Thông Luận

"Chính sách đất đai hiện nay biến Việt Nam thành cường quốc của dân oan" (RFA, 10/01/2019)

Vườn rau Lộc Hưng ở phường 6, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh rộng khoảng 5 héc-ta, do người Bắc di cư vào Nam năm 1954 khai khẩn, và hiện là nơi cư ngụ của hơn 100 hộ dân. Vào ngày 4 và ngày 8 tháng 1 năm 2019, Chính quyền quận Tân Bình tiến hành cưỡng chế khu vực vườn rau Lộc Hưng.

Vườn rau Lộc Hưng sau ngày bị cưỡng chế 08/01/19. Courtesy : Netizen photo

RFA có cuộc hội luận với Luật sư Trịnh Vĩnh Phúc, Linh mục Lê Ngọc Thanh và cư dân vườn rau Lộc Hưng, cô Thi xoay quanh chủ đề việc cưỡng chế vừa nêu có đúng pháp luật ? 

Cô Thi : Xin phép được thưa, gia đình tôi cũng là một nạn nhân trong vụ cưỡng chế vừa rồi. Tất cả những căn hộ, phòng trọ…của chúng tôi đã tan nát. Không phải chỉ riêng mình gia đình tôi, mà toàn bộ những hộ dân ở vườn rau Lộc Hưng bây giờ đã bị san bằng hết rồi.

Thật là đau xót khi tôi nhìn thấy họ ức hiếp đưa 1, 2 cụ già ra khỏi nơi mà người ta đã sinh sống ở đây. Trên băng ca mà tôi nhìn thấy một sự rất tuyệt vọng. Và người dân chúng tôi đang rất phẫn nộ đối với việc nhà cầm quyền đã cưỡng chế chúng tôi mà không có một thông báo, cũng như không có một giấy quyết định nào để gửi cho chúng tôi cả.

Bây giờ hoàn cảnh của bà con chúng tôi thì mỗi người mỗi phương. Ai tìm được chỗ nào nương tựa thì nương tựa thôi. Người thì ở ngay trên đống đổ nát đó. Người thì vật vạ chỗ này chỗ kia. Bây giờ bà con chúng tôi rất đau khổ. Có người hiện nay không biết đi đâu về đâu. Họ chỉ có khóc thôi.

Hòa Ái : Hòa Ái đọc được một thông báo của của Ủy ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, số 6035/UBND-NCPC, ghi ngày 26/10/16, gửi cho Thanh tra Chính phủ. Trong nội dung của thông báo này có phần đề cập đến các hộ dân ở vườn rau Lộc Hưng, tại phường 6, quận Tân Bình không được chứng nhận hợp pháp về đất đai ở đây, cũng như không được phép xây cất. Thực hư về thông báo này, cư dân vườn rau Lộc Hưng có biết sự thể như thế nào không, thưa Linh mục Lê Ngọc Thanh ?

Lê Ngọc Thanh : Cư dân Lộc Hưng cho biết Chính phủ hay Ủy ban Nhân dân thành phố và quận Tân Bình không có gửi một văn bản chính thức nào về những thông tin từ việc khai báo cho đến những kế hoạch, dự án… hoàn toàn không có gửi đến dân. Họ chỉ gửi lên cấp trên hay gửi cho những nơi nào khác thôi.

Gần như cái văn bản duy nhất mà người dân nhận được, mà không phải tất cả các hộ dân nhận được hết là thông báo cưỡng chế vừa rồi, được ký vào ngày 28 hay 29 tháng 12 gì đó. Còn những báo cáo, quyết định… thì đến giờ phút này, tôi không nghe bà con nói có. Tôi với tư cách đứng tên Nhà Thương phế binh Đơn thân, cũng không nhận được thông báo. Tôi thấy được thông báo giải tỏa qua mạng xã hội, chứ cũng không được chính quyền thông báo.

Hòa Ái : Thưa Luật sư Trịnh Vĩnh Phúc, qua vụ cưỡng chế khu vực vườn rau Lộc Hưng, dư luận lên tiếng gay gắt trên mạng xã hội. Họ đặt câu hỏi rằng chính quyền thành phố Hồ Chí Minh (Hồ Chí Minh) ở đâu mà một biến cố lớn như vậy đang xảy ra, trong khi vụ việc Thủ Thiêm vẫn còn đang rất nóng. Theo Luật sư thì thủ tục pháp lý hay người dân ở vườn rau Lộc Hưng cần phải làm gì thì mới có thể làm việc đúng pháp luật với phía chính quyền liên quan vụ cưỡng chế ?

Trịnh Vĩnh Phúc : Chúng tôi tiếp nhận được văn bản do người dân gửi tới, mà văn bản đó không phải tống đạt cho người dân, chỉ được treo niêm yết trên vách tường. Đó là công văn thông báo số 159, đề ngày 28/12/18. Thông báo ghi sẽ tiến hành cưỡng chế trong thời gian 90 ngày đối với khu vườn rau. Chính quyền cũng không có viện dẫn các quyết định thu hồi đất, các văn bản pháp lý mà chỉ nói rằng đây là chủ trương có sự chỉ đạo của một số cơ quan Đảng ở thành phố Hồ Chí Minh. Thực hư ra sao chúng tôi chưa biết. Nhưng cách viện dẫn như thế là không đảm bảo quy định pháp luật. Và, họ có nêu ra rằng cưỡng chế đối với những trường hợp xây cất trái phép ở thời điểm từ đầu năm 2018, tức là trong vòng một năm trở lại đây. Nhưng trên thực tế, việc cưỡng chế được thực hiện đối với trên trăm hộ dân, gần 200 căn nhà ; trong đó có những căn nhà được xây cất từ nhiều năm trước, ít ra từ những năm trước năm 2018. Thế nhưng tất cả đều trở thành nạn nhân-đối tượng chung của việc cưỡng chế.

