Thông Luận

"Chính sách đất đai hiện nay biến Việt Nam thành cường quốc của dân oan" (RFA, 10/01/2019)

Vườn rau Lộc Hưng ở phường 6, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh rộng khoảng 5 héc-ta, do người Bắc di cư vào Nam năm 1954 khai khẩn, và hiện là nơi cư ngụ của hơn 100 hộ dân. Vào ngày 4 và ngày 8 tháng 1 năm 2019, Chính quyền quận Tân Bình tiến hành cưỡng chế khu vực vườn rau Lộc Hưng.

Vườn rau Lộc Hưng sau ngày bị cưỡng chế 08/01/19. Courtesy : Netizen photo

RFA có cuộc hội luận với Luật sư Trịnh Vĩnh Phúc, Linh mục Lê Ngọc Thanh và cư dân vườn rau Lộc Hưng, cô Thi xoay quanh chủ đề việc cưỡng chế vừa nêu có đúng pháp luật ? 

Cô Thi : Xin phép được thưa, gia đình tôi cũng là một nạn nhân trong vụ cưỡng chế vừa rồi. Tất cả những căn hộ, phòng trọ…của chúng tôi đã tan nát. Không phải chỉ riêng mình gia đình tôi, mà toàn bộ những hộ dân ở vườn rau Lộc Hưng bây giờ đã bị san bằng hết rồi.

Thật là đau xót khi tôi nhìn thấy họ ức hiếp đưa 1, 2 cụ già ra khỏi nơi mà người ta đã sinh sống ở đây. Trên băng ca mà tôi nhìn thấy một sự rất tuyệt vọng. Và người dân chúng tôi đang rất phẫn nộ đối với việc nhà cầm quyền đã cưỡng chế chúng tôi mà không có một thông báo, cũng như không có một giấy quyết định nào để gửi cho chúng tôi cả.

Bây giờ hoàn cảnh của bà con chúng tôi thì mỗi người mỗi phương. Ai tìm được chỗ nào nương tựa thì nương tựa thôi. Người thì ở ngay trên đống đổ nát đó. Người thì vật vạ chỗ này chỗ kia. Bây giờ bà con chúng tôi rất đau khổ. Có người hiện nay không biết đi đâu về đâu. Họ chỉ có khóc thôi.

Hòa Ái : Hòa Ái đọc được một thông báo của của Ủy ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, số 6035/UBND-NCPC, ghi ngày 26/10/16, gửi cho Thanh tra Chính phủ. Trong nội dung của thông báo này có phần đề cập đến các hộ dân ở vườn rau Lộc Hưng, tại phường 6, quận Tân Bình không được chứng nhận hợp pháp về đất đai ở đây, cũng như không được phép xây cất. Thực hư về thông báo này, cư dân vườn rau Lộc Hưng có biết sự thể như thế nào không, thưa Linh mục Lê Ngọc Thanh ?

Lê Ngọc Thanh : Cư dân Lộc Hưng cho biết Chính phủ hay Ủy ban Nhân dân thành phố và quận Tân Bình không có gửi một văn bản chính thức nào về những thông tin từ việc khai báo cho đến những kế hoạch, dự án… hoàn toàn không có gửi đến dân. Họ chỉ gửi lên cấp trên hay gửi cho những nơi nào khác thôi.

Gần như cái văn bản duy nhất mà người dân nhận được, mà không phải tất cả các hộ dân nhận được hết là thông báo cưỡng chế vừa rồi, được ký vào ngày 28 hay 29 tháng 12 gì đó. Còn những báo cáo, quyết định… thì đến giờ phút này, tôi không nghe bà con nói có. Tôi với tư cách đứng tên Nhà Thương phế binh Đơn thân, cũng không nhận được thông báo. Tôi thấy được thông báo giải tỏa qua mạng xã hội, chứ cũng không được chính quyền thông báo.

