Trước các tiên đoán về lĩnh vực bất động sản Việt Nam lâm nguy, sụp đổ, rồi sau đó lại phục hồi, thậm chí tăng mạnh, chúng ta hay nghĩ đó là chu kỳ có tính nóng lạnh của thị trường, hay vượt lên trên tất cả là niềm tin tuyệt đối vào năng lực lãnh đạo dành cho Đảng cộng sản Việt Nam, rằng vạn sự sẽ được bình ổn. Nhưng sự thật trần trụi hơn thế.
Bất động sản, nguồn thu nhập chính của Đảng và quan chức Đảng
‘Bất động sản’ là thuật ngữ pháp lý, có ý nghĩa cơ bản thống nhất ở các quốc gia, là tài sản bao gồm đất đai và tài sản không thể di dời trên đất như nhà, các công trình kiến trúc cố định, tài sản dưới lòng đất. Bất động sản được phân loại gồm: Bất động sản xây dựng, trong đó, nhà đất chiếm tỉ lệ cao nhất, bên cạnh cơ sở hạ tầng, kho bãi, trụ sở. Bất động sản không xây dựng như đất nông nghiệp, rừng và nhóm bất động sản đặc trưng như di tích, đền, chùa. Chúng ta có thể hiểu đại ý đó là “tài sản bất động”. Vì bất động, sản phẩm bất động sản không thể chuyên chở ra ngoại quốc, nên thị trường này mở ra cơ hội đầu tư bản địa, đặc biệt ở nhóm bất động sản xây dựng và phần nào là bất động sản nông nghiệp. Nhưng trước tiên, nó mở toang ra cơ hội cho Đảng cộng sản Việt Nam trong tăng trưởng kinh tế. Bất động sản là quyền năng thực sự từ ngày lãnh đạo Đảng biết tiêu tiền, có thể đánh dấu cột mộc đó từ nửa sau những năm 1990.
Ngành bất động sản và xây lắp có mối quan hệ như nước lên, thuyền lên.Thông thường ở các nước đang phát triển, mối quan hệ đó nằm trong logic của tăng trưởng kinh tế khi tốc độ đô thị hóa nhanh, giá trị bất động sản và tỉ trọng ngành xây lắp cũng tăng nhanh. Trong các chế độ độc tài, bất động sản và xây lắp càng gắn bó mật thiết vì xây dựng chủ yếu phục vụ cho điều tiết giá bất động sản, và vì quyền điều tiết ngân sách cũng theo nhiệm kỳ, nên ngân sách eo hẹp sẽ ưu tiên phân bổ cho xây lắp để bất động sản hưởng lợi. Xây lắp là công cụ quan trọng để triển khai ngành bất động sản.
Chìa khoá vàng để Đảng cộng sản gia cố chính danh trong cầm quyền hiện ra nhờ hai ngành đấy. Đảng hân hoan với sự tăng trưởng khi dành ưu tiên tuyệt đối cho phát triển bất động sản. Xin nhắc lại tuyệt đối chứ không phải tương đối. Họ có người đàn anh Trung Quốc chống lưng từ thể chế, mô hình tăng trưởng lẫn sẵn lòng cho vay. Việt Nam cũng nghèo và ngành bất động sản đóng vai trò quá lớn trong phát triển kinh tế xã hội. Nó kéo theo ngành xây lắp, sắt thép, bê tông, vật liệu xây dựng, vận tải, phụ trợ...Dòng tiền sẽ luân chuyển trong xã hội với lượng lớn tạo ra tăng trưởng các ngành khác.
>
Việc dành quá nhiều ưu đãi cho lĩnh vực bất động sản thay vì cho thương mại - sản xuất là một sai lầm của Đảng cộng sản.