Và thông báo số 159, trên đó không thể hiện một chủ thể của người dân. Gần như họ xem miếng đất đó là đất hoang, trong khi người dân thực sự đã hiện diện từ lâu, gắn bó, sinh sống, có cơ sở, nhà trọ…Cuộc sống gắn liền nguồn sống của họ. Chỉ đọc qua văn bản, có thể người không biết chỉ thấy rằng là đâu có đụng chạm gì tới ai, chắc là chỉ một số người lấn chiếm mặt đường vậy thôi ; nhưng không ngờ miếng đất trên diện tích gần 5 héc-ta của trên 100 hộ dân sinh sống. Trong đó còn cả một khu nhà dành cho thương phế binh đơn thân, những người đã sống cùng cực đau khổ, nay được một cơ sở nhà thờ giúp đỡ ; đáng lẽ phải biết nâng niu quý trọng, phải tạo điều kiện. Không giúp được họ thì thôi, mà lại hủy diệt nguồn sống của họ

Như vậy rõ ràng văn bản của thông báo này là một văn bản mang tính cách ngụy biện. Một văn bản đánh lừa, làm cho dư luận nhầm tưởng rằng việc chính quyền cưỡng chế là chỉ cưỡng chế một số hộ lấn chiếm mới sau này nhưng thật ra là họ cưỡng chế toàn bộ. Đây là điều chúng tôi cho rằng không chấp nhận được.

Thêm vào đó, việc cưỡng chế, thu hồi đất phải có quyết định, phải giải quyết việc bồi thường, phải xem xét bố trí tái định cư, phải có sự hiệp thương của các hộ dân. Việc cưỡng chế là phải có biên bản vi phạm, phải có quyết định xử phạt vi phạm hành chính, phải có quyết định và thông báo cưỡng chế theo trình tự pháp luật. Còn đằng này chỉ bằng một thông báo của Ủy ban Nhân dân phường trên những căn cứ rất lỏng lẻo, mơ hồ như thế mà huy động tất cả lực lượng của quận để cưỡng chế, triệt hạ, đập phá toàn bộ nhà cửa và đẩy mọi người ra khỏi khu vực họ đang ở ổn định, trong đó chính là nguồn sống của họ. Tôi cho rằng như vậy là hoàn toàn không được.

Nhận xét của tôi, khi cưỡng chế mà người ta không có quyết định thu hồi đất hay quyết định cưỡng chế vì họ làm như vậy có thể được hiểu là sẽ làm cho người dân (đối tượng bị cưỡng chế) không có căn cứ để khiếu nại, không có văn bản để dựa vào đó khiếu kiện. Chỉ có thể khiếu kiện trên một quyết định hành chính. Nay không có quyết định thu hồi đất, không có quyết định cưỡng chế thì làm sao mà khởi kiện ? Tòa án nào thụ lý đây ? Đó là việc làm không thể hiện sự tôn trọng pháp luật. Chúng tôi nhận thấy có nhiều cuộc cưỡng chế, nhưng đây là cuộc cưỡng chế lần đầu tiên chúng tôi chứng kiến mà chính quyền không ra quyết định như vậy.

Tổ chức Ân Xá Quốc Tế kêu gọi Chính quyền Việt Nam ngưng đập phá nhà của người dân. Courtesy : Amnesty International

Hòa Ái : Xin hỏi cô Thi rằng sự việc diễn ra quá nhanh và quá bất ngờ thì cư dân ở vườn rau Lộc Hưng sắp tới có biết sẽ làm gì, thưa cô ?

Cô Thi : Thật ra chúng tôi không hề biết có một sự chuẩn bị rất kỹ càng từ phía chính quyền như thế. Chúng tôi bị cưỡng chế hai lần trong một tuần thì chúng tôi rất bất ngờ. Với một lực lượng hùng hậu của nhà cầm quyền chuẩn bị rất kỹ lưỡng thì đúng là chúng tôi thất bại. Chúng tôi bất lực trước hàng ngàn người khống chế chúng tôi. Chúng tôi không thể nào xoay sở kịp. Và nếu như giả sử có một lần nữa thì chắc chúng tôi cũng chỉ đành bất lực. Bởi vì bà con chúng tôi cũng chỉ là hạt cát thôi, không thể nào chống trả được.

Hòa Ái : Thưa Luật sư Trịnh Vĩnh Phúc, trong những năm vừa qua, liên quan vấn đề khiếu kiện đất đai của người dân khắp nơi tại Việt Nam và những nơi mà dư luận đặc biệt quan tâm như Tiên Lãng, Dương Nội, Văn Giang, Đồng Tâm và vụ việc Thủ Thiêm kéo dài đến 20 năm và bây giờ là Lộc Hưng thì theo nhận định của Luật sư có phải chính sách sở hữu đất đai toàn dân đã đẩy người dân đến mức cùng cực qua các vụ việc tiếp diễn liên tục như vậy và có phải đã đến lúc Chính phủ và Quốc hội Việt Nam cần cân nhắc để điều chỉnh, thay đổi điều luật về đất đai hay không ?

Trịnh Vĩnh Phúc : Luật Đất đai là một đạo luật hầu như quan trọng bậc nhất ở Việt Nam. Thế nhưng liên tục được sửa đổi, sửa đổi gần như mỗi năm diễn ra kỳ họp Quốc Hội và càng sửa đổi thì càng không thấy hoàn thiện được, mà càng bộc lộ những sai sót, những bất cập, những yếu tố không thể chấp nhận được trong việc quản lý và sử dụng đất đai.