Hòa Ái : Thưa Luật sư Trịnh Vĩnh Phúc, qua vụ cưỡng chế khu vực vườn rau Lộc Hưng, dư luận lên tiếng gay gắt trên mạng xã hội. Họ đặt câu hỏi rằng chính quyền thành phố Hồ Chí Minh (Hồ Chí Minh) ở đâu mà một biến cố lớn như vậy đang xảy ra, trong khi vụ việc Thủ Thiêm vẫn còn đang rất nóng. Theo Luật sư thì thủ tục pháp lý hay người dân ở vườn rau Lộc Hưng cần phải làm gì thì mới có thể làm việc đúng pháp luật với phía chính quyền liên quan vụ cưỡng chế ?

Trịnh Vĩnh Phúc : Chúng tôi tiếp nhận được văn bản do người dân gửi tới, mà văn bản đó không phải tống đạt cho người dân, chỉ được treo niêm yết trên vách tường. Đó là công văn thông báo số 159, đề ngày 28/12/18. Thông báo ghi sẽ tiến hành cưỡng chế trong thời gian 90 ngày đối với khu vườn rau. Chính quyền cũng không có viện dẫn các quyết định thu hồi đất, các văn bản pháp lý mà chỉ nói rằng đây là chủ trương có sự chỉ đạo của một số cơ quan Đảng ở thành phố Hồ Chí Minh. Thực hư ra sao chúng tôi chưa biết. Nhưng cách viện dẫn như thế là không đảm bảo quy định pháp luật. Và, họ có nêu ra rằng cưỡng chế đối với những trường hợp xây cất trái phép ở thời điểm từ đầu năm 2018, tức là trong vòng một năm trở lại đây. Nhưng trên thực tế, việc cưỡng chế được thực hiện đối với trên trăm hộ dân, gần 200 căn nhà ; trong đó có những căn nhà được xây cất từ nhiều năm trước, ít ra từ những năm trước năm 2018. Thế nhưng tất cả đều trở thành nạn nhân-đối tượng chung của việc cưỡng chế.

Và thông báo số 159, trên đó không thể hiện một chủ thể của người dân. Gần như họ xem miếng đất đó là đất hoang, trong khi người dân thực sự đã hiện diện từ lâu, gắn bó, sinh sống, có cơ sở, nhà trọ…Cuộc sống gắn liền nguồn sống của họ. Chỉ đọc qua văn bản, có thể người không biết chỉ thấy rằng là đâu có đụng chạm gì tới ai, chắc là chỉ một số người lấn chiếm mặt đường vậy thôi ; nhưng không ngờ miếng đất trên diện tích gần 5 héc-ta của trên 100 hộ dân sinh sống. Trong đó còn cả một khu nhà dành cho thương phế binh đơn thân, những người đã sống cùng cực đau khổ, nay được một cơ sở nhà thờ giúp đỡ ; đáng lẽ phải biết nâng niu quý trọng, phải tạo điều kiện. Không giúp được họ thì thôi, mà lại hủy diệt nguồn sống của họ

Như vậy rõ ràng văn bản của thông báo này là một văn bản mang tính cách ngụy biện. Một văn bản đánh lừa, làm cho dư luận nhầm tưởng rằng việc chính quyền cưỡng chế là chỉ cưỡng chế một số hộ lấn chiếm mới sau này nhưng thật ra là họ cưỡng chế toàn bộ. Đây là điều chúng tôi cho rằng không chấp nhận được.

Thêm vào đó, việc cưỡng chế, thu hồi đất phải có quyết định, phải giải quyết việc bồi thường, phải xem xét bố trí tái định cư, phải có sự hiệp thương của các hộ dân. Việc cưỡng chế là phải có biên bản vi phạm, phải có quyết định xử phạt vi phạm hành chính, phải có quyết định và thông báo cưỡng chế theo trình tự pháp luật. Còn đằng này chỉ bằng một thông báo của Ủy ban Nhân dân phường trên những căn cứ rất lỏng lẻo, mơ hồ như thế mà huy động tất cả lực lượng của quận để cưỡng chế, triệt hạ, đập phá toàn bộ nhà cửa và đẩy mọi người ra khỏi khu vực họ đang ở ổn định, trong đó chính là nguồn sống của họ. Tôi cho rằng như vậy là hoàn toàn không được.

