So sánh mức thuế nhà ở của Việt Nam với thế giới là vô nghĩa !

Thảo Vy - Cát Tường, VNTB, 18/04/2018 

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói rằng Bộ tài chính lấy lý do trên thế giới nhiều nước cũng có sắc thuế đánh vào nhà ở, nên Việt Nam thu cũng lẽ thường tình. Tuy nhiên, vẫn theo ông Châu, so sánh như vậy là không phù hợp, vì ở Việt Nam tư nhân không được quyền sở hữu đất đai.

Thế giới không có khoản thu "tiền sử dụng đất"

"Điểm khác biệt cơ bản là ở các nước khác thì đất đai thuộc sở hữu tư nhân, không có khoản thu ngân sách "tiền sử dụng đất" như ở Việt Nam. "Tiền sử dụng đất" hiện nay không phải là một sắc thuế vì đang được quy định bởi Luật Đất đai, và được coi là một nguồn thu quan trọng của ngân sách. Trong khi đó "tiền sử dụng đất" đang là "ẩn số", là "gánh nặng", cách tính tiền sử dụng đất đang tạo ra cơ chế "xin-cho", nhũng nhiễu và doanh nghiệp phải mất rất nhiều thời gian để hoàn tất thủ tục hành chính này.

"Tiền sử dụng đất" đang chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành nhà ở, như chiếm khoảng trên dưới 10% trong giá thành căn hộ chung cư ; chiếm khoảng trên dưới 30% trong giá thành nhà phố ; chiếm khoảng trên dưới 50% trong giá thành biệt thự". Ông Lê Hoàng Châu nhận xét.

Đánh thuế nhà hơn 700 triệu : Bất hợp lý và phi thực tế. Ảnh : TTO

Một khảo sát được công bố của Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội (trích báo cáo 1129/BC-UBộ tài chínhNS12), cho biết đa số ý kiến đề nghị không đưa nhà ở vào đối tượng chịu thuế vì : Thứ nhất, nhà là tài sản gắn liền với công sức, sự tích lũy lâu dài của người dân. Trước khi có được số tiền xây dựng nhà, người dân đã phải thực hiện nghĩa vụ thuế và trong quá trình xây dựng nhà ở, người dân phải thực hiện nghĩa vụ thuế khi mua nguyên vật liệu xây dựng, thi công xây dựng. Việc đánh thuế nhà sẽ dẫn đến thuế chồng lên thuế.

Thứ hai, trong bối cảnh nền kinh tế và đời sống người dân trong nước còn nhiều khó khăn, việc áp dụng thêm một sắc thuế có thể sẽ gây tâm lý không đồng thuận.

Thứ ba, trên thực tế, việc kiểm soát diện tích, đánh giá giá trị nhà để tính thuế là vấn đề phức tạp, trong khi các điều kiện thực hiện lại chưa sẵn sàng. Thứ tư, theo Hiến pháp, thì công dân có quyền sở hữu nhà ở, có quyền xây dựng nhà ở ; Luật nhà ở cũng quy định công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật.

Thế giới không tính thuế như Việt Nam

Nhận xét về dự tính đánh thuế vào nhà ở của Bộ tài chính Việt Nam, tác giả Mark Gallagher [Dự án STAR-Việt Nam do USAID tài trợ nhằm hỗ trợ Nhà nước Việt Nam thực hiện các cam kết trong Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO)], nói rằng tiêu chuẩn quốc tế đối với thuế tài sản, là cơ sở tính thuế phải là toàn bộ "thị giá" của tài sản. Thông thường, trên thực tế người ta không thể tách bạch được giá trị của đất và giá trị các công trình xây dựng, hoặc giá trị bất động sản trên đất. Khi mua một ngôi nhà, người mua thường kỳ vọng rằng mảnh đất mà trên đó ngôi nhà được xây dựng cũng nằm trong giá thỏa thuận. 