Khi người ta đặt ra điều kiện "đất đai sở hữu toàn dân" thì có nghĩa là Nhà nước có thể thu hồi đất bất cứ của ai, bất cứ lúc nào. Thành ra, đó là điều hết sức nguy hại. Ở khắp nơi của đất nước, bao nhiêu dự án cũng biến thành bấy nhiêu số phận của hàng trăm, hàng ngàn, hàng chục ngàn người dân bị oan, bị mất đất. Dù Chính phủ, dù Thanh tra, dù các cấp nỗ lực bao nhiêu, dù Cơ quan Tiếp dân mở rộng đến cấp nào nhưng gần như càng thể hiện sự bế tắc trong chính sách đất đai.

Tôi nghĩ đến lúc Nhà nước phải cần xem xét lại chính sách đất đai. Quốc Hội cần phải minh thị bằng đạo luật, bằng sửa đổi. Theo đó, phải công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai và bình đẳng, cũng như chính sách về thu hồi đất cần phải có sự giám sát, sự hạn chế quyền của người thu hồi đất hiện nay. Và rõ ràng chính những vấn nạn trong đất đai là môi trường màu mỡ cho tham nhũng. Thật ra, tham nhũng đất đai là tham nhũng hàng đầu ở Việt Nam. Chính sách đất đai hiện hành gây ra tham nhũng, tạo ra lợi ích nhóm và nó gieo rắc bao nhiêu đau thương, mất mát cho người dân, biến đất nước Việt Nam hiện nay thành cường quốc của dân oan.

Hòa Ái

**********************

Tranh chấp chung cư : Bài toán khó giải (RFA, 10/01/2019)

Thống kê mới nhất của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy toàn thành phố có 935 chung cư cao tầng thì 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt phức tạp.

Khu chung cư cao cấp bên bờ sông Sài Gòn. AFP

Còn ở Hà Nội, con số mà Ban Nội chính Thành ủy Hà Nội nêu ra là trong tổng số 745 chung cư ở thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện và 22 chung cư có hoạt động phức tạp về an ninh trật tự.

Một trong vài vụ điển hình là chung cư Hồ Gươm Plaza : Sau khi bàn giao, gần 300 hộ dân chuyển về sinh sống gần một năm nhưng những hạng mục, tiện ích thiết yếu như hồ bơi, phòng tập gym, sân chơi, vườn hoa, hệ thống báo cháy vẫn chưa hoàn thiện dù đã được nghiệm thu trên giấy tờ. Tại chung cư Parkview Residences, hàng chục khách hàng mua nhà tại đây đã tố cáo chủ đầu tư ép khách hàng nhận nhà thiếu diện tích.Trong khi đó, Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ để bán và cho thuê Discovery Complex cũng tại Hà Nội lại bị tố "ép" cư dân nhận nhà với phần diện tích thừa lên đến hàng trăm triệu đồng phải thanh toán thêm.

Sau hàng loạt vụ việc tranh chấp tại các chung cư kéo dài như vậy, ngày 9/10/2018, Thủ tướng Chính phủ Việt Nam đã ban hành Chỉ thị 29/CT-TTg yêu cầu tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.

Nguyên nhân tranh chấp

Cô Trúc Khê, một người dân sống ở khu chung cư cao cấp Âu Cơ Tower, đồng thời cũng là một người mua bán bất động sản cho rằng, nguyên nhân tranh chấp tại các chung cư xoay quanh các vấn đề như quản lý, bàn giao, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, quỹ quản lý vận hành chung cư…, tranh chấp giữa chủ đầu tư với người mua, hay giữa các cư dân với nhau.

Với tình hình bất an trong xã hội hiện nay như cướp của, giết người mà báo chí đăng tải hàng ngày thì mua nhà chung cư, nhất là chung cư cao cấp, là giải pháp được nhiều người thuộc giới trung lưu lựa chọn. Nhưng sống ở chung cư cũng có nhiều cái không phù hợp vì đó là một ngôi nhà chung mà không phải ai cũng có ý thức giữ gìn. Có những người vẫn quen cách sống ở những xóm lao động, hát karaoke hay nhậu nhẹt đến khuya.

Để tránh những bất đồng giữa những con người sống trong cùng một ngôi nhà chung như vậy thì vai trò của Ban quản trị rất quan trọng cho sự vận hành chung cư. Cô Trúc Khê nhận định :

"Khi vận hành, chủ đầu tư sẽ thuê một công ty chuyên quản lý, vận hành chung cư, và người dân ở đó phải trả phí hàng tháng. Số tiền đó để thuê bảo vệ, thuê người quét dọn. Nhà nào không đóng phí hay thiếu phí thì bị khóa cầu dao nước.

Trong ban quản trị tòa nhà thì chủ đầu tư là một thành viên, công ty quản lý tòa nhà là một thành viên, rồi có một số thành viên là người dân sống trong chung cư mà khi mua nhà thì được hỏi có muốn ứng cử hay không. Khi họp định kỳ thì ban quản trị phải công khai báo cáo tài chính thu chi cho những khoản phí mà cư dân đóng hàng tháng.

Có những ban quản trị lập bè phái kê phí lên cao, ví dụ họ chỉ thuê 5 nhân viên bảo vệ nhưng kê trên giấy tờ là 10 bảo vệ để ăn tiền chênh lệch".

Khu chung cư đang xây dựng ở Thành phố Hồ Chí Minh năm 2009. AFP

Đây cũng là điều được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA trao đổi với báo chí trong nước rằng có những phần tử xấu trong xã hội tìm cách chui vào các Ban quản trị chung cư nhằm mục đích trục lợi.

