Thị trường bất động sản ở Việt Nam bị "đóng băng" do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 và, theo nhận định của các chuyên gia, hiện thị trường này vẫn chưa có dấu hiệu "tan băng".
Dự thảo "Nghị định Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai" mới nhất của Bộ Tài nguyên Môi trường Việt Nam đã loại bỏ nội dung cấm "phân lô, bán nền" ở đô thị. Website Quốc hội Việt Nam
Theo một báo cáo của Bộ Xây dựng, các loại bất động sản tồn kho chủ yếu là đất nền, nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư, trong đó, đất nền là loại bất động sản tồn kho lớn nhất. Sản phẩm đất nền "tồn kho" này là sản phẩm đã được "phân lô" nhưng chưa bán được. Đó là chưa bàn đến một vấn đề đáng chú ý khác là những sản phẩm đất nền đã được "phân lô", đã bán được, nhưng không được xây dựng để ở mà được người dân mua để dự trữ như một cách cất giữ tài sản.
Hiện tượng "phân lô, bán nền" này tạo ra hậu quả kinh tế và xã hội gì đối với Việt Nam ? RFA phỏng vấn Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Việt Nam về vấn đề này.
_______________
RFA : Trước khi đi vào vấn đề "phân lô bán nền" ở Việt Nam, xin được hỏi Giáo sư về một vụ việc cụ thể, được báo Tuổi Trẻ nêu ra trong bài "Bị 'tước' sổ đỏ vì không chịu giao đất cho doanh nghiệp phân lô bán nền", ngày 17/7/2023. Theo tường thuật của bài báo nói trên, một người dân bị UBND Quận Ninh Kiều, Tp Cần Thơ ra quyết định thu hồi sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất, để chuyển giao nó cho doanh nghiệp làm dự án "phân lô bán nền". Xin Giáo sư cho biết quyết định của UBND quận Ninh Kiều có đúng luật hay không. Nếu chính quyền địa phương làm sai, người dân có thể kiện ra tòa hành chính hay không ?
Đặng Hùng Võ : Vụ việc Ủy ban nhân dân quận Ninh Kiều, Tp. Cần Thơ đã ban hành quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (vẫn gọi là sổ đỏ) đối với một người dân thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, để thực hiện dự án xây dựng khu đô thị mới trong khi đã có kết luận của Tòa án về việc thu hồi đất có vi phạm pháp luật là trái pháp luật.
Các luật đất đai từ Luật Đất đai 2003 đến nay đều có quy định đại ý rằng "khi đã có quyết định thu hồi đất thì người bị thu hồi đất phải giao nộp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, trường hợp không giao nộp thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi giấy chứng nhận đó và thông báo công khai về số hiệu giấy chứng nhận đã bị thu hồi".
Trong trường hợp nói trên, Quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân quận Ninh Kiều đã được Tòa án kết luận là có vi phạm pháp luật về thu hồi đất lúa, về trình tự, thủ tục thực hiện dự án đầu tư (nhà đầu tư dự án Hồng Phát lại là tổ chức định giá đất). Điều đó có nghĩa là hiệu lực thi hành của Quyết định thu hồi đất bị tạm dừng và chờ quyết định có hiệu lực thi hành của Tòa án.
Như vậy, trong thời gian chờ đợi giải quyết vụ việc theo kênh tư pháp thì các cơ quan hành pháp không được ban hành bất kỳ quyết định hành chính nào có liên quan đến hiện trạng giấy chứng nhận vẫn đang có hiệu lực pháp luật. Nói trực tiếp, quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dân trong trường hợp này là trái pháp luật.
Về quyền của người dân, Luật Tố tụng hành chính hiện hành đã quy định rằng tổ chức, công dân có quyền khởi kiện ra Tòa án hành chính đối với mọi quyết định hành chính, hành vi hành chính có biểu hiện vi phạm pháp luật. Điều này có nghĩa là người dân có quyền khởi kiện hành chính đối với mọi quyết định hành chính, hành vi hành chính mà mình nhận thấy trái pháp luật, nhất là gây tổn hại đến quyền và lợi ích của mình. Thậm chí, trong trường hợp vụ việc có xen lẫn giữa yếu tố dân sự và yếu tố hành chính thì người dân có quyền lựa chọn khởi kiện dân sự hay khởi kiện hành chính.
RFA : Giáo sư có nhận định rằng "cơ chế chia lô - bán nền" của Việt Nam theo quy định của pháp luật đang gây tác hại, làm thị trường bất động sản tê liệt như hiện nay. Xin Giáo sư giải thích cơ chế đó tạo ra những tác hại gì về mặt kinh tế, công bằng xã hội và chính trị, nếu có, và vì sao nó dẫn đến hiện tượng tê liệt thị trường bất động sản hiện nay.
