Không thể giải cứu thị trường bất động sản

Nguyễn Ngọc Già

Thị trường bất động sản gần như tê liệt, trong hiện tình kinh tế bi đát. Đó là hậu quả dễ dàng nhận ra, trước đó nhiều năm. Nhưng nhà cầm quyền cộng sản Việt Nam và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các thị trường có liên quan (chứng khoán, trái phiếu) không quan tâm, chỉ lao theo như bầy thiêu thân và đổ hàng trăm ngàn tỷ đồng vốn của xã hội nằm bất động trong đó.

Hàng loạt biệt thự tại khu đô thị Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) đã bỏ hoang từ giai đoạn thị trường bất động sản suy thoái trước (Ảnh : Hà Phong/Dân Trí).

Hiện nay, gần như "toàn hệ thống chính trị" đang cố gắng "vào cuộc" để giải cứu bất động sản. Điều đó vô ích, bởi những giải pháp nêu ra, hoàn toàn đơn thuần về "kỹ thuật" (nới room tín dụng, hoãn - giãn nợ - bơm vốn - chuyển đổi trái phiếu/cổ phiếu v.v.). bất động sản tê liệt và không có khả năng "giải cứu" vì hai lý do quan trọng nhứt :

1. Văn hóa nông nghiệp lạc hậu

Cho tới nay, nhà cầm quyền cộng sản Việt Nam nên xác nhận lại cho rõ ràng điều quan trọng nhứt về văn hóa của Việt Nam - vẫn là nền "văn minh lúa nước" - Nơi khởi nguồn cho tục ngữ "đất đai cò bay thẳng cánh" (giàu có) và "an cư lạc nghiệp" (trung lưu và thu nhập thấp). Văn hóa nông nghiệp lạc hậu gây ra những hệ quả :

1.1. Quy hoạch đất đai : Mặc dù Việt Nam thuận lợi về các điều kiện cho sản xuất nông nghiệp tân tiến nhưng lại không dành đất cho và không khuyến khích sản xuất nông nghiệp tân tiến như Israel (dù quốc gia này với điều kiện khí hậu - thổ nhưỡng rất bất lợi cho sản xuất nông nghiệp nhưng họ trở thành cường quốc về nông nghiệp tân tiến).

1.2. Tư duy nhiệm kỳ trong quy hoạch đất đai : Trong quy hoạch đất đai không thể tồn tại tư duy nhiệm kỳ, bởi quy hoạch cần phải có tầm nhìn trước cả trăm năm về sự phát triển xã hội. Hiện trạng, suốt hàng chục năm qua, quy hoạch đất đai đi kèm với sử dụng đất đã bị phá vỡ bởi văn hóa nông nghiệp lạc hậu, vốn làm cho quy hoạch sửa đổi rất nhiều, trên hầu hết tất cả địa phương.

1.3. Học đòi : Những đầu óc mang nặng văn hóa nông nghiệp lạc hậu sanh ra mặc cảm tự ti, nên coi thường tri thức & trí thức nói chung, cũng như lãnh vực quy hoạch đất đai nói riêng. Nên các quy hoạch chỉ vẽ lên một thị trường bất động sản dành cho hưởng thụ xa hoa từ cái gọi là "biệt thự" nhưng be bé vài ba trăm mét vuông với nội thất thật mắc tiền lại mang đủ sắc màu lòe loẹt, cho đến căn hộ hạng sang, cùng nhiều nhà vườn dành cho nghỉ dưỡng và cả những cái gọi là "shop house" vừa buôn bán vừa ở - vốn chỉ tồn tại ở những nơi đã quen với cuộc sống công nghiệp từ lâu. Minh họa cho tư duy học đòi, đó chính là phát ngôn của ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch tập đoàn Tân Hoàng Minh trước khi bị bắt [1] : "Tôi muốn nước ngoài mua đất Việt Nam với giá như Tokyo, New York". Một phát ngôn hồ đồ, khiến nhiều người phải kinh ngạc về sự phóng đại tới mức ngoa ngôn của ông ta, một khi gắn với văn hóa nông nghiệp lạc hậu vẫn đầy ắp trong cuộc sống của ngay những thành phần trọc phú với tiền muôn bạc nén và thu nhập quốc dân của Việt Nam vẫn ở mức trung bình thấp, so với thế giới.

