Có lẽ, Việt Nam là quốc gia có nền kinh tế kỳ quặc nhất thế giới khi mà tất cả người dân đều tin rằng không cần phải có trình độ, chỉ cần nhanh nhạy tin tức qui hoạch, khéo léo quan hệ với quan chức là có thể dễ dàng phát tài.

Từ trước đến nay chuyện kích nền kinh tế qua xây dựng, bất động sản thường được ưu tiên. (Ảnh : Nguyễn Văn Châu)

Điệp khúc muôn thủa

Câu chuyện "giải cứu" của nền kinh tế có đuôi "định hướng xã hội chủ nghĩa" như một thứ đặc sản, đặc thù, là điệp khúc muôn thủa. Đâu chỉ có quả bí đỏ, quả thanh long, con tôm, con cá… năm nào cũng gặp cảnh "được mùa rớt giá". Mọi lĩnh vực, ngành nghề sau một hồi tưng bừng "đột phá", là mũi nhọn, "quả đấm thép"... ít lâu sau trở thành những cục nợ hàng trăm ngàn tỷ, lại phải tái cơ cấu, kêu gọi "giải cứu".

Cái xảo ngữ "giải cứu" kỳ thực là muôn vạn hình thức móc túi người dân. Ví dụ như để bù đắp những khoản thua lỗ hàng chục ngàn tỷ do đầu tư ngoài ngành thì EVN tăng giá điện. Hay để cứu các đại gia bất động sản không bị chết chìm bởi nợ thì nhà nước lại tiếp tục bơm tiền. Tiền "giải cứu" đó là tiền gửi của người dân trong ngân hàng, là tiền in thêm để tiếp tục đổ vào những cái "hang chuột không đáy". Hậu quả cuối cùng là làm nền kinh tế ngày một lún sâu vào nợ nần, biến nền kinh tế trở thành quĩ đầu cơ và đẩy mọi hậu quả khôn lường cho thế hệ tương lai.

Mới đây, ngân hàng nhà nước đã triệu tập 14 ngân hàng thương mại để bàn về việc bơm tiền giải cứu bất động sản. Với lý do đưa ra là "khơi thông nguồn vốn, kích thích tăng trưởng", khoảng 800.000 tỷ được dự kiến giải ngân để tiếp sức cho các đại gia bất động sản đang lịm dần sau gần 2 năm kiệt quệ, thanh khoản gần như không có và tồn kho hàng trăm năm mới có thể tiêu thụ hết. Hệ lụy của quyết định này sẽ như thế nào ?

"Khối u" 114 tỷ USD và "con voi đen" hơn 821 tỷ Mỹ kim

Trong hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội do Ngân hàng Nhà nước và Bộ xây dựng tổ chức tại Hà Nội ngày 13/11 vừa qua, giới chức Ngân hàng Nhà nước đã cho báo giới biết con số và một bức tranh tổng thể về Nợ liên quan đến lĩnh vực bất động sản :

Theo bà Hà Thu Giang, tính đến 30/09/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các TCTD đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế.Trong đó, tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng tự sử dụng, chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản (1).

Tổng dư nợ bất động sản là 2,74 triệu tỷ đồng, tương đương 114 tỷ USD. Nợ vay ngân hàng của các công ty kinh doanh bất động sản tính đến tháng 10 năm 2023 vào khoảng : 2,74 triệu tỷ x 36% = 986.400 tỷ. Còn lại là nợ vay tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng tự sử dụng khoảng 1,75 triệu tỷ. Như vậy,tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng tự sử dụng còn lớn hơn nợ của khối doanh nghiệp bất động sản. Đây là đội ngũ đông đảo các nhà đầu tư thứ cấp, các tay chơi "hạng ruồi" cho đến "hạng lông". Tất nhiên, chẳng ngân hàng nào giải cứu họ cả mà sẽ chỉ ưu tiên đám cá mập hay nhà cái mà thôi.

Nợ trái phiếu phát sinh trong 9 tháng đầu năm vào khoảng 167.983 tỷ, cộng với 419.000 tỷ nợ trái phiếu từ 2022, tổng khoảng 586.983 tỷ đồng. Nhưng trong số đó, 176.000 tỷ đồng nợ trái phiếu, tương đương 30% tổng giá trị trái phiếu bất động sản, liên quan đến 69 doanh nghiệp bất động sản, đã quá hạn trả nợ lãi theo cam kết (2). Về mặt kỹ thuật, tất cả những công ty này đã phá sản. Thuật ngữ "tái cơ cấu" chỉ là cách đánh tráo khái niệm, còn bản chất nợ không trả được là phá sản. Với tình trạng thị trường đóng băng như hiện tại, núi hàng tồn kho cần đến cả thế kỷ để tiêu thụ thì đến năm 2024,329.500 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn bằng cách nào ?