Một người khi mua nhà và quyền sử dụng mảnh đất mà ngôi nhà nằm trên đó, là vì ngôi nhà đó có một số ưu điểm, chẳng hạn như gần trường học cho các con, gần chợ để mua sắm, gần nơi làm việc, hàng xóm xung quanh dễ chịu, có điện, và hệ thống cấp thoát nước tốt. Anh ta cũng mua nó vì nó có nhiều phòng ngủ và không gian thoáng đãng. Câu chuyện trong sách Cổ học tinh hoa kể về tích Mạnh mẫu trạch lân (bà mẹ của Mạnh Tử chọn chỗ ở có láng giềng tốt mới ở để dễ dạy con), là một ví dụ.

So sánh mức thuế nhà ở của Việt Nam với thế giới là vô nghĩa !

Khi một người mua nhà, anh ta không quan tâm đến chi phí xây dựng mà chủ ngôi nhà phải bỏ ra 30 năm trước (hoặc tuần trước) để xây dựng ngôi nhà đó, mà anh ta muốn biết mình phải trả bao nhiêu tiền để mua ngôi nhà này, và anh ta cũng sẽ so sánh khoản đó với khoản phải trả cho một ngôi nhà khác mà anh ta cũng thích. Trên thực tế, không có sự tách biệt về giá thị trường của đất và của tòa nhà trên đất, song các yếu tố này cũng là một phần trong phép tính về mức giá mà một người sẵn sàng bỏ ra để trả cho một tài sản.

Như vậy, theo góc nhìn của Mark Gallagher, thì Bộ tài chính đã không thuyết phục về mặt căn cứ cho đề xuất đánh thuế hàng năm đối với nhà có giá trên 700 triệu đồng. Và dù trên cơ sở nào thì cũng có thể thấy đề xuất trên là không có lý. Đánh thuế nhà, sao không đánh thuế từ căn thứ hai trở đi mà đánh ngay vào căn nhà duy nhất để ở của người dân ? Đánh thuế nhà sao không căn cứ trên diện tích nhà ở tính theo đầu người, mà dựa trên giá trị tuyệt đối bằng tiền ?

Nhà đất nền sẽ nộp thuế đất gấp 10 lần hiện nay

Với cách tính thuế đất đối với nhà đất nền, Bộ tài chính cho biết lấy diện tích ghi trên sổ X (nhân) đơn giá đất do UBND tỉnh quy định X thuế 0,3% hoặc 0,4%. Riêng thuế nhà đất nền cũng chỉ tính thuế đối với phần giá trị xây dựng trên mức 700 triệu đồng X thuế suất 0,3% hoặc 0,4%. Cách tính giá trị xây dựng là diện tích nhà X đơn giá 1m2 xây dựng do UBND tỉnh quy định. Trường hợp nhà đã sử dụng có đơn giá bằng đơn giá 1m2 xây nhà mới X tỉ lệ chất lượng còn lại của nhà do UBND tỉnh quy định. Tỉ lệ chất lượng còn lại của nhà được UBND tỉnh công bố để tính lệ phí trước bạ nhà.

Theo cách tính toán được công bố đó của Bộ tài chính, phía Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh dự báo thuế đất đối với nhà đất nền tăng gấp 10 lần so với hiện nay, và sẽ vượt khả năng chịu đựng của người dân. Thực tế, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định đang áp mức 0,03%. Nhưng theo đề nghị của Bộ tài chính, tới đây thuế đất sẽ là 0,3% hoặc 0,4%.

Dự báo thuế đất đối với nhà đất nền tăng gấp 10 lần so với hiện nay

"Trong thực tế, chủ đầu tư phải đóng trước tiền sử dụng đất rất cao, bằng 60-70% chi phí giải phóng mặt bằng. Khoản chi phí này sẽ được tính vào giá trị nhà đất bán cho khách hàng. Nếu phải đóng thêm tiền thuế tài sản nhà đất, người dân sẽ phải gánh thuế chồng thuế, giá nhà đất có khả năng sẽ tăng cao. Do vậy, trước khi thu thuế tài sản đối với nhà đất, Nhà nước cần có chính sách cải cách việc tính tiền sử dụng đất để giảm mức thu tiền sử dụng đất xuống. Khi đó mới giảm được áp lực cho người dân mua nhà". Ông Lê Hoàng Châu, nói.