Truyền thông trong nước cũng trích lời ông Lê Văn Dục, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội rằng "Việc chậm thành lập ban quản trị, chậm bàn giao hồ sơ, bàn giao quỹ bảo trì 2%... là những căng thẳng điển hình diễn ra tại các dự án chung cư. Nhiều tòa nhà khi thành lập được ban quản trị lại xảy ra mâu thuẫn với chính người dân, dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp kéo dài…".

"Giao trứng cho ác"

Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, đa số chủ đầu tư có uy tín thương hiệu đều thể hiện trách nhiệm trong công tác quản lý chung cư sau khi bàn giao nhà cho khách hàng. Nhiều chủ đầu tư phải bù lỗ hàng trăm triệu đồng mỗi tháng để duy tu, bảo dưỡng, bảo trì, vận hành, phòng cháy, chữa cháy (PCCC) chung cư.

Bên cạnh đó cũng có những chủ đầu tư thiếu trách nhiệm làm tổn hại đến quyền và lợi ích của cư dân chung cư. Cô Trúc Khê cho biết câu chuyện của cô liên quan trực tiếp đến chủ đầu tư :

"Bây giờ em lỡ "giao trứng cho ác" rồi. Em lỡ bỏ ra hai tỷ bạc rồi. Bây giờ em chả bao giờ em thấy cái nhà của em trong khi em ký hợp đồng mua nhà và đồng ý cho chủ đầu tư thuê lại 10 năm, mỗi năm 20 triệu. Nếu gửi ngân hàng thì tiền lời không nhiều mà nếu ngân hàng phá sản thì mình mất trắng. Nghĩ vậy nên em đầu tư vào mua nhà. Chủ đầu tư nói rằng nếu sau 10 năm không muốn cho thuê nữa thì lấy lại nhà.

Mấy năm nay chẳng thấy nhà đâu và năm rồi họ cam kết trả tiền lời mỗi tháng. Được vài tháng thì họ hẹn là trả mỗi 6 tháng, tức 30/6 và 31/12. Đến 30 tháng 6 họ hẹn lại đến 15 tháng 7, rồi hẹn lại đến 30/7. Sau cùng họ đưa ra một văn bản có dấu mộc đỏ của chính quyền là do các vấn đề về kỹ thuật nên chủ đầu tư được phép trả chậm tiền cho người mua".

Theo nhận định của một vài chuyên gia trong nước thì có nhiều trường hợp người mua dựa trên các thông tin không chính xác được cung cấp bởi người môi giới thay vì tìm hiểu chính thức từ chủ đầu tư. Nhiều dự án bất động sản, chung cư cao tầng, căn hộ được chủ đầu tư tự phong là dự án cao cấp hay căn hộ hạng sang để câu khách, nhưng chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận. Đó cũng là một trong các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, bởi người dân khi mua căn hộ cao cấp hay hạng sang thì yêu cầu cơ sở vật chất phải tương đương với tên gọi, nhưng thực tế thì khác hẳn.

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nêu vấn đề này với truyền thông trong nước :

"Giai đoạn chủ đầu tư dự án mở bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai dưới mác chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang, là giai đoạn mà người mua nhà dễ bị lừa dối, dễ bị mua nhầm sản phẩm không đúng như quảng cáo".

Vấn đề tranh chấp chung cư không phải vấn đề mới trên thị trường bất động sản, nhưng khi số lượng chung cư được đưa vào vận hành ngày càng nhiều thì tầm nhìn và sự chuẩn bị cho thực tiễn này là cần thiết.

Một cuộc tọa đàm về các chính sách và luật đất đai vừa diễn ra tại Hà Nội hôm 20/4/2017, mang tên Tọa đàm Chính sách, Pháp luật về đất đai : Thực trạng và Kiến nghị sửa đổi.

Thực trạng và Kiến nghị sửa đổi do hai liên minh dân sự Landa và RiM đồng tổ chức tại Hà Nội hôm 20/4/2017

Tọa đàm do hai liên minh các tổ chức dân sự, gồm Liên minh đất đai (Vì quyền bình đẳng tiếp cận đất cho người nghèo), gọi tắt là Landa, và Liên minh truyền thông quyền của nhóm những người dễ bị tổn thương, gọi tắt là RiM, đứng ra đồng tổ chức.

Trả lời BBC Tiếng Việt, ông Mai Phan Lợi, chuyên gia điều phối Liên minh RiM cho biết tọa đàm được thu xếp từ trước nhưng lại diễn đúng vào khi có những diễn biến căng thẳng trong vụ tranh chấp khiếu kiện đất đai tại xã Đồng Tâm, huyện Mỹ Đức, nên ngay đầu tọa đàm, Ban tổ chức đã nêu rõ do không có đầy đủ thông tin về vụ việc tại Đồng Tâm.

Chuyên gia điều phối Liên minh truyền thông quyền của nhóm những người dễ bị tổn thương (RiM) là một trong những người đồng chủ trì tọa đàm.

"Cụ thể là Nhà nước chưa công bố gì rõ ràng, đài báo đăng những thông báo từ chính quyền thì chung chung, thông tin trên Facebook và mạng xã hội thì rất khác nhau và người dân dường như không tin tưởng gì cả báo chí lẫn các cán bộ chức năng, chính vì thế Ban tổ chức không đủ dữ kiện để đánh giá phân tích vụ việc Đồng Tâm", ông Lợi giải thích.

