 lần. Việc xây hầm khiến kết nối giữa Thủ Thiêm và trung tâm thành phố Hồ Chí Minh không tốt, giữa hai bờ sông có thể thấy được nhau nhưng không dễ gì đến với nhau, "gần nhà xa ngõ" chính là cách nói cho hiện tượng này.

Một lợi ích khác của việc xây cầu đó là không cần phải giải tỏa mặt bằng nhiều như khi xây hầm, không phải huỷ hoại hàng cây Tôn Đức Thắng. Nhưng điều nực cười chưa kết thúc, nửa năm sau khi hầm Thủ Thiêm khởi công (tháng 1 năm 2005) thì quy hoạch tổng thể chi tiết cảng biển thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu lại được phê duyệt với việc di dời cảng Ba Son đến cảng Thị Vải - Cái Mép (Bà Rịa - Vũng Tàu) thế nên tác dụng của hầm Thủ Thiêm trong việc tạo thuận lợi cho tàu lớn đi qua sông Sài Gòn đã trở nên vô nghĩa.

Tiếp theo là vấn đề trong quy hoạch đô thị tại Thủ Thiêm. Năm 2013, khi còn là Bí thư thành ủy, ông Lê Thanh Hải đã nhắc lại một câu hỏi của Thủ tướng Võ Văn Kiệt : "Một là để dân đói, các đồng chí giữ nguyên chức vụ. Hai là dân no, các đồng chí mất chức. Chọn cái nào ?". Ý của ông Võ Văn Kiệt là cán bộ vì dân, kể cả có mất chức mà khiến dân được ấm no thì vẫn nên dấn thân. Nếu dân đói trong khi mình vẫn bình an giữ nguyên ghế, thì cái ghế ấy cũng không có giá trị gì. Nhưng có vẻ ông Kiệt đã không hiểu các thế hệ hậu bối sau này, tất thảy đều chọn phương án một của ông. Các dự án phát triển khu đô thị Thủ Thiêm chủ yếu là bất động sản, chuyên về việc cung cấp chỗ ở cho giới thượng lưu giàu có xa hoa hơn là phát triển thành một khu trung tâm đô thị đa nhiệm mang tầm quốc tế.

Các nhà đầu tư tại Việt Nam ưa chuộng hình thức đầu tư bất động sản cũng bởi vì hình thức này cho phép họ thu hồi vốn nhanh. Vòng vốn càng lặp lại nhiều và sự tham gia thị trường của các nhà đầu tư khác càng lớn thì càng mang đến giá cao cho người tiêu dùng nên họ phải nhanh chóng đầu tư nhanh và bán nhanh, theo ngôn ngữ của giới buôn đất là "lướt sóng".

Chính vì cách thức phát triển lệch lạc như vậy mà Thủ Thiêm đã dần trở thành một loại "đô thị ngủ" tức là loại đô thị không có hoạt động gì đáng kể ban ngày vì buổi sáng thì mọi người đi làm ở những nơi khác và tối về thì đi ngủ. Việc phát triển như vậy khó bền vững, nó tệ hơn những đô thị "ngày ngủ đêm bay" vốn có khả năng bổ trợ cho những đô thị chuyên làm việc vào ban ngày.

Bài toán cân bằng chức năng đô thị luôn vấp phải những lợi ích ngắn hạn hấp dẫn và nhà đầu tư chẳng dại gì chọn phương án có lợi cho nền kinh tế và người tiêu dùng để bản thân chịu lỗ, dù là lỗ trong trung hạn. Trong dài hạn thì những dự án cân bằng được giữa làm việc và cư ngụ thì sẽ tạo đà phát triển rất lớn không chỉ cho nhà đầu tư mà cho cả nền kinh tế.

Nhưng như đã nói, việc thu hồi vốn và kiếm nhanh lợi nhuận mới là ưu tư hàng đầu của các nhà đầu tư và họ cũng không có ý định bấu víu vào bất động sản quá lâu vì sợ thua lỗ. Họ đầu tư bất động sản chủ yếu tạo tiền đề cho họ chuyển sang ngành khác có ít rủi ro và lợi nhuận lớn hơn. Tập đoàn Vingroup là một ví dụ cụ thể cho xu hướng này khi mà họ đã hoàn thành xong dự án Vinhome tại Thủ Thiêm và đang rục rịch chuyển sang các ngành công nghệ cao.

Các nhà đầu tư vào Thủ Thiêm đa số là để trục lợi từ đất thay vì chung tay xây dựng Thủ Thiêm thành một thành phố đa năng. Lỗi đó không hoàn toàn từ phía họ mà là từ chính quyền.

