Dự thảo Luật đất đai sửa đổi đang được công bố lấy ý kiến thảo luận, sau đó sẽ được thông qua tại kỳ họp Quốc hội vào cuối năm 2023.
Bài này chỉ ra một thực tế pháp lý về những lô 'đất nền', một sản phẩm bất động sản phổ biến thông dụng được biết đến trong giới kinh doanh mua bán bất động sản tại Việt Nam, hiện đang vi phạm quy định luật đất đai ra sao.
Sản phẩm đặc thù
Khi xem truyền hình hay sách báo nói về thị trường bất động sản ở nước ngoài, ví như ở Mỹ chẳng hạn, thường thấy người ta trưng ra một tấm ảnh căn nhà nằm trên khu đất có bãi cỏ phía trước và một tấm cọc ghi biển là bán nhà.
Đó là hình ảnh tiêu biểu được quảng bá giúp cho một người ở Việt Nam hình dung được phần nào về sản phẩm bất động sản ở nước ngoài. Từ lâu nay đã như vậy cho nên tôi không rõ là ở nước Mỹ người ta có khi nào mua bán động sản là một bãi đất trống hay không.
Để ý thì thấy hiện nay nhà nước đang nghiên cứu ban hành thuế bất động sản áp cho người sở hữu bất động sản thứ hai trở lên, nhưng theo dõi thì thấy ít bài nghiên cứu sâu về chủ đề này.
Ít bài tham khảo đối chiếu quy định của các nước giúp mở mang kiến thức cho người trong nước, tôi là người chịu nghiên cứu mà còn thấy thiếu thông tin kiến thức thì có thể hình dung là đa phần công chúng còn khó khăn như thế nào trong cách hiểu về vấn đề này.
Mặc dù có thể nhận định là vẫn có nhiều chuyên gia kinh tế và người sinh sống ở nước ngoài hiểu rõ vấn đề, hoặc cũng có nhiều doanh nhân có kiến thức hiểu biết về thị trường bất động sản nước ngoài nhưng ít thấy chia sẻ.
Dù không rõ lắm thì tôi vẫn có thể hình dung là ở các nước như Mỹ có thuế sở hữu bất động sản cho nên khi một người mua bất động sản để đầu cơ kỳ vọng sẽ bán lại với giá cao hơn là họ đã phải biết rằng sẽ chịu thuế.
Khi đó chủ sở hữu sẽ phải tính toán thanh khoản bán được nhà trong một khoảng thời gian nhất định với mức giá bao nhiêu để đủ có lợi nhuận, tránh bị kém lợi nhuận vì mức thuế.
Nếu biết phải chờ đợi kéo dài mới bán được thì chủ sở hữu có thể chuyển sang cho thuê ngắn hạn.
Hoặc nếu một người sở hữu từ bất động sản thứ hai cho mình và không muốn bán, khi đó bất động sản đó phải có tác dụng hữu ích đem lại giá trị như để ở hoặc cho thuê để dòng tiền thu về lớn hơn khoản thuế phí phải đóng.
Tựu chung lại tôi không thấy có lý do nào để một người để đất hoang cỏ mọc khi bản thân việc sở hữu nó sẽ chịu các khoản chi phí như thuế.
Còn ở VN lâu nay không khó để thấy có những khu đô thị giãn dân, dù đường làm đã đẹp đẽ nhưng cũng chỉ thưa thớt có vài ngôi nhà được xây dựng còn xen kẽ với đó là những khoảnh đất để cỏ mọc kéo dài nhiều năm.
Có lẽ hiếm nơi nào như ở VN nói đến bất động sản là nhiều người nghĩ đến đất nền, tức là những khoảnh đất trống không có công trình gì, lâu nay mọi người vẫn xem đó là bình thường.
Vi phạm luật
Trong khi đó theo Luật đất đai thì một trong những hành vi bị nghiêm cấm là không sử dụng đất.
Cụ thể tại điều 12 Luật đất đai năm 2013 quy định về những hành vi bị nghiêm cấm, tại khoản 3 có một nội dung là 'Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích'.
Như vậy trừ những trường hợp đã có kế hoạch xây dựng đang chờ triển khai thì hầu hết bất động sản đất nền chính là hành vi không sử dụng đất bị cấm theo luật.
Dẫu vậy thì thực tế lâu nay không thấy có trường hợp nào bị xử phạt vì để lô đất nền trở thành hoang hóa cỏ mọc.
Tìm hiểu thêm thì thấy, năm 2019 Chính phủ ban hành Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Văn bản đã quy định nhiều nội dung về xử phạt hành chính khi một người vi phạm một trong những hành vi bị nghiêm cấm theo luật đất đai.
Tìm kỹ trong văn bản thì chỉ thấy nội dung quy định xử phạt về hành vi không sử dụng đất trồng cây hàng năm trong thời hạn 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm trong thời hạn 18 tháng liên tục, đất trồng rừng trong thời hạn 18 tháng liên tục, được quy định tại Điều 32.
Không thấy có nội dung xử phạt hành vi không sử dụng đất ở, nội dung mà có thể áp cho những lô đất nền.
Đây là một bất cập pháp lý, nếu đã quy định trong luật đất đai nghiêm cấm hành vi không sử dụng đất, thì khi có vi phạm cần phải có chế tài xử phạt.
Hoặc nếu thấy rằng sẽ bất hợp lý nếu xử phạt một người vì chưa có tiền làm nhà trên đất ở, thì nên bỏ nội dung nghiêm cấm hành vi không sử dụng đất trong văn bản luật đất đai.
Hoặc xét về tổng thể, việc bỏ trống đất để cỏ mọc hoang là gây hại về mặt kinh tế, nhưng chế tài xử phạt hành chính cũng không hợp lý, thì thuế bất động sản sẽ là một biện pháp kỹ thuật quản trị phù hợp.
Tìm hiểu thì được biết nhiều nước có luật thuế về bất động sản, họ áp đặt mức thuế đối với bất động sản thứ hai trở lên, và họ sẽ áp mức thuế cao hơn vài lần đối trường hợp bỏ trống đất.
Bằng cách đó sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ đất nền gây thiệt hại cho xã hội.
Tựu chung lại, thị trường bất động sản vốn là một mảnh ghép lớn của nền kinh tế thị trường, chiếm tỷ trọng giá trị vốn hóa lớn.
Tại Việt Nam hiện nay để thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường này và để thực hiện được mục tiêu mong muốn là biến nguồn lực đất đai đóng góp nhiều hơn cho phát triển kinh tế, tránh lãng phí của cải xã hội thì nhà nước cần sớm ban hành luật thuế về bất động sản.
Ngô Ngọc Trai
Nguồn : BBC, 01/09/2022
Tác giả hiện hành nghề luật ở Hà Nội, Việt Nam