"Đồng Tâm vẫn được nêu ra như những ví dụ về sự công khai minh bạch, sự can thiệp của nhà nước khi một bên là doanh nghiệp lấy đất để phục vụ các dự án liên quan tới kinh tế, chính vì nó có tương tác như vậy trong tọa đàm, những khuyến nghị đưa ra có thể áp dụng khá tốt cho việc giải quyết vấn đề Mỹ Đức mà bằng chứng là tại tọa đàm mọi người vỗ tay rất lớn khi nghe tin Chủ tịch Hà Nội Nguyễn Đức Chung, vốn là một tướng công an, đã trực tiếp xuống huyện Mỹ Đức để gặp gỡ bà con (hôm 20/4).

"Động thái này sau năm ngày, được xem là động thái tích cực, giúp các bên tiệm cận gần với nhau hơn và có thể niềm tin giữa các bên thông qua những tiếp xúc như thế sẽ tăng lên và nằm trong nhóm khuyến nghị mà tọa đàm hôm nay đưa ra", ông Mai Phan Lợi nói.

Lỗ hổng pháp luật

Tại tọa đàm, vụ việc ở Đồng Tâm cũng như nhiều vụ việc tranh chấp đất đai khác còn được nêu ra như những ví dụ về các lỗ hổng trong luật đất đai và đáng chú ý nhất là ý kiến của nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, Giáo sư Tiến sĩ Đặng Hùng Võ.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường nói tới những lỗ hổng trong luật đất đai

Giáo sư Đặng Hùng Võ nêu ra Tọa đàm : "Một lỗ hổng là cơ chế nhà nước thu hồi đất. Lần đầu năm 1987 nhưng không có cơ chế bồi thường tái định cư.

"Đến Luật Đất đai 1993, thì nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc gia, quốc phòng. Tiêu chí rất đẹp nhưng thực tế thì thu hồi tất cả các loại đất và định nghĩa lợi ích quốc gia là do nhà nước quyết định. Cứ trình lên được duyệt là thành dự án. Đây là một lỗ hổng...

"Sang luật 2003, ta rành mạch hơn, không lừa dối dân nữa mà nói thẳng ra là dự án vì lợi ích quốc gia hay tư nhân. Các trường hợp khác không được thu hồi đất, như chỉ các trường hợp thu hồi để xây trụ sở của nhà nước...

"Quốc phòng, an ninh là cái gì ? Tôi xin lưu ý. Không thể có chuyện dùng đất quốc phòng để kinh doanh mà gọi đó là đất quốc phòng. Đất quốc phòng chỉ được sử dụng cho mục đích quốc phòng, bảo vệ tổ quốc. Không thể đem ra kinh doanh", nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường nói.

Những điểm được mổ xẻ nhiều trong số các lỗ hổng mà Gs Đặng Hùng Võ nêu ra liên quan tới sở hữu đất đai và một quyết định hành chính có thể mang lại nhiều quyền lợi và tiền chỉ cho một phía, ông Mai Văn Lợi nói thêm.

Nguyên nhân tranh chấp

Ông Phạm Quang Tú, chuyên gia nghiên cứu chính sách của Oxfam, tổ chức đã làm việc và cùng hỗ trợ các đối tác của Việt Nam nhiều năm qua đóng góp cho tiến trình sửa đổi luật đất đai, là một trong những người đồng chủ trì tọa đàm.

Trả lời BBC Tiếng Việt, ông Phạm Quang Tú cho biết trong thời gian qua cả về chính sách lẫn thực tiễn vấn đề đất đai đã được cải thiện tốt hơn nhưng vẫn còn những bất cập, tranh chấp đất đai vẫn xảy ra ở nhiều địa phương, có nơi có lúc như Đồng Tâm trong những ngày vừa qua, mức độ căng thẳng có nguy cơ tăng lên.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, như :

+ Do lịch sử để lại trong quá trình xây dựng đất nước, quá trình quản lý và sử dụng đất đai đặc biệt do chế độ công hữu hóa đất đai trước đây, từ đất tập thể hợp tác xã đất đau được giao về cho các hộ dân nhiều hơn để sản xuất. Quá trình lịch sử đó để lại những khó khăn trong việc phân bổ lại, tái cơ cấu các chính sách sở hữu và sử dụng đất đai tại Việt Nam

+ Những bất cập trong bản thân chính sách pháp luật hiện tại và đặc biệt quá trình thực thi pháp luật tại địa phương, có khoảng cách rất lớn giữa các quy định của pháp luật và thực tiễn. Dẫn tới những vấn đề về đất đai tiếp tục tồn tại và còn nóng lên.

Giải pháp ngắn, trung, dài hạn

Oxfam đã nêu ra các giải pháp ngắn, trung và dài hạn nhằm giảm thiểu tranh chấp, xung đột, bất cập trong chính sách và thực thi chính sách.

Các giải pháp ngắn hạn bao gồm phải có cơ chế buộc các bên phải thực hiện công khai minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai ở Việt Nam.

+ Công khai minh bạch : "Thực ra trong luật đất đai năm 2013 đã có những quy định về công khai minh bạch tuy nhiên việc thực thi các quy định ở địa phương thì rất kém. Ví dụ công khai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công khai những quyết định hành chính sau chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì hầu như việc thực hiện còn bất cập và hạn chế".

+ Đối thoại với người dân : "Trong ngắn hạn sẽ không tránh khỏi những tranh chấp khiếu kiện tranh chấp đất đai ở vùng nọ vùng kia. Quan trọng nhất là khi xảy ra tranh chấp cần áp dụng ngay cơ chế nào để giảm thiểu tranh chấp và căng thẳng ? Tôi cho rằng cần áp dụng ngay cơ chế đối thoại, làm việc với dân có tranh chấp khiếu kiện.