Đặng Hùng Võ : Cơ chế "chia lô, bán nền" là một câu chuyện dài ở Việt Nam. Tôi là người được phân công chấp bút Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai 2003, nên vẫn nhớ rất rõ về câu chuyện cơ chế "chia lô, bán nền". Khi bản dự thảo đầu tiên trình lên Chính phủ thì được Văn phòng Chính phủ chuyển tới ý kiến của Chính phủ, yêu cầu bổ sung một điều về cấm thực hiện cơ chế "chia lô, bán nền", vì nền nhà để lâu không xây dựng nhà ở là mất cảnh quan khu dân cư. Yêu cầu này được quy định "không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở" tại Khoản 1 Điều 101.
Đến 2005, nhiều địa phương cấp tỉnh đã đề nghị chỉ nên cấm "chia lô, bán nền" tại đô thị, nên cho phép thực hiện tại nông thôn để giải quyết khó khăn về nhà ở cho nông dân. Lúc đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đồng ý và đưa nội dung này vào Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 sửa đổi các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, trong đó Khoản 1 Điều 101 của Nghị định 181 chỉ được áp dụng tại các thành phố, thị xã, hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã (Khoản 8 Điều 2).
Việc sửa đổi như trên năm 2005 có nghĩa là cơ chế "chia lô, bán nền" được thực hiện tại các khu dân cư nông thôn và thị trấn.
Đến Luật Đất đai 2013, khung pháp luật về chia lô, bán nền được quy định chi tiết tại Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, khung cảnh đã hoàn toàn khác. Cơ chế "chia lô, bán nền" được áp dụng ở cả những đô thị phát triển, chỉ trừ những tuyến phố sầm uất ở trung tâm các thành phố loại đặc biệt (nơi mà phương tây gọi là Downtown).
Từ đó, hình thức "chia lô, bán nền" nở rộ khắp nơi, không chỉ những dự án được phê duyệt chính thức, mà cả những dự án lậu "giả danh" để lừa đảo người tiêu dùng (vụ án Alibaba chỉ là một ví dụ mang tính đại diện). Phân khúc đất nền luôn trong tình trạng sốt giá rất cao. Trong khi đó, khuyến nghị của UN-Habitat (RFA chú thích : tức "Chương trình định cư con người của Liên hợp quốc") là cơ chế chia lô, bán nền chỉ nên cho phép áp dụng để giải quyết nhà ở cho những người có thu nhập thấp.
Ở nông thôn, các dự án chia lô, bán nền nhiều vô kể, là hình thức tạo ngân sách nhà nước cho cấp huyện. Trong khi đó, những gia đình nông dân trẻ mới tách ra từ gia đình lớn không có thu nhập để mua được đất nền, đành ở gá tạm rất chật chội với bố mẹ. Ước mơ căn nhà riêng quá xa vời. Đất nền chủ yếu được bán cho khách thập phương tới mua để trữ tiền vì có tỷ lệ tăng giá rất cao.
Ở đô thị, việc tranh nhau mua đất nền xảy ra ở khắp nơi cũng chỉ để trữ tiền tiết kiệm. Lãi suất cao hơn hẳn bất cứ hình thức đầu tư nào khác. Sản xuất, kinh doanh, phát triển hạ tầng, v.v. đều do ngân sách đầu tư công đảm nhận. Giá bất động sản tăng hàng ngày. Các khu đô thị luôn rơi vào cảnh quan ngắm nhìn như hoang vắng vì chỉ thấy nền đất giữ tiền mà không có cảnh nhà cửa đô hội của thị thành.
Khái quát lại, điều đó tạo ra một nền kinh tế luôn nóng vì bất động sản, trong đó đất nền là nóng nhất và rất ít nguồn lực từ khu vực tư nhân được động viên vào phát triển hạ tầng, tiện ích công cộng, sản xuất - kinh doanh các hàng hóa mới mang thương hiệu riêng của Việt Nam.
Tất yếu, khi nền kinh tế nóng đến mức độ giới hạn thì nhất định sẽ phải nguội lạnh đột ngột và cũng cần thời gian đáng kể để phục hồi. Phát triển kinh tế như vậy là không bền vững ngay trong phạm vi kinh tế, chưa nói đến việc đảm bảo bền vững về xã hội và môi trường.
Về mặt xã hội, theo như phản ánh của báo Tuổi trẻ thì cơ chế chia lô, bán nền ở Ninh Kiều có mức bồi thường cho người bị thu hồi đất chỉ 980 nghìn đồng/m2, mà nhà đầu tư bán nền đất ra thị trường với giá từ 39 đến 69 triệu đồng/m2. Cũng chỉ là nền đất chưa có nhà ở mà chênh lệch giá cả quá lớn, ngoài tâm lý chịu đựng của người bị thu hồi đất.