"Một văn bản luật chưa ra đời đã bị phản đối thì không thể là một văn bản luật phù hợp với đông đảo người dân". Luật sư Trần Thành nhận xét.

Thảo Vy - Cát Tường 

*************

Đánh thuế tài sản : 'Đảng và Nhà nước ta' đang muốn pha loãng chuyện gì ?

Trúc Giang , VNTB, 17/04/2018

Nghi vấn đặt ra là dường như đang hoặc sắp diễn ra vụ việc gì đó đang rất cần đến sự pha loãng thông tin, nên Bộ tài chính đành chấp nhận "thu hút hỏa lực", để búa rìu dư luận giáng xuống khi Bộ này đưa ra chuyện dân chúng muốn an cư thì phải đóng thêm khoản thuế "bóc lột tận xương tủy" này.

Chiều 13/4, tại Hà Nội, Bộ tài chính đã tổ chức Họp báo chuyên đề về "Dự án Luật Thuế Tài sản". Ông Ngô Chí Tùng, Phó Chánh Văn phòng Bộ và ông Phạm Đình Thi, Vụ trưởng Vụ Chính sách thuế đồng chủ trì buổi họp báo. Theo đó, ngưỡng chịu thuế đối với nhà là 700 triệu đồng.

Ngay sau đó, bắt đầu từ tối 13/4, báo chí bắt đầu đưa tin với nhiều bình phẩm. Dự thảo Luật Thuế tài sản nếu được thông qua, gần như tất cả nhà ở các đô thị lớn đều phải nộp thuế. Điều này là rất bất hợp lý khi có những gia đình nhiều thế hệ sống chen chúc trong căn nhà ọp ẹp vẫn phải nộp "thuế tài sản".

Đánh thuế tài sản : 'Đảng và Nhà nước ta' đang muốn pha loãng chuyện gì ?

Tại buổi họp báo, ông Phạm Đình Thi cho biết "Bộ tài chính kiến nghị với Chính phủ trình Ủy ban thường vụ Quốc hội, Quốc hội đưa dự án Luật thuế tài sản vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh nhiệm kỳ Quốc hội khóa XIV".

"Việc xây dự án Luật Thuế tài sản là cần thiết để thể chế hóa chủ trương, quan điểm của Đảng và Nhà nước về chính sách thuế đối với tài sản và thực hiện tái cơ cấu nguồn thu ngân sách nhà nước ; Thực hiện cải cách hệ thống thuế, góp phần xây dựng hệ thống chính sách thuế đồng bộ ; góp phần quản lý nhà nước đối với tài sản, khai thác tốt nguồn thu từ tài sản, phù hợp với thông lệ quốc tế thì việc ban hành Luật thuế tài sản để thay thế cho các sắc thuế trong quá trình sử dụng tài sản hiện hành là cần thiết". Ông Phạm Đình Thi lập luận.

Rất nhanh sau đó, ngày 14/4, trên các trang báo giấy, báo điện tử đã tràn ngập những bài viết phản ứng dự án luật này. Với nhà quản lý đô thị, thì đối với nhà ở riêng lẻ, nhà phố ở các thành phố lớn, giá trị căn nhà từ 700 triệu đồng trở xuống, chỉ có thể là nhà cấp 4, nhà ổ chuột, khó tìm được nhà phố nào có giá trị (không tính giá trị quyền sử dụng đất) dưới 700 triệu đồng. Nếu quy định này được ban hành, sẽ tạo một tác động ngược là người dân sẽ không dám xây dựng, cải tạo nhà khang trang, mà có khi sẽ tạo ra "ổ chuột hóa" nhà ở đô thị.

