Sai căn bản về đấu giá

Nguyễn Ngọc Già

Hai trường hợp dưới đây cho thấy, nhà cầm quyền cộng sản Việt Nam và các doanh nghiệp hiểu sai về đấu giá.

Chung cư Vinhomes Metropolis tại 29 Liễu Giai, Hà Nội. (Tiền Phong)

Trường hợp thứ nhứt

Báo Tiền Phong ra ngày 5/3/2023 có bài "Biệt thự trên không 60 tỷ ế khách, ngân hàng giảm thêm 1 tỷ đồng". Trong bài cho biết : "Công ty đấu giá hợp danh Bảo Phong vừa thông báo bán đấu giá lần 2 căn hộ diện tích 456,7 m2 tại Vinhomes Metropolis (quận Ba Đình, Hà Nội). Đây là tài sản bảo đảm thu hồi nợ theo hình thức bán đấu giá công khai của VietinBank chi nhánh Nam Thăng Long phối hợp với Chi cục Thi hành án dân sự quận Ba Đình" [1].

Biệt thự nói trên là một căn penthouse với giá trị ban đầu được rao bán hơn 105 tỷ, vào thời điểm trước đây, lúc bất động sản chưa tê liệt. Tháng 2/2022, lần đấu giá thứ nhứt, căn penthouse này được chào giá : 59,350 tỷ đồng. Lần hai - sắp diễn ra vào ngày 24/3/2023 - giá chào : 58,160 tỷ đồng. Mức giảm so với lần đầu : 1,190 tỷ đồng. Giả sử có người mua với giá mới, họ còn phải chịu nhiều khoản tiền khác, như : khoản tiền 5% (lần nộp cuối cùng trên giá trị căn hộ ban đầu), tiền lãi phát sinh suốt thời gian qua, thuế trước bạ v.v... Tuy nhiên - quan trọng nhứt - căn hộ bạc triệu đô la Mỹ chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trong khi đó, nguyên tắc tối quan trọng của đấu giá là tính pháp lý của món hàng đưa ra, cần phải hoàn toàn đầy đủ thủ tục pháp lý. Món hàng đem ra đấu giá càng cao, tính pháp lý phải tuyệt đối hoàn hảo. Không thể đẩy trách nhiệm cho người mua hàng. Đặc biệt, món hàng giá trị quá lớn, lại buộc người mua phải đối diện với nhiều rắc rối phát sinh trong xã hội Việt Nam - nơi mà luật pháp luôn thay đổi xoành xoạch, theo ý muốn chủ quan của nhà cầm quyền cộng sản Việt Nam.

Ngoài ra, giá trị căn penthouse đã đủ nói lên mức độ giàu có của người (nếu) sở hữu. Tại xứ sở thiên đàng, hầu hết các trọc phú (giả sử) đủ tiền để sở hữu căn "biệt thự trên không" này, đều có những "góc tối" trong việc làm giàu. Càng giàu càng nhiều "góc tối". Càng nhiều "góc tối" càng cần phải kín đáo. Không một trọc phú nào dại dột đến mức độ phô bày "góc tối", khi sở hữu căn hộ bạc triệu đô la Mỹ như thế này. Trong tình trạng toàn bộ nền kinh tế không hề có tín hiệu khả quan cũng như ngành bất động sản gần như tê liệt, đủ căn cứ để phán đoán, cuộc đấu giá lần thứ nhì sẽ thất bại như lần đầu tiên.

3.800 căn hộ chung cư thuộc Khu tái định cư Bình Khánh, Thủ Thiêm (Thành phố Thủ Đức), vừa được UBND Thành phố Hồ Chí Minh họp bàn, chuẩn bị đưa ra đấu giá sau khi trải qua ít nhất 4 phiên đấu giá thất bại trước đó. (Zing)

Trường hợp thứ nhì

Báo Zing ra ngày 4/3/2023 có bài "Hiện trạng 3.800 căn hộ tái định cư ở Thủ Thiêm trước khi đấu giá" [2] với nhiều hình ảnh phơi bày sự hoang tàn của cả khu vực rộng lớn, không khác một "di sản"... vô giá trị. Trong bài báo này, cho biết, số căn hộ này đã trải qua 3 lần đấu giá trước đây. Tìm hiểu thêm từ báo tieudung.kinhtedothi.vn, được biết [3] :

Lần đầu tiên - năm 2017, Thành phố Hồ Chí Minh đã tổ chức đấu giá với mức giá khởi điểm là 8.800 tỷ đồng nhưng không đơn vị nào tham gia.

Lần thứ nhì - tháng 2/2018, Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục tổ chức bán đấu giá gần 3.800 căn hộ tái định cư với giá khởi điểm 9.100 tỷ đồng nhưng không có kết quả.

Lần thứ ba - tháng 6/2021, Thành phố Hồ Chí Minh kiên trì đấu giá với số tiền 9.900 tỷ đồng nhưng cũng thất bại.

Bài báo cho biết : Nguyên nhân của các lần đấu giá bị thất bại từng được các chuyên gia chỉ ra là do Thành phố Hồ Chí Minh chủ trương bán trọn lô, thu tiền một lần. Vì thế, đối tượng tham gia bị giới hạn là các doanh nghiệp, tổ chức, không có cá nhân. Hơn nữa, quy định ký quỹ, thanh toán tiền trong quá trình đấu giá cũng gây khó khăn cho người mua. Doanh nghiệp phải ký quỹ 20% giá khởi điểm, nếu trúng đấu giá phải nộp 50% giá trị trúng thầu trong vòng một tháng và 50% còn lại trong 90 ngày. Chính vì vậy, số tiền để thanh toán ngay rất lớn.

Với "phong cách" luôn đẩy trách nhiệm lẫn khó khăn cho người mua, nhà cầm quyền cộng sản Việt Nam tại Thành phố Hồ Chí Minh muốn "trấn đại trấn đến" đống xà bần với diện tích đất khoảng trên dưới 30.000m2, hơn là thật lòng muốn "bán đấu giá". Ngược lại với trường hợp thứ nhứt được mệnh danh "biệt thự trên không", 3.790 căn hộ này quả không khác gì "ổ chuột trên cao" mà chỉ riêng năm 2021, Thành phố Hồ Chí Minh phải bỏ ra hơn 70 tỷ đồng [4] để bảo trì cho "khu di tích" hoang tàn này - theo báo Cafebiz đưa tin [4].

Kết luận

Dù là "biệt thự trên không" hay "ổ chuột trên cao", khả năng đấu giá của cả hai trường hợp thượng dẫn, tiếp tục đứng trước nguy cơ thất bại quá rõ ràng.

Nhà cầm quyền cộng sản Việt Nam nên yêu cầu các chuyên gia, khi soạn Luật Đất đai - Luật Nhà ở và các luật có liên quan, cũng như Luật Đấu thầu - Luật Đấu giá nói riêng, phải có triết lý "kinh tế thị trường" dựa trên quan hệ cung cầu và quy luật cạnh tranh, cùng với sự tự do, mới khắc phục được tình trạng bất động sản gần như tê liệt hiện nay.

Nguyễn Ngọc Già