3. Bài toán lũng đoạn thị trường

Thủ Thiêm rất bất hạnh khi chỉ phát triển các khu chung cư căn hộ, đại đa số các khu văn phòng chuyên cung cấp các dịch vụ, thương mại, tài chính chưa có nhà đầu tư hoặc còn có nhưng chậm triển khai. Còn các công trình văn hóa công cộng thì chưa thấy dấu hiệu gì ; trung tâm triển lãm quy hoạch thì bị bỏ hoang suốt chục năm nay ; trung tâm hội nghị thì nổi lên rồi chìm trong im ắng ; nhà hát giao hưởng Thủ Thiêm ngàn tỷ hãnh diện nhận được vô số gạch đá của công chúng và dư luận trước khi có ý định được thông qua ; các công trình trung tâm văn hóa thiếu nhi, du thuyền, du lịch thì nằm im trên các tờ dự án...

Các tờ dự án của các nhà đầu tư càng hào nhoáng bao nhiêu thì càng dễ được thông qua bấy nhiêu nhưng lại không có cơ chế để chúng đảm bảo đúng tiến độ thực hiện, những lỗ hổng trong thực tiễn lại đến từ những dự án đã không được hạch toán kĩ càng.

Đầu tư văn phòng có lợi ích trong dài hạn nhưng nhà đầu tư cần phương thức quản trị chuyên nghiệp và phải đảm bảo việc thu lợi nhuận trong suốt nhiều năm sau khi dự án hoàn thành, việc xoay vòng vốn cũng phức tạp và khó thu hồi vốn hơn bất động sản nên xu hướng đầu tư tại thị trường đang phát triển như Việt Nam vẫn là đầu cơ bất động sản. Điều này khác với Mỹ vì tại Hoa Kỳ thì hiện tượng đầu cơ đất không thể xảy ra nhờ hành lang pháp lý mạnh cũng như nhờ người Mỹ đã sớm đầu tư và phát triển các ngành kỹ nghệ, dịch vụ, logistics vốn có lợi nhuận cao hơn rất nhiều so với bất động sản.

Thủ Thiêm chỉ có "địa lợi" mà không có "thiên thời và nhân hòa". Mỗi lần Thủ Thiêm ngoi lên một chút thì lại bị hoàn cảnh dìm xuống phũ phàng. Thủ Thiêm được hoàn chỉnh quy hoạch vào năm 2005 thì năm 2008 xảy ra khủng hoảng tài chính toàn cầu ; năm 2012 được điều chỉnh quy hoạch thì vỡ bong bóng bất động sản kéo dài đến năm 2013 ; sau đó Thủ Thiêm phát triển rón rén vì những sai phạm đất đai định cư và giải tỏa cơ sở tôn giáo ; từ năm 2020 đến nay thì Covid-19 tràn ngập trong bầu khí quyển cả thành phố Hồ Chí Minh khiến Thủ Thiêm thừa sống thiếu chết, bất động sản không còn quá hấp dẫn khi nhiều người chứng kiến sự sụp đổ của Evergrande tại Trung Quốc, nhà cầm quyền Việt Nam sẽ siết chặt hơn các dự án đầu tư bất động sản tại đây.

Nhắc đến Thủ Thiêm thì không thể nhắc đến vụ xì căng đan bỏ cọc khu đất 3-12 gần đây của Tân Hoàng Minh. Thực ra việc Tân Hoàng Minh sẽ bỏ cọc đã được nhiều nhà quan sát dự đoán vì sự khó khăn trong việc huy động vốn và ngưỡng chạm trần của bất động sản tại Việt Nam sắp đến mức tối đa, cũng không thể không tính đến những hành động của Bộ Tài chính và Ngân hàng nhà nước đã góp phần tác động đến quyết định bỏ cọc của Tân Hoàng Minh.

Trước đó vào năm 2016, Tân Hoàng Minh cũng đã từng bỏ ra tới 1.460 tỉ đồng, cao gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm, để trúng đấu giá lô đất tại số 23 Lê Duẩn, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả đấu giá này sau đó đã được cơ quan điều tra sử dụng để tham chiếu, tính toán thiệt hại của Nhà nước trong vụ 5.000 m2 ‘đất vàng’ về tay tư nhân ở một khu đất gần đó. Nếu Tân Hoàng Minh không bỏ cọc trong vụ đấu giá Thủ Thiêm lần này thì những nhà đầu tư khác mới tạm ứng tiền cho việc sử dụng đất hoặc "đang trong tầm ngắm" thanh tra vì chưa nộp bổ sung tiền thuê đất sẽ phải bỏ ra khoản phí mới vượt xa dự tính ban đầu của họ vì cơ quan chức năng dựa theo kết quả đấu giá mới nhất.