Trong 10 tháng đầu năm 2023, thống kê cả nước có 1067 doanh nghiệp bất động sản giải thể. Thực trạng ngành môi giới tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, số lượng sàn giao dịch đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động lên đến gần 50%. Trong số 50% còn lại, có đến 30% là hoạt động cầm chừng do không trả lương cho nhân viên bán hàng hoặc khi bán được hàng mới có lương. Như vậy, chỉ 20% có hoạt động thực tế. Đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trong năm 2023 cũng ghi nhận mức giảm hơn 44% (3).

Tổng nợ vay ngân hàng và nợ trái phiếu của khối doanh nghiệp bất động sản khoảng 1,57 triệu tỷ đồng (tăng thêm hơn 370.000 tỷ so với năm 2022), tương đương 63 tỷ USD. Tuy nhiên, điều đáng nói là phân nửa trong số nợ này, khoảng 30 tỷ USD đã bị chôn vùi trong hàng ngàn dự án bất động sản dang dở, các dự án vướng mắc pháp lý, dự án ma, khu đô thị hoang… trải dài từ Nam ra Bắc. Đương nhiên, đây cũng là những khoản nợ xấu vô phương "giải cứu". Ngay cả nếu ngân hàng nhà nước tiếp bơm tiền giải cứu như những năm qua, thì khối u nhọt 30 tỷ USD này cũng không thể nào biến mất như một phép lạ(4).

Chưa kể, 1,75 triệu tỷ đồng, tương đương 73 tỷ usd nợ vaytín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng tự sử dụng đang ghi nhận tỷ lệ nợ xấu tăng nhanh. Các ngân hàng thương mại có khuynh hướng xin tăng qui mô vốn liên tục, điều này khiến cho tỷ lệ nợ xấu trong bảng cân đối kế toán có vẻ giảm đi như một chiêu trò tô hồng bảng cân đối kế toán và kết quả hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại, kỳ thực là con số tuyệt đối vềnợ xấu tăng rất nhanh. Điều này cũng logic với "kỷ lục" chưa từng có khi gần 150.000 doanh nghiệp đã rời cuộc chơi chỉ trong 10 tháng đầu năm 2023.

Nợ xấu các ngân hàng thương mại tăng rất nhanh. Nguồn : thuonggiaonline.vn

Quí 3 năm 2023, BIDV – ngân hàng trong top 3 có lợi nhuận tốt nhất đã trở thành ngân hàng trong nhóm Big4 có dự nợ xấu cao thứ 2 toàn ngành(5). Những cái tên như Techcombank, SHB, Vpbank là những ngân hàng cho vay bất động sản nhiều nhất cũng không thoát khỏi tình trạng nợ xấu bất động sản đang phình to như một khối u đến giai đoạn di căn.

Báo Tuoitre.vn, ngày 7/11 có cuộc trao đổi rất đáng chú ý với hai chuyên gia kinh tế hàng đầu là ông Vũ Quang Việt - nguyên vụ trưởng Vụ Tài khoản quốc gia thuộc Cục Thống kê Liên Hiệp Quốc và Phó Giáo sư Tiến sĩ Vũ Minh Khương - giảng viên Trường Chính sách công Lý Quang Diệu Singapore, hai vị chuyên gia này đều bày tỏ lo ngại về rủi ro từ nợ vay của khu vực doanh nghiệp phi tài chính.

…Nhưng nợ của doanh nghiệp phi tài chính nói chung (tức là không kể ngân hàng và doanh nghiệp tài chính - khu vực trung gian tạo nợ) hiện nay là quá lớn, đang trở thành "quả tạ" ngăn cản phát triển.

Theo tính toán, tỉ lệ nợ khu vực doanh nghiệp phi tài chính lên tới 237% GDP vào cuối năm 2020, vượt xa tỉ lệ 150% của Trung Quốc và 100% của Mỹ. Tỉ lệ nợ cao sẽ tạo rủi ro khi doanh nghiệp mất khả năng trả nợ lúc lãi suất thật lên cao (5).

Ngay cả với những cựu quan chức và chuyên gia như ông Khương và ông Việt cũng không thể có được số liệu mới từ Ngân hàng Nhà nước mà phải sử dụng con số thống kê cũ của GSO – Tổng cục thống kê. Theo đó, con số nợ của khu vực phi tài chính tức không bao gồm nợ của các tổ chức tín dụng tài chính như ngân hàng hay các quĩ tín dụng nhân dân trong năm 2020 đã là 237%. GDP. Năm 2020 của Việt Nam là 346,6 tỷ USD. Như vậy :

Nợ của khu vực phi tài chính đã là : 346,6 tỷ USD x 237%= 821,442 tỷ USD

Các bạn nhìn không nhầm đâu, 821,442 tỷ USD, tương đương 19,7 triệu tỷ đồng là số nợ của khu vực phi tài chính. Theo như hai vị chuyên gia Vũ Quang Việt và Vũ Minh Khương thì đây là "con voi đen" đối với nền kinh tế Việt Nam. Và đó là con số của năm 2020. Trong 3 năm qua, số nợ đó tăng trưởng với cấp số lần.