Đảng cộng sản có lí khi ưu tiên ngành bất động sản. Việt Nam phải tái tạo nền tảng hạ tầng sau nội chiến 1945 - 1975. Giao thông và bất động sản công nghiệp, văn phòng, nhà ở là những điều kiện tối thiểu để phát triển. Họ không sai, nhưng chưa kịp hiểu và rồi không còn muốn hiểu các quy luật phát triển. Bất động sản trở thành chất gây nghiện của tất cả các cấp lãnh đạo Đảng, từ thấp tới cao: Họ cần thành tích tăng trưởng và tham nhũng. Và họ tuyệt đối hóa quyền lực của mình trong chính sách đất đai bằng Hiến pháp và Luật đất đai. Dù câu chữ có thay đổi thế nào thì nội dung vẫn luôn nhất quán: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý. Nghĩa là các cá nhân và công ty không có quyền sở hữu đất mà chỉ được giao quyền sử dụng đất và được quyền chuyển nhượng quyền đó, với đất nông nghiệp thì được giao sử dụng có thời hạn.
Với động lực tăng trưởng đi kèm tham nhũng, Đảng toàn quyền thu hồi đất đai của người dân khi hết thời hạn hoặc thu hồi khi vẫn còn hạn, để bán cho nhà đầu tư khác hay quy hoạch hạ tầng, thường cũng nhằm mục đích bán giá cao hơn, rồi đến bù cho dân theo khung giá nhà nước vốn thấp hơn giá thị trường nhiều, thậm chí không cần đền bù nếu sử dụng sai quy định. Mà quy định cũng do Đảng đặt. Bất động sản là nguồn thu ngân sách đáng kể, nhưng nguồn thu vào túi riêng các quan chức còn đáng kể hơn. Các thảm kịch dân oan cũng xuất phát từ đấy và một tầng lớp siêu giàu ăn theo chính sách bất động sản cũng đã hình thành.
Sụp đổ
Gần 30 năm thăng trầm, không ngành nào gắn bó mật thiết với Đảng cộng sản hơn bất động sản. Họ sống chủ yếu nhờ đất đai. Nhưng chính sách đất đai đã góp phần giết chết họ, sinh nghề tử nghiệp. Họ khai thác quá mức ngành xây lắp mà không ý thức được, bất động sản và xây lắp là “kho báu” để dành khi cần kích thích tăng trưởng kinh tế - xã hội. Đảng cộng sản ngược lại đã vắt kiệt nguồn lực quốc gia cho hai ngành đấy, bằng mọi giá và trong bất kỳ nhiệm kỳ nào. Để tăng trưởng nhanh theo “nghị quyết” và tăng tham nhũng, trục lợi thì giá bất động sản phải liên tục tăng cao hơn lãi suất trung bình các ngân hàng thương mại. Các quan chức Đảng làm giàu bằng cách thông qua các sân sau: Đầu cơ, thổi giá, tung tin, ưu tiên tín dụng cho địa phương có lãnh đạo đương chức...Trên hết, đó là đầu cơ chính sách với đặc quyền phân bổ ngân sách để quy hoạch giải phóng mặt bằng mà phục vụ lợi ích công thì ít, lợi ích tư thì nhiều. Đến nay thì giá bất động sản đang giảm dần.
Đảng cộng sản ước tính bất động sản đóng góp 11% GDP Việt Nam hiện tại. Thực tế có thể trên dưới 20% và thực tế hơn nữa là khi bất động sản và xây lắp lâm nguy, ảnh hưởng xấu của hai ngành này thường gấp đôi tỉ trọng của nó trong GDP vì kéo theo nhiều ngành nghề khác. Thông thường, tỉ lệ an toàn của ngành bất động sản trong đóng góp cho GDP dao động từ 10-15%, tương tự là xây lắp. Từ 2008, Trung Quốc đẩy con số đó lên xấp xỉ 30% và không dừng được nữa cho tới khi Covid-19.
>
Ngay cả Trung Quốc còn không cứu nổi thị trường bất động sản của họ thì làm sao Đảng cộng sản Việt Nam làm được điều đó? Bất động sản có liên quan rất mật thiết với vận mệnh của đảng cộng sản Việt Nam lẫn Trung Quốc.