"Đồng Tâm vừa rồi là một ví dụ. Rất may là hôm qua và hôm nay lãnh đạo UBND thành phố Hà Nội mà trực tiếp là Chủ tịch UBND Hà Nội đã có những bước tiếp cận, tuy hôm qua tiếp cận với chính quyền cấp huyện và cấp xã và có mời người dân lên nhưng chưa tổ chức thành công đối thoại vì địa điểm tổ chức tại huyện. Chúng tôi hy vọng hôm nay đối thoại với người dân sẽ được tổ chức tại xã Đồng Tâm. Đây là một tín hiệu tốt.

"Tuy nhiên tôi đánh giá rằng hành động đó hơi muộn. Đáng lẽ ra những đối thoại đó phải diễn ra sớm hơn ngay sau khi sự việc bùng phát thì chắc chắn căng thẳng không đến mức độ như vậy. Do vậy giải pháp ngắn hạn thứ hai là khi sự việc xảy ra thì cần sớm tổ chức đối thoại với dân để tìm ra nguyên nhân gốc rễ cũng như giải pháp.

+ Cơ chế hỗ trợ : "Giải pháp ngắn hạn thứ ba là cơ chế hỗ trợ người dân, từ chính quyền, từ mặt trận và các đoàn thể và các tổ chức xã hội dân sự để người dân cảm thấy được hỗ trợ của các cơ quan chức năng và không bị đơn độc trong các tranh chấp kiện đối với các đơn vị bên ngoài".

+ Sự dụng các chế tài tư pháp, bên thứ ba : "Giải pháp thứ tư là sử dụng các chế tài tư pháp, như đưa ra các tòa án hành chính để giải quyết vụ việc một cách minh bạch rõ ràng và có bên thứ ba mà có thể là bên hỏa giải trung gian hoặc là bên tòa án để phân giải".

Giải pháp trung hạn mà đại diện Oxfam đưa ra là cần sửa đổi luật đất đai để đảm bảo luật đất đai sát hơn với thực tiễn, và ông Phạm Quang Tú cho biết ông đồng ý với ý kiến của giáo sư Đặng Hùng Võ về việc thu hồi đất đai, bồi thường tái định cư, cần phải sửa luật theo hướng hạn chế tối đa nhà nước đưa ra quyết định thu hồi đất, đặc biệt quyết định thu hồi đất cho phát triển kinh tế, có lợi cho nhà đầu tư.

Giải pháp dài hạn theo Oxfam là cần tổ chức nghiên cứu đánh giá tìm hiểu các hình thức sở hữu sử dụng đất khác nhau trong bối cảnh Việt Nam để đề ra các phương án chính sách về sở hữu quản lý đất đai ở Việt Nam, thảo luận xem phương án chính sách nào phù hợp nhất trong bối cảnh mới.

Bài học và khó khăn

Ông Tú cho biết tọa đàm này nằm trong chương trình kế hoạch của Landa và Oxfam, tuy nhiên diễn ra đúng vào khi có những diễn biến tại Đồng Tâm nên ông cũng hy vọng kết quả tọa đàm có tác dụng trước mắt giải quyết những vấn đề như Đồng Tâm và lâu dài hơn thì giải quyết những trường hợp tương tự.

"Bài học rút ra được ngay là thuộc về các giải pháp ngắn hạn, khi xảy ra tranh chấp cần tìm ra cơ chế đối thoại ngay với dân, không để mỗi bên mang một ý kiến ngược nhau, không có đủ thông tin cho chính người dân và cho dư luận xã hội.

"Cần có kênh thông tin, minh mạch thông tin và sau đó xúc tiến đối thoại, tốt nhất là chính quyền chủ động đối thoại với người dân là tốt nhất còn nếu chưa thể đối thoại trực tiếp thì nên áp dụng biện pháp sử dụng bên trung gian thứ ba.

"Tránh tối đa đàn áp trấn áp dân đặc biệt khi chưa phân tách rõ ràng minh bạch ai đúng ai sai. Trong vụ việc Đồng Tâm đã làm tốt việc không đàn áp trấn áp dân, tuy nhiên cơ chế đối thoại thì tuy có tín hiệu tốt, nhưng vẫn là hơi chậm".

Vẫn theo chuyên gia nghiên cứu chính sách của Oxfam thì nếu nó đơn thuần là một việc thu hồi đất đai cho các dự án phát triển kinh tế thuần túy thì dễ hơn nhưng trong trường hợp này nó liên quan tới đất đai an ninh quốc phòng. Câu hỏi đặt ra là diện tích nào được quy hoạch cho an ninh quốc phòng và diện tích nào là đất nông nghiệp của người dân và việc này cần làm rõ.

"Cho tới nay các thông tin ban đầu cho thấy ranh giới giữa đất an ninh quốc phòng và đất nông nghiệp của người dân là chưa có đầy đủ nên vụ ở Đồng Tâm khó giải quyết hơn so với vụ ở Yên Lãng và vụ Ecopac Văn Giang. Khó hơn nhưng vai trò bên thứ ba vẫn quan trọng. Và khi quan điểm của người dân và chính quyền càng khác xa nhau thì vai trò của bên thứ ba càng quan trọng hơn", ông Phạm Quang Tú nói.

Công dân tham gia và giám sát

Viện trưởng Viện CISDOMA Trương Quốc Cần nói tới tầm quan trọng của việc người dân tham gia trong tiến trình lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất.

Là thành viên của mạng lưới Liên Minh Đất Đai, Landa, ông Trương Quốc Cần, Viện trưởng Viện CISDOMA, cho biết Viện đã đóng góp ý kiến tại tọa đàm liên quan tới việc làm sao để có sự tham gia của công dân một cách tốt nhất trong triến trình lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất, bồi thường, phải phóng mặt bằng, tái định cư.