Quay lại với con số nợ trong lĩnh vực bất động sản, mặc dù con số 2,74 triệu tỷ, tương đương 114 tỷ USD do giới chức ngân hàng Nhà nước đưa ra đã là một con số rất lớn. Nhưng liệu đây có phải là con số chính xác hay chỉ là "một nửa của sự thật" ?

Năm 2019, ngân hàng Nhà nước cho biết dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 19,14% tổng dư nợ của nền kinh tế(6). Con số này đến tháng 10.2023 là 2,74 triệu tỷ, tương đương 21,46% dư nợ nền kinh tế(7). Nhưng hai ông Vũ Quang Việt và Vũ Minh Khương đã tiết lộ con số shock hơn nhiều :

Số liệu năm 2021 cho thấy tỉ lệ vốn trong tổng vốn cả nước đi vào kinh doanh bất động sản tăng mạnh trong thời kỳ gần đây, đặc biệt là ở mức thần kỳ với các doanh nghiệp mới đăng ký, chiếm tới 33,7% tổng vốn mới. Nếu kể cả xây dựng thì khu vực này chiếm tới 46% vốn cả nước(8).

Ngay cả con số mà hai vị chuyên gia trích dẫn số liệu thống kê của GSO chỉ phản ánh được một phần của của bức tranh nợ liên quan đến bất động sản. Trên thực tế, một phần rất lớn nợ tiêu dùng cũng đổ vào đầu tư bất động sản và lĩnh vực này chiếm dụng hầu hết nguồn lực của nền kinh tế.

Có lẽ, Việt Nam là quốc gia có nền kinh tế kỳ quặc nhất thế giới khi mà tất cả người dân đều tin rằng không cần phải có trình độ, chỉ cần nhanh nhạy tin tức qui hoạch, khéo léo quan hệ với quan chức là có thể dễ dàng phát tài. Nhỏ như cá lòng tong thì làm môi giới, mua đi bán lại vài thửa đất, căn hộ. Lớn như cá mập, cá nhà táng thì vẽ qui hoạch, không chỉ qui hoạch vài chục hec, vài trăm hec mà còn qui hoạch luôn cả thành phố, qui hoạch cả di sản, danh thắng làm của riêng… Giới chức nhà nước chỉ biết miệt mài thu hồi đất đai, phân lô bán nền, hưởng chênh lệch địa tô cùng với các doanh nghiệp bất động sản.

Trong những ngày qua, công luận choáng váng với tin tức về việc bà chủ Vạn Thịnh Phát, Trương Mỹ Lan, chiếm đoạt hơn 304.000 tỷ trong số hơn1 triệu tỷ đồng tiền gửi tiết kiệm của khách hàng ở ngân hàng SCB cho mục đích cá nhân. Với hơn 1000 doanh nghiệp con và công ty thành viên, trong gần hai thập kỷ, nhân vật này đã gây dựng một đế chế có khả năng thao túng, lũng đoạn không chỉ thị trường tài chính, bất động sản, chứng khoán... mà còn được coi như một bà trùm ở chính trường Việt Nam. Số tiền mà bà Lan chiếm đoạt ngang với GRDP của thành phố Hà Nội và số tiền mà bà ta rút ruột SCB tương đương 1/4 GDP Việt Nam. Những câu chuyện về Trương Mỹ Lan, Tân Hoàng Minh, Trịnh Văn Quyết... là những minh chứng rõ ràng nhất về năng lực quản lý nhà nước, khả năng kiểm soát và điều hành hệ thống tài chính ngân hàng cũng như thị trường bất động sản của chính quyền Việt Nam.

Đau bụng phục nhân sâm

Thị trường bất động sản Việt Nam được vận hành theo mô hình Ponzi và được thúc đẩy bởi niềm tin của hàng triệu con bạc khát nước rằng "người đẻ chứ đất có bao giờ đẻ thêm". Nhưng nguyên nhân của tình trạng tê liệt hiện tại đơn giản là vì mô hình Ponzi nào cũng sẽ phải sụp đổ khi "đàn vịt" đã bị vặt đến cái lông cuối cùng. "Nhà cái" hưởng lợi là những ông bà chủ như Vạn Thịnh Phát và những quan chức chóp bu nằm trong vòng quyền lực ma quỉ này. Trong hơn 2 thập kỷ qua, thị trường bất động sản là một "lỗ đen" hút gần như tất cả nguồn lực xã hội.

Để cứu vãn tình thế "binh bại như núi đổ", giới chức ngân hàng và chính phủ Việt Nam lại muốn tiếp tục đổ 800.000 tỷ "giải cứu" cho các siêu gia bất động sản. Bắt đầu cho một vòng rolette chết chóc mới. Tuy vậy, với GDP tăng trưởng chỉ đạt khoảng 4,7% và mới đây Việt Nam bị Hoa Kỳ đưa trở lại danh sách giám sát hành vi thao túng tiền tệ, việc bơm thêm tiền để "giải cứu bất động sản" có vẻ như không là quyết định khôn ngoan ở thời điểm hiện tại.