Nhận xét của tôi, khi cưỡng chế mà người ta không có quyết định thu hồi đất hay quyết định cưỡng chế vì họ làm như vậy có thể được hiểu là sẽ làm cho người dân (đối tượng bị cưỡng chế) không có căn cứ để khiếu nại, không có văn bản để dựa vào đó khiếu kiện. Chỉ có thể khiếu kiện trên một quyết định hành chính. Nay không có quyết định thu hồi đất, không có quyết định cưỡng chế thì làm sao mà khởi kiện ? Tòa án nào thụ lý đây ? Đó là việc làm không thể hiện sự tôn trọng pháp luật. Chúng tôi nhận thấy có nhiều cuộc cưỡng chế, nhưng đây là cuộc cưỡng chế lần đầu tiên chúng tôi chứng kiến mà chính quyền không ra quyết định như vậy.

Tổ chức Ân Xá Quốc Tế kêu gọi Chính quyền Việt Nam ngưng đập phá nhà của người dân. Courtesy : Amnesty International

Hòa Ái : Xin hỏi cô Thi rằng sự việc diễn ra quá nhanh và quá bất ngờ thì cư dân ở vườn rau Lộc Hưng sắp tới có biết sẽ làm gì, thưa cô ?

Cô Thi : Thật ra chúng tôi không hề biết có một sự chuẩn bị rất kỹ càng từ phía chính quyền như thế. Chúng tôi bị cưỡng chế hai lần trong một tuần thì chúng tôi rất bất ngờ. Với một lực lượng hùng hậu của nhà cầm quyền chuẩn bị rất kỹ lưỡng thì đúng là chúng tôi thất bại. Chúng tôi bất lực trước hàng ngàn người khống chế chúng tôi. Chúng tôi không thể nào xoay sở kịp. Và nếu như giả sử có một lần nữa thì chắc chúng tôi cũng chỉ đành bất lực. Bởi vì bà con chúng tôi cũng chỉ là hạt cát thôi, không thể nào chống trả được.

Hòa Ái : Thưa Luật sư Trịnh Vĩnh Phúc, trong những năm vừa qua, liên quan vấn đề khiếu kiện đất đai của người dân khắp nơi tại Việt Nam và những nơi mà dư luận đặc biệt quan tâm như Tiên Lãng, Dương Nội, Văn Giang, Đồng Tâm và vụ việc Thủ Thiêm kéo dài đến 20 năm và bây giờ là Lộc Hưng thì theo nhận định của Luật sư có phải chính sách sở hữu đất đai toàn dân đã đẩy người dân đến mức cùng cực qua các vụ việc tiếp diễn liên tục như vậy và có phải đã đến lúc Chính phủ và Quốc hội Việt Nam cần cân nhắc để điều chỉnh, thay đổi điều luật về đất đai hay không ?

Trịnh Vĩnh Phúc : Luật Đất đai là một đạo luật hầu như quan trọng bậc nhất ở Việt Nam. Thế nhưng liên tục được sửa đổi, sửa đổi gần như mỗi năm diễn ra kỳ họp Quốc Hội và càng sửa đổi thì càng không thấy hoàn thiện được, mà càng bộc lộ những sai sót, những bất cập, những yếu tố không thể chấp nhận được trong việc quản lý và sử dụng đất đai.

Khi người ta đặt ra điều kiện "đất đai sở hữu toàn dân" thì có nghĩa là Nhà nước có thể thu hồi đất bất cứ của ai, bất cứ lúc nào. Thành ra, đó là điều hết sức nguy hại. Ở khắp nơi của đất nước, bao nhiêu dự án cũng biến thành bấy nhiêu số phận của hàng trăm, hàng ngàn, hàng chục ngàn người dân bị oan, bị mất đất. Dù Chính phủ, dù Thanh tra, dù các cấp nỗ lực bao nhiêu, dù Cơ quan Tiếp dân mở rộng đến cấp nào nhưng gần như càng thể hiện sự bế tắc trong chính sách đất đai.