Đây cũng là biểu hiện của "bẫy thu nhập trung bình" mà để phát triển thì phải tìm mọi cách vượt qua. Điều này có nghĩa là cần thu hẹp phạm vi áp dụng cơ chế chia lô, bán nền, chỉ để giải quyết đất ở cho người có thu nhập thấp, để từng bước xây dựng được nhà ở.
RFA : Như vậy, luật pháp và cơ chế giúp cho "phân lô bán nền" và kinh doanh bất động sản có thể đem lại mức lợi nhuận quá lớn đã thu hút nguồn lực vốn tư nhân vào bất động sản. Và nó không chỉ thu hút vốn tư nhân mà nhiều doanh nghiệp Nhà nước cũng không thể thoát khỏi cám dỗ bất động sản. Trong tình thế đó, nguồn vốn chảy vào các ngành sản xuất và đổi mới sáng tạo bị hạn chế đáng kể. Ý kiến của Giáo sư về vấn đề này như thế nào ?
Đặng Hùng Võ : Trong câu trả lời bên trên tôi đã phân tích sơ qua về cách tiếp cận đầu tư của người dân, trong dó có doanh nghiệp. Người dân có quyền lựa chọn đầu tư vào đâu để được lợi nhuận cao nhất. Mỗi người có thể phân tích chính sách, pháp luật để định hướng, cũng thử nghiệm để biết hệ quả và từ đó đưa ra quyết định cho mình.
Trên thực tế, kể từ 1998 bất động sản là lĩnh vực thu hút đầu tư nhiều nhất và tạo sốt giá cao nhất. Đầu tư vào công nghiệp và dịch vụ chỉ thu hút được các nhà đầu tư tiềm năng vào các dự án, nhưng cũng chỉ quanh các dự án may mặc, giầy da, lắp ráp máy móc, ô tô, chế biến thực phẩm... Cá nhân những người lao động không giàu có cũng chỉ kiếm sống bằng nông nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp, dịch vụ ăn uống, may mặc,... phục vụ đời sống. Một số dự án xuất khẩu có giá trị gia tăng cao thường thuộc về khu vực đầu tư trực tiếp từ nước ngoài như Samsung, LG. Honda, v.v.
Ở đây có thể đặt câu hỏi "tại sao lại như vậy ?". Liệu có phải người dân, doanh nghiệp chỉ vì lợi ích riêng mà quên lợi ích chung của nền kinh tế quốc dân ? Tôi cho rằng không thể trách người dân và doanh nghiệp vì họ có quyền quyết định bằng tiền của mình sao cho có lợi nhất.
Câu hỏi tiếp theo là "chính sách nào đã dẫn đến việc đầu tư vào bất động sản có lãi suất cao hơn đầu tư vào các lĩnh vực khác, làm cho sức hút đầu tư vào bất động sản như có ma lực". Vậy trách nhiệm thuộc về những người hoạch định chính sách kinh tế, chính sách đã làm cho dân quyết định đầu tư chủ yếu vào lĩnh vực bất động sản.
Ở các nước phát triển tại Tây Âu và Bắc Mỹ, thuế bất động sản là công cụ quan trọng nhất để mọi người không còn muốn đầu tư vào bất động sản. Mua bất động sản không đắt, nhưng phải có thu nhập từ bất động sản đã mua mới nuôi được bất động sản đó (đủ để trả thuế).
Năm 2008, Liên Hiệp Châu Âu EU đã cung cấp hỗ trợ kỹ thuật cho Việt Nam nghiên cứu để xây dựng Luật Thuế bất động sản. Năm 2011, Ngân hàng Thế giới đã có một nghiên cứu rất lớn về cải cách thuế cho Việt Nam mang tiêu đề "Cải cách thuế ở Việt Nam : Hướng tới một hệ thống hiệu quả và công bằng hơn", trong đó có thuế bất động sản. Về phía Nhà nước Việt Nam, rất nhiều nghị quyết của Đảng cộng sản, Nhà nước đã ban hành liên quan đến đổi mới chính sách thuế bất động sản. Bộ Tài chính Việt Nam cũng đã có nhiều Dự thảo luật thuế bất động sản đưa ra lấy ý kiến.
Thế nhưng, suốt từ 2003 đến nay chuyện thuế bất động sản vẫn không có gì thay đổi. Cảm nhận của nhiều người vẫn là ma lực của lợi nhuận từ thị trường bất động sản đang cản trở bước cải cách thuế bất động sản.
Rất nóng ruột nhưng vẫn phải chờ đợi !
RFA : RFA xin chân thành cảm ơn Giáo sư Đặng Hùng Võ đã dành cho chúng tôi cuộc phỏng vấn này.
Nguồn : RFA, 16/08/2023