Thực tế là nền kinh tế Việt Nam không thiếu vốn mà thừa mứa vốn với tăng trưởng tín dụng trung bình nhiều năm qua cao gấp 2-3 lần tăng trưởng GDP. Nhưng giống như một cơ thể bị rối loạn chuyển hóa, tất cả nguồn dinh dưỡng đáng nhẽ để nuôi sống các cơ quan chức năng thì nó chỉ dồn vào khối mỡ khổng lồ là bất động sản không ngừng, chèn ép vào nội tạng và gây chứng suy tim do béo phì.

Nếu như nhà cầm quyền Việt Nam dành phân nửa nguồn lực đã đổ vào bất động sản đầu tư cho hạ tầng điện, cấp thoát nước, xử lý ô nhiễm, đào tạo nhân lực chất lượng cao cho công nghệ sinh học, nông lâm ngư nghiệp, công nghiệp bán dẫn và chip từ những năm 1998, khi ông Phan Văn Khải ký quyết định thành lập Khu công nghệ cao Láng Hòa Lạc. Hay khi Intel đầu tư vào khu công nghệ cao Thành phố Hồ Chí Minh 1 tỷ USD năm 2006, nhà cầm quyền có một chính sách nghiêm túc cho cơ sở hạ tầng hỗ trợ cũng như đào tạo nhân lực phục vụ cho lĩnh vực công nghệ chip thì Việt Nam có lẽ đã có thể sánh vai với Philippines, Thailand, Malaysia. Và chắc chắn các doanh nghiệp như Intel không phải hủy bỏ kế hoạch mở rộng năng lực sản xuất tại thị trường còn nhiều tiềm năng và lợi thế như Việt Nam.

Hai thập kỷ đã trôi qua, Hà Nội vẫn loay hoay với câu chuyện giải cứu bất động sản như hơn 10 năm trước, những ông bà nghị thì rôm rả bàn việc đấu giá biển số, định danh xe máy, ô tô và chia phần số tiền phạt vi phạm giao thông, tiền thu hồi được từ các vụ án tham nhũng hay xử lý hình sự những người chê bai một bộ phim giải trí...

Vấn đề sẽ thực sự tồi tệ thêm khi chính phủ Việt Nam vẫn tiếp tục dẫm vào vết xe đổ của hai đời thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng và Nguyễn Xuân Phúc khi liên tục bơm phồng quả bóng bất động sản, đốt tiền thổi... GDP bằng những khoản đầu tư công khổng lồ và hoang phí, hay đổ vào những "hang chuột không đáy" là các tập đoàn, tổng công ty nhà nước. Nếu ông Phạm Minh Chính "giải cứu" thị trường bất động sản với tất cả nguồn lực ít ỏi còn lại (mà nhẽ ra phải ưu tiên dành cho sản xuất, công nghệ, đào tạo nghề, hỗ trợ cho khối dân doanh và doanh nghiệp nhỏ, dân nghèo thất nghiệp) thì quyết định này sẽ giống như việc "đau bụng phục nhân sâm" và nền kinh tế có đuôi định hướng xã hội chủ nghĩa e rằng sẽ nhanh chóng... tắc tử ngay trong năm 2024.

Tùng Phong

Nguồn : VOA, 24/11/2023

Tham khảo :

(1) https://www.tinnhanhchungkhoan.vn/tinh-den-30092023-tong-du-no-tin-dung-doi-voi-linh-vuc-bat-dong-san-dat-274-trieu-ty-dong-tang-604-so-voi-31122022-post333780.html

(2) https://vneconomy.vn/hon-176-nghin-ty-dong-trai-phieu-cham-tra-no-9-thang-nam-2023.htm

(3) https://tienphong.vn/hon-1000-doanh-nghiep-bat-dong-san-giai-the-10-thang-dau-nam-post1583013.tpo

(4) https://vietnamfinance.vn/giai-cuu-30-ty-usd-mac-ket-mua-ban-du-an-bat-dong-san-vuong-du-duong-20180504224287188.htm

(5) https://vietnamfinance.vn/no-xau-tang-manh-bidv-lien-tuc-rao-ban-tai-san-nhung-gap-canh-e-am-20180504224291643.htm

(6) https://tuoitre.vn/viet-nam-can-than-voi-con-voi-den-20231107082705643.htm

(7) https://tuoitre.vn/tin-dung-bat-dong-san-chiem-hon-19-tong-du-no-nen-kinh-te-20191019171017605.htm

(8) https://cafebiz.vn/tin-dung-bat-dong-san-chiem-2146-tong-du-no-doi-voi-nen-kinh-te-dat-274-trieu-ty-dong-176231113113617195.chn

Tập đoàn bất động sản FLC sụp đổ cảnh báo về hệ lụy từ "đảo chiều" chính sách

Theo đuổi tăng trưởng nhanh thường làm cho nền kinh tế nóng lên, trong đó lĩnh vực bất động sản (bất động sản) là dư địa lớn. Là một trụ cột của nền kinh tế sau chu kỳ tăng nóng, lĩnh vực bất động sản cần thiết cú "hạ cánh mềm" (tiếng Anh là Soft Landing) bởi sự điều hành chính sách để tránh suy thoái. Tuy nhiên, sự đảo chiều chính sách đột ngột, trong đó có việc bắt giam một loạt các đại gia bất động sản, khiến nền kinh tế đang hứng chịu những hệ luỵ khó lường. Tập đoàn FLC đang sụp đổ là một điển hình được trình bày dưới đây.