Tôi nghĩ đến lúc Nhà nước phải cần xem xét lại chính sách đất đai. Quốc Hội cần phải minh thị bằng đạo luật, bằng sửa đổi. Theo đó, phải công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai và bình đẳng, cũng như chính sách về thu hồi đất cần phải có sự giám sát, sự hạn chế quyền của người thu hồi đất hiện nay. Và rõ ràng chính những vấn nạn trong đất đai là môi trường màu mỡ cho tham nhũng. Thật ra, tham nhũng đất đai là tham nhũng hàng đầu ở Việt Nam. Chính sách đất đai hiện hành gây ra tham nhũng, tạo ra lợi ích nhóm và nó gieo rắc bao nhiêu đau thương, mất mát cho người dân, biến đất nước Việt Nam hiện nay thành cường quốc của dân oan.

Hòa Ái

**********************

Tranh chấp chung cư : Bài toán khó giải (RFA, 10/01/2019)

Thống kê mới nhất của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy toàn thành phố có 935 chung cư cao tầng thì 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt phức tạp.

Khu chung cư cao cấp bên bờ sông Sài Gòn. AFP

Còn ở Hà Nội, con số mà Ban Nội chính Thành ủy Hà Nội nêu ra là trong tổng số 745 chung cư ở thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện và 22 chung cư có hoạt động phức tạp về an ninh trật tự.

Một trong vài vụ điển hình là chung cư Hồ Gươm Plaza : Sau khi bàn giao, gần 300 hộ dân chuyển về sinh sống gần một năm nhưng những hạng mục, tiện ích thiết yếu như hồ bơi, phòng tập gym, sân chơi, vườn hoa, hệ thống báo cháy vẫn chưa hoàn thiện dù đã được nghiệm thu trên giấy tờ. Tại chung cư Parkview Residences, hàng chục khách hàng mua nhà tại đây đã tố cáo chủ đầu tư ép khách hàng nhận nhà thiếu diện tích.Trong khi đó, Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ để bán và cho thuê Discovery Complex cũng tại Hà Nội lại bị tố "ép" cư dân nhận nhà với phần diện tích thừa lên đến hàng trăm triệu đồng phải thanh toán thêm.

Sau hàng loạt vụ việc tranh chấp tại các chung cư kéo dài như vậy, ngày 9/10/2018, Thủ tướng Chính phủ Việt Nam đã ban hành Chỉ thị 29/CT-TTg yêu cầu tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.

Nguyên nhân tranh chấp

Cô Trúc Khê, một người dân sống ở khu chung cư cao cấp Âu Cơ Tower, đồng thời cũng là một người mua bán bất động sản cho rằng, nguyên nhân tranh chấp tại các chung cư xoay quanh các vấn đề như quản lý, bàn giao, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, quỹ quản lý vận hành chung cư…, tranh chấp giữa chủ đầu tư với người mua, hay giữa các cư dân với nhau.

Với tình hình bất an trong xã hội hiện nay như cướp của, giết người mà báo chí đăng tải hàng ngày thì mua nhà chung cư, nhất là chung cư cao cấp, là giải pháp được nhiều người thuộc giới trung lưu lựa chọn. Nhưng sống ở chung cư cũng có nhiều cái không phù hợp vì đó là một ngôi nhà chung mà không phải ai cũng có ý thức giữ gìn. Có những người vẫn quen cách sống ở những xóm lao động, hát karaoke hay nhậu nhẹt đến khuya.

Để tránh những bất đồng giữa những con người sống trong cùng một ngôi nhà chung như vậy thì vai trò của Ban quản trị rất quan trọng cho sự vận hành chung cư. Cô Trúc Khê nhận định :

"Khi vận hành, chủ đầu tư sẽ thuê một công ty chuyên quản lý, vận hành chung cư, và người dân ở đó phải trả phí hàng tháng. Số tiền đó để thuê bảo vệ, thuê người quét dọn. Nhà nào không đóng phí hay thiếu phí thì bị khóa cầu dao nước.

Trong ban quản trị tòa nhà thì chủ đầu tư là một thành viên, công ty quản lý tòa nhà là một thành viên, rồi có một số thành viên là người dân sống trong chung cư mà khi mua nhà thì được hỏi có muốn ứng cử hay không. Khi họp định kỳ thì ban quản trị phải công khai báo cáo tài chính thu chi cho những khoản phí mà cư dân đóng hàng tháng.