Việc Tân Hoàng Minh thổi giá đất cao ngất ngưỡng và bỏ cọc có thể làm cho chính quyền và những nhà đầu tư khác thở phào nhẹ nhõm vì chính quyền sẽ không phải đau đầu trong việc giải tỏa mặt bằng trong tương lai và các nhà đầu tư sẽ "lách" được những khoản phí mới phát sinh, quan trọng nhất là thị trường bất động sản đã né được cú sốc nhiệt trước khi bị đóng băng. Nhưng hậu quả của nó thì vẫn còn trong dài hạn vì giá trị thị trường của mảnh đất tại Thủ Thiêm cũng như các mảnh đất kế cận tại thành phố Hồ Chí Minh sau này sẽ cao hơn và thậm chí quá lố so với giá trị sử dụng thực của những mảnh đất đó, và cân bằng thị trường không phải một sớm một chiều là trở về như ban đầu, giá đất cũng không thể trở về giá gốc cân bằng ban đầu của nó nữa.

Việc giá đất ngày càng cao đã tước đi cơ hội sở hữu nhà của giới trẻ. Người Việt gần như dành cả đời làm việc chỉ để sở hữu một ngôi nhà.

4. Phân hóa giàu nghèo

Hiện tại thì theo chỉ số giá bất động sản giữa năm 2021 (Property prices index by country 2021 mid - year) cho thấy rằng một người tại Mỹ trung bình chỉ cần 4 năm làm việc sẽ sở hữu được một căn nhà, trong khi tại Anh quốc là 10 năm, Trung Quốc là 30 năm và Việt Nam là 20 năm. Nó cho thấy một thực trạng bất bình đẳng cao trong hai quốc gia cộng sản này, nếu trừ hết các chi phí sinh hoạt, gia đình, giáo dục... thì người Việt và người Trung gần như dành cả đời làm việc chỉ để sở hữu một ngôi nhà chỉ để ở, chưa tính đến các chức năng khác như làm việc tại gia hay cho thuê mặt bằng.

Sự thổi giá bất động sản gần đây khoét sâu thêm vết thương phân hóa giàu nghèo tại Việt Nam khi mà nhiều nhà đầu tư vẫn còn niềm tin là chỉ cần nâng cấp thị trường khu vực bằng cách thiết kế sao cho hấp dẫn để thu hút nhiều khách đến mua với giá tương đương giá bất động sản tại các đô thị lớn như New York, Tokyo, London... Càng cố gắng thể hiện sự xa hóa trong các khu đô thị càng chứng tỏ thị trường càng bị bóp méo, vấn đề không dừng lại ở phân hóa giàu nghèo mà bất động sản trở thành tài sản xa xỉ, bất động sản không còn là tư liệu sản xuất hay để ở mà có thể sẽ bị đem đi đầu cơ hoặc đơn giản là để thể hiện đẳng cấp. Điều đó sẽ làm thiệt hại nguồn lực xã hội khi mà đất giờ đây trở thành nơi "trú ẩn dòng tiền" mà không được khai thác, tiền đầu tư vào bất động sản cũng lãng phí khi nó không tham gia vào sự dịch chuyển dòng tiền trong thị trường khiến cho sự phân bổ nguồn lực xã hội không được hiệu quả vì mãi lực không được khuyến khích do dòng tiền lưu chuyển kém. Sự phân hóa giàu nghèo diễn ra mạnh hơn trong các đô thị lớn cũng vì nguyên do này.

Giáo sư đại học Harvard, Edward Glaeser đã mô tả đô thị hài hóa (cân bằng giữa làm việc và cư ngụ) là phát minh tuyệt vời của con người, trong đó tập trung nhiều giai cấp, tầng lớp xã hội khác nhau. Vì ở trong một khu vực địa lý đặc trưng như vậy mà sự giao lưu của các nhóm dân cư này sẽ tạo ra việc làm, dịch vụ và kích thích tiêu dùng cho nhóm có thu nhập cao. Nhóm thu nhập cao thông qua nhu cầu mua sắm sẽ chia sẻ sự giàu có cho những nhóm có thu nhập thấp hơn và tạo cơ hội cho nhóm này vươn lên bằng các dịch vụ khác ngoài bất động sản như thông tin, giáo dục, trợ cấp...

Và điều này không bao giờ xảy ra trong một đô thị thuần ở (đô thị chỉ tập trung đầu tư chung cư, bất động sản) vì nơi đó không có sự giao dịch và giao lưu công cộng, nó chỉ là nơi hưởng thụ của giới thượng lưu bên cạnh đó là khu ổ chuột của những người dân nghèo khổ.

Thiên Cầm

(22/1/2022)