Tỷ phú Trịnh Văn Quyết trong một lần trả lời phỏng vấn ở văn phòng tại Hà Nội hôm 30/7/2018 (minh họa) - AFP

Sự sụp đổ hiện hữu

Bắt giữ một ‘đại gia’ có thể dẫn đến sụp đổ một tập đoàn. Ngày 29/3/2022, ông Trịnh Văn Quyết - cựu Chủ tịch tập đoàn FLC - bị khởi tố, bắt tạm giam để điều tra hành vi "thao túng thị trường chứng khoán" và "che giấu thông tin trong hoạt động chứng khoán". Kể từ đó đến nay, đã một năm trôi qua, nhiều ‘xáo trộn’ đã diễn ra khiến nguy cơ FLC sụp đổ hiện hữu.

Công ty cổ phần Tập đoàn FLC (Mã chứng khoán HOSE:FLC) là một doanh nghiệp tư nhân chủ yếu kinh doanh bất động sản, được thành lập vào ngày 25 tháng 10 năm 2011. Tiền thân của FLC là Công ty trách nhiệm hữu hạn Đầu tư Trường phú Fortune được thành lập năm 2001 với số vốn ban đầu là 18 tỷ đồng. Trước thời điểm ông Quyết bị bắt, FLC là một tập đoàn "đình đám", gồm 17 công ty thành viên hoạt động chủ yếu liên quan đến bất động sản nhưng đã dần mở rộng sang một số lĩnh vực khác, trong đó có hàng không dân dụng với hãng Bamboo Airways. Sản phẩm của FLC gồm nhiều công trình, dự án bất động sản, nghỉ dưỡng, du lịch lớn nhỏ đang vận hành và còn dở dang. Năm 2015 vốn điều lệ tăng lên gần 8.400 tỷ đồng, gấp hơn 50 lần vốn đăng ký…

Tuy nhiên, Tập đoàn này đang đứng trước bờ vực sụp đổ và, dường như, khó tránh khỏi. Ngày 8/3/2023 Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) có quyết định chuyển cổ phiếu KLF của Công ty cổ phần Đầu tư thương mại và xuất nhập khẩu CFS sang diện bị đình chỉ giao dịch kể từ ngày 14/3. Như vậy, đây là cổ phiếu cuối cùng liên quan đến FLC trên sàn chứng khoán sẽ không còn được giao dịch. Được biết, trước đó, sàn HOSE cũng đã quyết định đưa hơn cổ phiếu AMD của Công ty cổ phần Đầu tư và khoáng sản FLC Stone vào diện đình chỉ giao dịch. Nguyên nhân của các quyết định trên là do quá hạn nộp báo cáo tài chính năm 2022. Như vậy, "họ FLC" gồm FLC, AMD, KLF, ART, HAI, ROS và GAB đến nay đã không còn mã nào được giao dịch trên thị trường niêm yết.

Các lĩnh vực kinh doanh khác cũng đang rất khó khăn. Ngoài khủng hoảng nhân sự lãnh đạo, theo thông tin từ Đại hội đồng cổ đông bất thường năm 2023 của FLC được tổ chức ngày 04/03/2023 với nhiều nội dung đáng chú ý xoay quanh chủ trương "tái cơ cấu toàn diện" như Tái cấu trúc nguồn vốn, sử dụng tài sản của Tập đoàn để xử lý các khoản vay trái phiếu, vay tại các tổ chức, cá nhân ; chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án, liên doanh/liên kết với các đối tác để đầu tư, triển khai dự án..., trong đó có cả bán cổ phần tại Hãng hàng không Bamboo Airways.

Ngoài ra, nhiều đối tác và địa phương đã và đang "quay lưng lại" với tập đoàn. Chẳng hạn, UBND tỉnh Bình Định ngày 8/12/2022 đã chấm dứt hoạt động dự án Eo Gió của FLC. Cũng trong tháng này, UBND tỉnh Hòa Bình giao Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện thủ tục chấm dứt hoạt động của dự án Quần thể du lịch, nghỉ dưỡng và sân golf của Tập đoàn FLC tại huyện Yên Thủy. Lý do đưa ra là để tìm nhà đầu tư khác có năng lực hơn thực hiện các dự án…

Tóm tắt phần 1 : Thị trường bất động sản sai lầm bởi hai nguyên nhân căn bản, gồm : Văn hóa nông nghiệp lạc hậu và phân khúc sản phẩm sai từ đầu. Văn hóa nông nghiệp lạc hậu ảnh hưởng và chi phối toàn bộ quy hoạch đất và sử dụng đất, kể cả lãnh thổ - vùng cho tới địa phương. Phân khúc sản phẩm chỉ toàn vẽ ra những "khu đô thị" được gọi là cao cấp - hiện đại, vốn đẩy thành phần trung lưu và thu nhập thấp ra khỏi thị trường bất động sản. Trong khi hai thành phần này chiếm hơn 85% dân số toàn cõi Việt Nam.