Có những ban quản trị lập bè phái kê phí lên cao, ví dụ họ chỉ thuê 5 nhân viên bảo vệ nhưng kê trên giấy tờ là 10 bảo vệ để ăn tiền chênh lệch".

Khu chung cư đang xây dựng ở Thành phố Hồ Chí Minh năm 2009. AFP

Đây cũng là điều được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA trao đổi với báo chí trong nước rằng có những phần tử xấu trong xã hội tìm cách chui vào các Ban quản trị chung cư nhằm mục đích trục lợi.

Truyền thông trong nước cũng trích lời ông Lê Văn Dục, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội rằng "Việc chậm thành lập ban quản trị, chậm bàn giao hồ sơ, bàn giao quỹ bảo trì 2%... là những căng thẳng điển hình diễn ra tại các dự án chung cư. Nhiều tòa nhà khi thành lập được ban quản trị lại xảy ra mâu thuẫn với chính người dân, dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp kéo dài…".

"Giao trứng cho ác"

Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, đa số chủ đầu tư có uy tín thương hiệu đều thể hiện trách nhiệm trong công tác quản lý chung cư sau khi bàn giao nhà cho khách hàng. Nhiều chủ đầu tư phải bù lỗ hàng trăm triệu đồng mỗi tháng để duy tu, bảo dưỡng, bảo trì, vận hành, phòng cháy, chữa cháy (PCCC) chung cư.

Bên cạnh đó cũng có những chủ đầu tư thiếu trách nhiệm làm tổn hại đến quyền và lợi ích của cư dân chung cư. Cô Trúc Khê cho biết câu chuyện của cô liên quan trực tiếp đến chủ đầu tư :

"Bây giờ em lỡ "giao trứng cho ác" rồi. Em lỡ bỏ ra hai tỷ bạc rồi. Bây giờ em chả bao giờ em thấy cái nhà của em trong khi em ký hợp đồng mua nhà và đồng ý cho chủ đầu tư thuê lại 10 năm, mỗi năm 20 triệu. Nếu gửi ngân hàng thì tiền lời không nhiều mà nếu ngân hàng phá sản thì mình mất trắng. Nghĩ vậy nên em đầu tư vào mua nhà. Chủ đầu tư nói rằng nếu sau 10 năm không muốn cho thuê nữa thì lấy lại nhà.

Mấy năm nay chẳng thấy nhà đâu và năm rồi họ cam kết trả tiền lời mỗi tháng. Được vài tháng thì họ hẹn là trả mỗi 6 tháng, tức 30/6 và 31/12. Đến 30 tháng 6 họ hẹn lại đến 15 tháng 7, rồi hẹn lại đến 30/7. Sau cùng họ đưa ra một văn bản có dấu mộc đỏ của chính quyền là do các vấn đề về kỹ thuật nên chủ đầu tư được phép trả chậm tiền cho người mua".

Theo nhận định của một vài chuyên gia trong nước thì có nhiều trường hợp người mua dựa trên các thông tin không chính xác được cung cấp bởi người môi giới thay vì tìm hiểu chính thức từ chủ đầu tư. Nhiều dự án bất động sản, chung cư cao tầng, căn hộ được chủ đầu tư tự phong là dự án cao cấp hay căn hộ hạng sang để câu khách, nhưng chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận. Đó cũng là một trong các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, bởi người dân khi mua căn hộ cao cấp hay hạng sang thì yêu cầu cơ sở vật chất phải tương đương với tên gọi, nhưng thực tế thì khác hẳn.

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nêu vấn đề này với truyền thông trong nước :

"Giai đoạn chủ đầu tư dự án mở bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai dưới mác chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang, là giai đoạn mà người mua nhà dễ bị lừa dối, dễ bị mua nhầm sản phẩm không đúng như quảng cáo".

Vấn đề tranh chấp chung cư không phải vấn đề mới trên thị trường bất động sản, nhưng khi số lượng chung cư được đưa vào vận hành ngày càng nhiều thì tầm nhìn và sự chuẩn bị cho thực tiễn này là cần thiết.