Trung Quốc đã không còn dấu được khủng hoảng với sự phá sản của các ngành đường sắt cao tốc, đóng tàu, bất động sản và xây lắp. Đảng cộng sản Việt Nam cũng sẽ không che đậy được cuộc khủng hoảng trầm kha vì luôn làm theo Trung Quốc. Chúng ta hãy lí giải vì sao những dự báo thị trường bất động sản sắp sập trước kia, sau đó lại không đúng và lần này thì nó mới ứng nghiệm. Các lí do nêu ra dưới đây đều có quan hệ tác động lẫn nhau:
1. Đảng cộng sản đã mất sạch lí tưởng và hoàn toàn chia rẽ
Đây chắc chắn là lí do đầu tiên khiến “cái nghiệp” bất động sản báo ứng họ, khi cơn đốt lò điên cuồng của Đảng cộng sản hiện tại dựa trên nền tảng và “cảm hứng” những sai phạm trong ngành bất động sản là chính, trước khi lan ra tới mọi ngành nghề khác. Khi tham nhũng thông qua thị trường bất động sản đạt tới một “mức trần” nó để lại trong lòng xã hội sự chênh lệch quá lớn giữa giầu nghèo cùng với bất công. Tham nhũng cũng để lại trong lòng chế độ sự bất mãn cùng cực vì lớp trước đã trục lợi hết phần lớp sau. Hãy cảm nhận một số liệu được công bố công khai: GDP bình quân đầu người của Việt Nam hiện nay khoảng 4.100 USD/năm (2022), trong khi đó một mét vuông đất tại Hà Nội là 4.100 USD, ước tính 45 năm thì người lao động mới mua được một căn nhà! GDP đầu người Việt Nam thực tế chỉ khoảng 2.000-2.200 USD/năm.
Văn hóa cộng sản không có việc liên đới để xây dựng hay đỡ đần nhau và lãnh đạo Đảng tự đặt ra câu hỏi, giải cứu bất động sản là để giải cứu chế độ, giải cứu người tiền nhiệm hay giải cứu bản thân. Họ chắc chắn đã cướp đất, giao cho các công ty mà họ có quyền lợi, và “bảo lãnh” cả khoản vay ngân hàng. Nếu đoạt lại những gì của lớp trước, tiền lệ của công cuộc đốt lò chưa từng có của ông Nguyễn Phú Trọng sẽ tạo ra nề nếp tiêu diệt nhau bởi sai phạm, nhân danh chống tham nhũng. Không tham nhũng được thì làm người cộng sản để làm gì, ai sẽ đi đổ vỏ cho lớp người đi trước?
2. Khối nợ phi tài chính
Tức là khối nợ cộng dồn của các công ty, bao gồm cả công ty nhà nước và tư nhân (ngoại trừ ngân hàng, các tổ chức tín dụng, bảo hiểm…nghĩa là các tổ chức hoạt động về nghiệp vụ tài chính, tiền tệ). Tổng khối nợ này là một thước đo quan trọng về sức khoẻ của nền kinh tế, tạm gọi là X. Ở các nước phát triển (Mỹ, Anh, Pháp, Đức…), ngưỡng an toàn là X<80% GDP, ở các nước phát triển trung bình (GDP xấp tỉ từ 11.000 tỉ USD-14.000 tỉ USD), X<65% GDP. Con số này ở Trung Quốc là 158,7% của GDP (Quý 2-2022, theo BIS - Ngân hàng thanh toán quốc tế). GDP Trung Quốc công khai xấp xỉ 17.7 ngàn tỉ USD, nhưng nhiều khả năng chỉ trên dưới 10 ngàn tỉ USD, nghĩa là dưới mức phát triển trung bình. Còn ước đoán số X của Trung Quốc có thể dao động từ 250% - 450% vì các chế độ chuyên chế chỉ đạo làm đẹp GDP theo “nhu cầu”. Chúng ta phải quan sát tình hình Trung Quốc, vì Đảng cộng sản Việt Nam luôn rập khuôn Trung Quốc.