Giới bất động sản Việt Nam nhìn căn hộ - căn nhà - mảnh đất không khác hàng nông sản - gia dụng - điện máy - điện lạnh v.v.

Tóm tắt phần 2 : Không thể giải cứu bất động sản bằng nhãn quan nông nghiệp như giải cứu nông sản vài năm trước đây. Càng không thể giải cứu thị trường bất động sản bằng "kỹ thuật kinh tế" như : nới room tín dụng, giãn nợ - hoãn nợ, hạ lãi suất cho vay mua nhà, đổi trái phiếu lấy nhà - đất v.v. Phần 2 cũng chỉ ra sai lầm chết người của thị trường bất động sản trên toàn cõi Việt Nam, bởi vì học đòi theo khu đô thị Phú Mỹ Hưng - vốn chỉ không đầy 500 hecta với quá nhiều khác biệt và khác hẳn về "văn hóa kinh doanh bất động sản". Thêm vào đó, Phú Mỹ Hưng đã tồn tại gần 30 năm, với khởi phát đầu tư cũng phải chấp nhận đầu tư hạ tầng nghiêm túc và chất lượng cùng tiện ích toàn khu rất trường vốn, thậm chí họ chịu ế ẩm và lỗ nhiều năm - Đây là điều mà tất cả chủ đầu tư bất động sản nội địa không bao giờ chấp nhận, bởi đầu óc văn hóa nông nghiệp lạc hậu, chỉ muốn mua bán nhanh - lời thật nhiều. Giới bất động sản Việt Nam nhìn căn hộ - căn nhà - mảnh đất không khác hàng nông sản - gia dụng - điện máy - điện lạnh v.v.

______________

Phần 1

Sau khi đầu tư hàng chục ngàn tỉ đồng, nhiều dự án bất động sản bỗng dưng bị "đắp chiếu"

Báo Vietnamfinance ra ngày 29/11/2022 có bài "Nếu mua lại dự án để triển khai, phải bán 65 triệu/m2 mới có lãi" [1]. Trong đó cho biết, nhiều chủ dự án than phiền giảm giá là điều vô cùng khó khăn, bởi chi phí đầu vô leo thang rất cao. Kèm theo đó, họ cho rằng nên "tháo điểm nghẽn pháp luật và thủ tục pháp lý" như là một giải pháp căn bản để cứu thị trường bất động sản.

Như đã trình bày trong bài "Không thể cứu thị trường bất động sản", không có một biện pháp nào có thể giải quyết tận nguồn cội, về thế bế tắc của thị trường bất động sản, bởi 2 yếu tố quan trọng :

1. Văn hóa nông nghiệp lạc hậu của Việt Nam đã chi phối toàn diện và mạnh mẽ thị trường bất động sản trong nhiều năm qua. 

2. Phân khúc sản phẩm sai từ đầu, bởi toàn hàng xa xỉ, nhằm vẽ ra "thiên đường sống" cho khách hàng mà loại khách hàng này, vốn chiếm tỉ lệ không quá 5% dân số trên toàn cõi Việt Nam. Tất cả thành phần trung lưu và thu nhập thấp đều bị loại ra khỏi "rổ hàng hóa" của các chủ đầu tư.

Không cần phải đòi bán giá 65 triệu đồng/m2 như bài báo đề cập mà chỉ cần hai chủ đầu tư cỡ lớn (như : Vingroup và Novaland) cùng thử nghiệm một giải pháp : Chọn ra một vài khu gần như đã xong cơ sở hạ tầng (đối với đất nền các loại) và hoàn thiện xong phần thô của (căn nhà - căn hộ - biệt thự) rồi đăng thông báo rộng rãi trên mọi phương tiện thông tin đại chúng với nội dung :

1. Công ty chúng tôi, kể từ ngày  tháng  năm  đến ngày  tháng  năm CHO ĐỂ Ở (ví dụ) 5.000 căn hộ tại (địa chỉ dự án), 1.000 căn nhà (3- 4 tầng) tại (địa chỉ dự án), 500 căn biệt thự (300 - 400m2) tại (địa chỉ dự án), 2.000 mảnh đất (từ 100m2 trở lên) tại (địa chỉ dự án). Quý khách nào có nhu cầu Ở THẬT SỰ hãy đăng ký.