Ông nhấn mạnh : "Cần có cơ chế, khuôn khổ luật pháp rõ rằng hơn được đưa ra như những yêu cầu chính thức, bắt buộc trong tiến trình thực hiện dự án để bảo đảm sự tham của người dân đầy đủ, sớm nhất và người dân có thể nắm thông tin và giám sát những tiến trình đó theo quy định của pháp luật, từ đó giảm những mâu thuẫn tích tụ quá lâu ngày, người dân không có chỗ chia sẻ sẽ dẫn tới bùng phát khiến ngày càng khó giải quyết hơn".

Ông Mai Phan Lợi, chuyên gia điều phối RiM, cho rằng cuộc tòa đàm đã đưa ra được các ý kiến khá tập trung, đưa ra các đề xuất hết sức xây dựng và sẽ giúp gỡ xung đột hay hậu quả không đáng có.

Ngoài ra một số ý kiến khác cũng giàu tính thực tiễn vì đều là những người trực tiếp tham gia các hoạt động của phía nhà nước và đoàn thể.

Tọa đàm Chính sách, Pháp luật về đất đai: Thực trạng và Kiến nghị sửa đổi đã nghe nhiều ý kiến mà vụ tranh chấp đất đai dẫn tới xung đột tại Đồng Tâm được đưa ra làm ví dụ.

Khi được hỏi liệu sau tọa đàm những đề xuất, gợi ý này có được trình bày lên với chính phủ, để được xem xét áp dụng hay không, ông Mai Phan Lợi cho biết Landa có kênh kết nối với bên chính phủ, đặc biệt là Bộ Tài nguyên Môi trường và được biết 21 phát hiện của họ với các kiến nghị đi kèm đã được thảo luận trực tiếp với các cơ quan chính phủ.

Vẫn theo ông Mai Phan Lợi thì nhiều phóng viên các đài, báo đã tới dự buổi tọa đàm, và cuộc tọa đàm cũng được đưa lên trực tiếp trên mạng xã hội, như Facebook và được hàng ngàn người theo dõi trực tiếp. Để cơ quan nhà nước tiếp thu ý kiến của các tổ chức xã hội là một quá trình dài và thông qua nhiều cách thức khác nhau.

Ông Trương Quốc Cần cho rằng ở thời điểm này khi chưa có được những giải pháp đồng bộ thì có lẽ nên bắt đầu từ những cái nhỏ, và hy vọng một tiến trình lâu dài sẽ tìm ra một giải pháp đồng bộ hơn để giải quyết thấu đáo hơn những tranh chấp đất đai hiện nay.

Chính sách đất khiến dân phải sống nghèo ?

Một người dân ở xã Nam Mỹ, huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định mới nhờ tôi tư vấn pháp lý một việc, đó là gia đình ông từ mấy năm trước do nhu cầu sản xuất đã xây dựng một khu chuồng trại ấp trứng gia cầm và xưởng ép nhựa trên đất nông nghiệp trồng lúa.

Mới đây chính quyền huyện Nam Trực đã tổ chức cưỡng chế phá dỡ với lý do công trình xây dựng trái phép, cùng trong danh sách các hộ bị cưỡng chế là 6 trường hợp khác.

Tôi giải thích cho vị khách hàng rằng ông muốn xây dựng hợp pháp thì phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền. Tôi hướng dẫn cho ông làm thủ tục thực hiện nhưng không biết liệu có được hay không.

Tự ý chuyển đổi

Đây là trường hợp điển hình cho tình trạng phổ biến hiện nay đó là tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích mà lâu nay thường bị quy cho là những hành vi vi phạm pháp luật.

Việc người dân có nhu cầu xây dựng chuồng trại nhà xưởng để sản xuất là sự thật, đây là nhu cầu chính đáng bộc lộ năng lực khát vọng vươn lên thoát nghèo nơi người dân. Và để có mặt bằng sản xuất kinh doanh thì người ta nhìn vào mảnh ruộng nhà mình vốn biết nó từ lâu không đem lại hiệu quả kinh tế.

Theo tính toán hiện nay thì cấy một sào ruộng hai vụ lúa sau khi trừ đi các khoản tiền giống, tiền phân bón, tiền công cày bừa, tiền công cấy gặt, tiền thuốc sâu, tiền thủy lợi, và nhiều khoản khác thì một năm chỉ được vài trăm nghìn đồng. Nếu năm nào thời tiết không thuận lợi khiến sâu bệnh phá hoại hay chuột cắn thì coi như mất trắng, thực tế nhiều nơi ruộng bị người dân 'bỏ sấm' tức là bỏ không để cỏ mọc.

Đứng trước bài toán kinh tế so sánh giữa cấy lúa và sản xuất phi nông nghiệp người dân dễ dàng nhìn ra lời giải đáp và theo lẽ thường họ làm theo cái việc tất yếu là chuyển đổi mục đích sử dụng theo cách tạo ra hiệu quả kinh tế cao nhất.

Nhưng pháp luật về đất đai hiện nay lại trói buộc người dân khi không cho họ được tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Luật buộc họ phải xin phép trong khi sự cho phép lại theo cơ chế xin cho với những yếu tố mơ hồ như vấn đề quy hoạch, khiến cho hành lang pháp lý thay vì là cơ chế bảo vệ quyền lợi cho người dân thì đó lại là thử thách lớn nhất mà người dân phải vượt qua để tự bảo vệ quyền lợi của mình.