Theo ước tính của người viết, X/GDP của Việt Nam (bao gồm doanh nghiệp bất động sản) sẽ nằm trong khoảng 80%-100%. GDP của Việt Nam công bố năm 2022 là 409 tỉ USD, và nợ công khoảng 157 tỉ USD, nhưng cũng như Trung Quốc, Đảng cộng sản điều chỉnh GDP để giảm tỉ lệ nợ công, trong khi thực tế, GDP Việt Nam chỉ khoảng 180-200 tỉ USD. Kịch bản phá sản các ngân hàng đã được chuẩn bị từ khoảng 6-7 năm trước, và nay, chúng ta sắp chứng kiến sự phá sản thật của các ngân hàng Việt Nam vì cho vay bất động sản.
Các lãnh đạo cộng sản chắc chắn đã cướp đất, giao cho các công ty mà họ có quyền lợi và “bảo lãnh” cả khoản vay ngân hàng và nhiều khả năng sẽ bảo lãnh cả các khoản vay nước ngoài, để phát triển thị trường thu lợi. Tỉ lệ nợ quá cao này không cho phép các doanh nghiệp tận dụng đòn bẩy tài chính ở thị trường vốn nước ngoài. Dù bất động sản không chiếm toàn bộ tỉ lệ nợ kể trên, nhưng ở Trung Quốc hay Việt Nam, khả năng cao là nó chiếm quá bán. Vay trong nước không được vì thị trường vốn Việt Nam đã hết hạn mức, nay sẽ bị siết chặt hơn. Các doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với việc mất khả năng trả nợ trái phiếu trong và ngoài nước và sẽ phá sản hàng loạt trong năm 2023.
3. Khủng hoảng chính trị
Tổng xuất - nhập khẩu của Việt Nam hiện là trên 250% GDP, có nghĩa chúng ta không thể hoạch định phát triển kinh tế lấy thị trường nội địa làm chủ đạo. Covid-19 tạo ra ảnh hưởng xấu trên toàn cầu, đặc biệt với một nước nghèo như Việt Nam, khi các nước bang giao xét lại chuỗi giá trị trong cung ứng, lập tức Việt Nam chịu ảnh hưởng mạnh khi tín dụng buộc phải san sẻ cho các ngành khác phục vụ xuất nhập khẩu.
Trên tất cả, cuộc chiến Nga - Ukraina đã thúc đẩy thế giới nâng cấp khái niệm liên minh dân chủ và thiết lập lại các hoạt động kinh tế với các thể chế đồng dạng. Việt Nam không thể đi vay của Trung Quốc vì đàn anh cũng gặp khó và co cụm, Việt Nam cũng không thể dựa vào Nga vì Nga không có tương lai và cũng không còn nhận được đầu tư từ thế giới để làm tiền đồn trên Biển Đông đối phó Trung Quốc. Thị trường bất động sản chao đảo ngay khi dòng tiền đầu tư không đổ về Việt Nam, kể cả kiều hối vì niềm tin vào chế độ đã không còn và môi trường đầu tư xuống cấp bi đát. Có thể dự báo, thị trường bất động sản sẽ có một cơn giãy giụa cuối cùng vì Đảng cộng sản vẫn còn cố một lần cuối sau khi đã ‘ổn định nhân sự’, như cách họ trấn an các cấp và nhà đầu tư. Họ còn ngoan cố chứng tỏ họ hy vọng có thể tự xoay sở, có lẽ là vì còn ông Trọng chủ trì. Nhưng được bao lâu nữa?
Năm 2023 sẽ chứng kiến hầu hết các đại gia khét tiếng nhất của ngành bất động sản Việt Nam dính vòng lao lý. Một bi kịch cho họ và cho chế độ khi chính Đảng cộng sản sẽ tự tay tiêu diệt những ‘doanh nhân ưu tú’ nhất mà họ có thể tạo ra. Cuộc hôn phối của triều đại Đảng cộng sản và thời đại tỉ phú bất động sản đã kết thúc.
Quốc Bảo
(20/2/2023)