2. Khi đến đăng ký, vui lòng chứng minh việc hoàn thiện căn hộ - căn nhà - biệt thự trong 6 tháng. Đối với đất nền, thời gian xây dựng và hoàn thiện là 15 tháng. Kèm theo đó, đối với căn hộ : đặt cọc 100 triệu/căn. Nhà phố : đặt cọc 200 triệu/căn. Biệt thự : đặt cọc 500 triệu/căn. Đất nền : đặt cọc 300 triệu/căn. Số tiền đặt cọc sẽ được hoàn trả, sau 60 ngày, kể từ khi quý khách đã dọn vào ở. Trong trường hợp, quý khách đã đăng ký mà bỏ, hoặc không thực hiện đúng cam kết như đã nêu, số tiền cọc sẽ không được hoàn lại.

Có lẽ, giải pháp mang tính thử nghiệm nói trên sẽ bị các chủ đầu tư bất động sản cho là điên rồ. Nhưng họ có biết rằng, khi chỉ cần vô Google và gõ "hàng ngàn căn hộ bỏ hoang" [2] với kết quả hơn 5.000.000 và "hàng ngàn biệt thự bỏ hoang" [3] cũng hiện ra ngay lập tức hơn 11.000.000 kết quả. Nếu chưa thỏa mãn, hãy gõ tiếp "hàng ngàn mảnh đất vàng bỏ hoang" cũng tìm ra gần 8.000.000 kết quả [4]. Giả như 2 chủ đầu tư cỡ lớn nói trên dám đánh ván bài đã nêu, thì họ sẽ rút ra bài học gì ?

- Cam đoan không có một người dân trung lưu và thu nhập thấp nào đăng ký. Lý do ? Bởi thành phần này chiếm hơn 85% dân số trong xã hội. Hiện tình kinh tế vô cùng khó khăn, với thực trạng người làm công ăn lương và giới công nhân - tiểu thương đang rất chật vật, vì thu nhập giảm và thất nghiệp ngày càng đông đúc. Họ còn đang đương đầu với từng bữa ăn - từng đồng học phí đóng cho con và nhiều chi phí khác như : chữa bịnh, đi lại…  Thành phần thu nhập thấp và trung lưu làm sao có đủ 100 triệu để đặt cọc và tiền đâu để họ hoàn thiện căn nhà mà chí ít cũng tốn vài trăm triệu nữa mới ở được ? 

- Cam đoan thành phần giàu có càng không đăng ký. Tại sao ? Bởi thành phần trọc phú này hầu hết họ cũng có vài căn hộ - biệt thự - nhà phố - mảnh đất (mà những sản phẩm này đang muốn bán ra nhưng gần như không có người mua trong tình hình hiện nay). Thử hỏi, giới trọc phú nhận thêm làm gì, trong khi họ không thể phân thân ra để ở ? Vả lại, ở những nơi vẽ vời gọi là "khu đô thị mới", "thành phố đáng sống", "khu nghĩ dưỡng tuyệt vời", vốn rất màu mè hoa lá hẹ của các chủ đầu tư, người chủ nhà còn phải bỏ ra dịch vụ phí hàng tháng cho : bảo vệ (khu gọi là compound - biệt lập), chăm sóc vườn hoa cây cảnh, thang máy, giữ xe, thắp sáng công cộng, bảo trì - vệ sinh cho hồ bơi công cộng và nhiều tiện ích kèm theo.

Tại sao chữ "BỎ HOANG" lan tràn trên Google mà bất cứ ai cũng tìm ra nhưng thị trường bất động sản vẫn nóng bỏng trong nhiều năm về trước, cùng với thị trường chứng khoán (của các chủ đầu tư bất động sản) - trái phiếu (của các chủ đầu tư bất động sản) vẫn hấp dẫn và hút hàng trăm ngàn tỷ đồng của xã hội ? Câu trả lời : Hậu quả bắt tạm giam Trịnh Văn Quyết, Đỗ Anh Dũng, Trương Mỹ Lan và nhiều "tên tuổi" khác với tội danh "lừa đảo".

Báo VTC ra ngày 2/12/2022 cho biết [5] : Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị nới room tín dụng thêm 1% với hơn 100.000 tỷ đồng trong 36 ngày tới, nhằm dành để giải cứu thị trường này. Đáp ứng lời cầu cứu này, báo Tuổi Trẻ ra ngày 5/12/2022 đưa tin [6] : Nới room tín dụng 1,5% - 2% cho toàn hệ thống ngân hàng. Song le, báo Lao Động phát hành ngày 5 tháng Mười Hai năm 2022 tiếp tục cho hay : Lãi suất huy động lên đến 10% cho kỳ hạn 12 tháng, nhằm thu hút tiền trong dân cư (nhằm phục vụ cho sản xuất hay bất động sản ?). Dù là phục vụ cho ngành hàng nào, lãi suất cho vay sẽ tiếp tục phải tăng cao là điều cầm chắc trong tay. Huống chi, ngành hàng bất động sản đang hoàn toàn bất động đậy, giờ đây lại tiếp tục chịu cú sốc quá lớn về lãi suất cho vay - Cho nên, nới room tín dụng lên tới gần cả tỷ đô la Mỹ, càng tự đẩy ngành bất động sản đi vào cõi chết - chết đứng mà không còn đường thoát nào hết.