Với giới kinh doanh bất động sản thì đây là chuyện thuế chồng thuế. Hiện nay, khi người dân mua đất xây dựng nhà, họ phải chịu nhiều khoản thuế, phí. Trước hết là thuế sử dụng đất ở theo Thông tư 153/2011/TT-Bộ tài chính ngày 11/11/2011 của Bộ tài chính. Mức thuế này được tính trên diện tích đất ở, nhân với giá mỗi mét vuông và mức thuế suất. Kế đến là thuế thu nhập cá nhân (do người bán đóng nhưng được tính vào giá chuyển nhượng) đối với trường hợp phải đóng thuế. Khi xây dựng nhà ở, người dân phải chịu thêm khoản thuế VAT cho các loại vật liệu xây dựng, thuế VAT trên hợp đồng thi công (không bao gồm vật tư, thiết bị). Ngoài ra, người dân còn phải nộp các khoản lệ phí như : lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí đo vẽ, phí cấp mới giấy chứng nhận…

Đối với các căn hộ chung cư, hàng năm người dân cũng bị thu thuế đất ở được phân bổ trên diện tích sàn sử dụng thực tế (điều 5 Thông tư 153). Ngoài thuế sử dụng đất, người dân mua nhà chung cư còn phải chịu thuế VAT và cả thuế thu nhập của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (được tính vào giá bán). Như vậy, quá rõ ràng để thấy rằng có một căn nhà, người dân đã "cõng" nhiều loại thuế, phí, nay Bộ tài chính lại "vẽ" ra thêm thuế tài sản.

Ông Lê Hồng Sơn, cựu Cục trưởng Cục Kiểm tra Văn bản (Bộ Tư pháp) cho biết, đối với mỗi Luật do Quốc hội ban hành, trước khi công bố Luật, cần phải thực hiện tuần tự các bước sau : Thứ nhất, lập chương trình. Thứ hai, tổ chức soạn thảo, trong quá trình tổ chức soạn thảo cần thành lập ban soạn thảo ; tổ chức lấy ý kiến tham gia ; thẩm định ; Chính phủ xem xét trước khi quyết định trình Quốc hội ; thẩm tra ; Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho ý kiến, sau đó mới chính thức trình Quốc hội. Thứ ba, Quốc hội tiến hành thảo luận, tiếp thu, chỉnh lý và thông qua dự án Luật, tùy vào từng Luật mà có thể thông qua tại một, hai, hoặc ba kỳ họp. Bước thứ tư, cũng là bước cuối cùng là công bố Luật.

Như vậy, với phát biểu "Bộ tài chính kiến nghị với Chính phủ trình Ủy ban thường vụ Quốc hội, Quốc hội đưa dự án Luật thuế tài sản vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh nhiệm kỳ Quốc hội khóa XIV" tại buổi họp báo do Bộ tài chính chủ động tổ chức, cho thấy dường như đã lường trước về hàng loạt phản ứng tiêu cực mang tính dây chuyền sau đó. Bởi vì nó không hề theo theo đúng quy trình cho xây dựng một dự án luật.

Cũng tại họp báo chiều 13/4, đại diện Bộ tài chính có nói rằng, vài ngày tới mới gửi xin ý kiến các bộ, ngành, UBND các địa phương và đăng tải rộng rãi trên website về các nội dung đề xuất trong Luật thuế tài sản. Sau đó, dựa trên ý kiến tiếp thu, cơ quan này mới xin ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp và đưa vào chương trình xây dựng luật.

Nghi vấn đặt ra là dường như đang hoặc sắp diễn ra vụ việc gì đó đang rất cần đến sự pha loãng thông tin, nên Bộ tài chính đành chấp nhận "thu hút hỏa lực", để búa rìu dư luận giáng xuống khi đưa ra chuyện muốn an cư thì phải đóng thêm khoản thuế "bóc lột tận xương tủy" người nghèo này. Bởi, trên thực tế thì dự án luật thuế tài sản này dường như chỉ là phiên bản của một dự luật được đưa ra từ năm 2010 và đến nay vẫn chưa thông qua : Dự thảo luật thuế nhà, đất.

Trúc Giang

Nguồn : VNTB, 17/04/2018