1.4. Bán cái mình có chứ không phải bán cái thị trường cần : Từ văn hóa nông nghiệp lạc hậu cùng với nhiều khuất tất, vốn được góp tay từ địa phương và trung ương với giá đền bù rẻ mạt, các chủ doanh nghiệp bất động sản có được những mảnh đất nhỏ - rời rạc, chừng vài chục hecta đến vài trăm hecta nhưng họ vẽ vời ra "thiên đường sống" để chiêu dụ. Hậu quả đó đã để lại hàng đống biệt thự - nhà lầu - căn hộ - nhà vườn hoang phế cỏ mọc um tùm, vắng lặng như thành phố ma. Trong óc của các chủ doanh nghiệp bất động sản, họ chỉ nhìn thấy khách hàng của họ là những người giàu có. Sản phẩm làm ra của họ luôn đạt "chất lượng cao" cho nên giá bán luôn cao ngất trời.

1.5. Văn hóa nông nghiệp lạc hậu (dân được gọi là "con dân", quan được gọi là "phụ mẫu") cộng với tư duy vẫn đặt nặng tính bao cấp bị ảnh hưởng sâu đậm của thời cấm vận, cùng với đất đai được độc quyền chiếm lấy từ chủ trương "đất đai là sở hữu toàn dân" dựa trên chế độ độc đảng toàn trị, từ đó, các chủ doanh nghiệp bất động sản đưa sản phẩm ra thị trường theo kiểu đặc ân cho khách hàng. Thành phần trung lưu và thu nhập thấp, hầu như bị loại khỏi thị trường bất động sản.

2. Phân khúc sản phẩm sai từ đầu, do văn hóa nông nghiệp lạc hậu nói trên mà ra.

Thế cho nên, sản phẩm của các doanh nghiệp bất động sản rất mắc tiền. Bằng chứng từ báo Tiền Phong [2] ra ngày 16/07/2022 cho biết : "Căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m2 biến mất khỏi thị trường". Báo này cho biết thêm, căn hộ bình dân có giá tối thiểu 30 triệu đồng/m2.

Giới trung lưu [3] với thu nhập 15 USD/ngày - theo WB vào năm 2018 - chiếm 75% dân số và giới thu nhập thấp chiếm 10%. Khi so con số này, với giá bán gọi là "bình dân" nói trên, nó trở nên quá mắc, vượt khỏi tầm tay của người lao động lương thiện. Làm sao một người chỉ nhận đồng lương ít ỏi như vậy, có thể sắm nổi một căn hộ 50m2 với giá thấp nhứt khoảng 1,5 tỷ đồng ?

Bên cạnh sản phẩm làm ra theo cung cách "Bán cái mình có, không bán cái thị trường cần" như vậy, các chủ doanh nghiệp bất động sản cũng không thể nào bán trả góp, bởi theo tính toán của nhiều chuyên gia, cần khoảng 25 - 30 năm để trả hết. Trong khi đó, đồng nội tệ luôn mang xu hướng mất giá ngày càng nặng nề, mà lãi suất không thể bù đắp cho các doanh nghiệp bất động sản. Đồng thời, luật pháp Việt Nam dễ dàng thay đổi - bổ sung bất cứ lúc nào, cũng trở thành rủi ro tiềm ẩn cho các doanh nghiệp bất động sản. Cùng với đó, tâm lý trọc phú vẫn đầy dẫy, họ muốn lời thật nhiều - thật nhanh và không bao giờ chấp nhận huề vốn, thậm chí lỗ là điều không bao giờ có trong suy nghĩ của họ.

Làm cả đời không bằng tiền lời một lô đất - Ngạn ngữ đời mới đã góp tay cho hiện tượng "người người buôn đất - nhà nhà buôn đất" nhưng thật ra, giới đầu cơ cũng chỉ là những người nhiều tiền, muốn hưởng lời nhiều mà không cần phải bỏ công làm lụng. Điều này lý giải, tại sao đất phân lô bán nền, cho đến các loại sản phẩm khác cứ "trơ gan cùng tuế nguyệt" cả hơn chục năm qua. Hậu quả cuối cùng là hiện trạng phơi bày như những tháng gần đây về thị trường bất động sản. Không có gì khó hiểu.

Căn nhà không phải ổ bánh mì. Do đó, không thể nói tăng cung thì giá giảm. Càng không thể đại hạ giá theo kiểu bánh trung thu hết mùa thì sẽ có người mua những căn hộ - biệt thự - nhà phố, bởi còn tốn nhiều tiền để hoàn thiện nơi ở và còn quá nhiều điều kiện khác mang tính riêng biệt của thị trường bất động sản. Cũng không thể giải cứu bất động sản theo kiểu các loại hàng nông sản trong những năm qua.

Nguyễn Ngọc Già