Đến khi người dân xây dựng và chính quyền cưỡng chế phá dỡ thì đó lại là lối xử lý bế tắc vô trách nhiệm, vì dù sao đi nữa đất đó cũng chẳng thể khôi phục trở lại làm đất nông nghiệp được, và đất đó cũng vẫn thuộc quyền sử dụng của chủ hộ. Không cho người dân xây xưởng sản xuất lại buộc người ta làm nông nghiệp trong khi họ không muốn thì sẽ ra sao ?

Yếu tố quy hoạch

Hộ gia đình nêu trên sau khi bị phá dỡ chuồng trại nhà xưởng thì hoạt động sản xuất bị đình trệ, gia đình lâm vào tình cảnh chơi vơi mà nếu không có giải pháp thì sẽ dần bị bần cùng kinh tế.

Cho nên việc cấm cản người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất đang là vấn đề bất cập nhất trong số các quyền của người sử dụng đất hiện nay.

Theo pháp luật hiện nay thì đất đai thuộc sở hữu nhà nước còn người dân chỉ được giao quyền sử dụng, người dân tuy không là chủ sở hữu nhưng cũng được thực hiện gần đủ các quyền của người sở hữu như được phép giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cầm cố.

Duy chỉ còn vấn đề mục đích sử dụng thì vẫn bị bó buộc hạn chế, và mặc dù pháp luật cũng cho phép người dân được xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, nhưng những cơ chế đi kèm nhiều nhiêu khê nên gây nhiều hệ lụy tiêu cực.

Lấy ví dụ, một con đường quốc lộ được làm cắt ngang cánh đồng. Những hộ có ruộng ven đường rất muốn san lấp để xây dựng một quán bán hàng hay một xưởng mộc, xưởng cơ khí nhưng không được phép. Nhưng nếu một doanh nghiệp mua gom nhiều ruộng rồi lập đề án xin xây dựng nhà máy xí nghiệp thì lại được.

Chính sách đất đai ảnh hưởng cuộc sống người dân

Khi đó thì thử hỏi yếu tố quy hoạch đâu phải là vấn đề, vì doanh nghiệp kia làm theo cái mục đích mà người dân cũng muốn làm. Vậy thì tại sao người dân thì không được làm mà doanh nghiệp thì lại được ? Câu trả lời chỉ có thể là do yếu tố tiêu cực mua bán giấy phép dự án, một hình thức cấu kết giữa doanh nghiệp và quan chức trục lợi trên pháp luật mà thôi.

Một ví dụ khác cho thấy sự bất công lớn trong chính sách đất đai, ví như khu Dương Nội thuộc quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. Nhiều gia đình có đất vườn hay đất nông nghiệp ở đây nếu họ được phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì họ có thể cắt một sào 360m2 ra làm hai ba suất bán đi thu về nhiều tỷ đồng.

Nhưng họ không được làm thế vì quy định luật không cho phép, song cũng đất đó nếu một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản xin phép chính quyền lập dự án thu hồi và bán với giá thị trường thì thu về không biết bao nhiêu tiền.

Yếu tố quy hoạch cùng sự cho phép trở thành cái mơ hồ tùy tiện lúc được lúc không, chính nó tạo ra sự bất công mà một đằng là bần cùng hóa người dân một đằng là tài phiệt hóa những doanh nghiệp bất động sản.

Cần mở rộng quyền

Hiện tôi cũng đang tư vấn pháp lý cho các hộ dân ở thôn Trường Xuân, xã Xuân Dương, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội liên quan đến việc khiếu nại dồn điền đổi thửa mà lý do chính là người dân không muốn bị lấy bớt đi 20,5m2 mỗi sào để làm giao thông thủy lợi nội đồng.

Tôi tư vấn cho bà con rằng ngoài việc đòi hỏi phải giao đủ diện tích thì anh chị cần đấu tranh đòi quyền cho người dân được tự chủ lựa chọn cơ cấu sản xuất cây trồng vật nuôi, vì đây là vấn đề bức thiết nhất của người sử dụng đất hiện nay, đòi quyền này không chỉ cho các anh chị mà là vấn đề của người dân cả nước.

Ví như sau dồn điền đổi thửa người dân phải được quyền lựa chọn loại hình canh tác như có thể trồng khoai tây, rau màu, trồng hoa, cây cảnh, ruộng trũng thì thả cá và có thể xây chuồng trại để chăn nuôi, chứ không thể cứ bắt người dân phải cấy lúa.

Các yếu tố quy hoạch đủ các loại phải được các cấp chính quyền tính toán thật khoa học rõ ràng để trở thành yếu tố thúc đẩy kiến tạo cho người dân sản xuất kinh doanh chứ không được trói buộc người dân.

Việc cưỡng ép người dân sử dụng đất chỉ vào một mục đích, đó là sự rập khuôn máy móc, lười biếng trong suy nghĩ hành động, nghèo nàn trong nhận thức hiểu biết của tầng lớp cán bộ mà rồi cuối cùng kìm hãm sự phát triển do không tạo ra hiệu quả canh tác.

Nay đứng trước bài toán đòi hỏi thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, và giảm tránh những bất công xã hội đang ngày một lan rộng, Chính phủ cần nhìn ra và tháo gỡ nới lỏng cho người dân được tự chủ trong mục đích sử dụng đất.

Những lo ngại về quy hoạch này nọ thực chất là sự níu giữ những quyền hạn lợi lộc hẹp hòi cho một bộ phận giới chức, trong khi người dân hơn ai hết chính họ biết cách sử dụng đất vào việc gì cho đạt hiệu quả, và hiệu quả kinh tế cho họ cũng chính là hiệu quả đem lại cho nền kinh tế.

Luật sư Ngô Ngọc Trai

Nguyễn BBC tiếng Việt, 17/01/2017

Luật sư Ngô Ngọc Trai đang hành nghề tại Hà Nội.