Hiện trạng thị trường bất động sản tựa như một chú trăn khổng lồ, đang tự nhai chính đuôi của nó và giờ đây, nó đã nhai đến hơn nửa thân trăn. Rất tiếc ! Chú trăn khổng lồ tham ăn không hề hay biết.

Tất cả các giải pháp được nhiều người đưa ra để giải cứu bất động sản trong suốt cả tháng qua, chỉ đơn thuần là KỸ THUẬT - Không tài nào cứu nổi một thị trường dựa trên nền văn hóa nông nghiệp lạc hậu - pháp luật tùy tiện - quy hoạch bát nháo - khuất tất trong việc sử dụng đất và đặc biệt, SAI TỪ ĐẦU về phân khúc sản phẩm, trong một xứ sở mà người nghèo khổ cơ hàn đang chiếm quá nhiều...

(06/12/2022)

[1] https://vietnamfinance.vn/neu-mua-lai-du-an-de-trien-khai-phai-ban-gia-6...

[2]https://www.google.com/search?client=firefox-b-d&q=h%C3%A0ng+ng%C3%A0n+c...

[3] https://www.google.com/search?q=h%C3%A0ng+ng%C3%A0n+bi%E1%BB%87t+th%E1%B...

[4] https://www.google.com/search?q=h%C3%A0ng+ng%C3%A0n+m%E1%BA%A3nh+%C4%91%...

[5] https://vtc.vn/kien-nghi-bom-hon-100-000-ty-dong-tin-dung-truoc-tet-ar71...

[6] https://tuoitre.vn/noi-room-tin-dung-them/1/5-2-cho-toan-he-thong-ngan-h...

[7] https://laodong.vn/tien-te-dau-tu/3-ngan-hang-co-lai-suat-tiet-kiem-tu-1...

************************

Phần 2

Như trình bày trong Phần 1, bất động sản tại Việt Nam không thể giải cứu theo phương cách thông thường mang nặng tính kỹ thuật, như : nới room tín dụng hoặc mới đây, Ngân hàng nhà nước bơm 240.000 tỷ đồng ra thị trường để kích cầu [1] và báo Vietnamnet cho biết thêm [2] : " Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh có văn bản đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng/căn bởi lẽ trong các năm qua hầu hết người mua nhà ở xã hội đã phải vay với lãi suất thương mại 9-10%/năm"…

Đến nay mới có hơn 400 căn biệt thự được bàn giao cho khách hàng, tuy nhiên chỉ có vài hộ chuyển đến ở, phần lớn các biệt thự còn lại đều ở trong tình trang để không.

Cho đến nay - đã hơn một phần tư thế kỷ - kể từ khi Việt Nam bước vào sân chơi gọi là "hội nhập thế giới" nhưng cung cách quản trị quốc gia nói chung và thị trường bất động sản cùng thị trường chứng khoán - trái phiếu nói riêng, vẫn không có nhiều tiến bộ - văn minh mà hầu hết các doanh nghiệp bất động sản vẫn nghiêng về chụp giựt, cốt sao thu hồi vốn nhanh - lời càng nhiều càng tốt. Điều này cho thấy, giới kinh doanh bất động sản nhìn sản phẩm hàng tỷ đồng, không khác gì hàng tiêu dùng nông sản hay thủ công mỹ nghệ - công nghiệp nhẹ.

Bất động sản ở Việt Nam không chỉ là bức tranh méo mó, dựa trên một nền văn hóa nông nghiệp lạc hậu - lại học đòi lối sống trưởng giả - vốn vẽ lên cho hầu hết thiên hạ coi cho sướng mắt, mà còn bởi vì không hề phục vụ nhu cầu Ở THẬT cho phần rất lớn dân số tại Việt Nam. 

Chịu khó đọc báo trong nước suốt gần 2 tháng qua, giới quan sát dễ dàng nhận thấy, các doanh nghiệp bất động sản đang cố gắng làm sao giải quyết hàng tồn kho ắp lẵm hiện nay, với những bài báo nháo nhào "xả hàng - cắt lỗ" [3]. Rất buồn cười và nghịch lý, khi ngay chính các chủ đầu tư nhìn giá trị của mảnh đất - căn hộ - nhà phố 3-4 tầng cho đến biệt thự, từ vài tỷ bạc đến hàng chục tỷ bạc, không khác hàng gia dụng hay quần áo thời trang và các mặt hàng nông sản để mà "sale-off" (!). Người ta có thể sắm thêm vài mươi bộ quần áo khi giá quá rẻ và trong túi rủng rỉnh tiền nhưng người ta không thể mua một lúc vài mảnh đất - căn hộ - nhà 3-4 tầng cho đến biệt thự, dù cứ tạm cho rằng tiền họ có thừa. Bởi các lý do :

1. Không thể phân thân ra ở.

2. Dù nhỏ vài hecta hay lớn hơn với quy mô vài trăm hecta, trong đó, hàng trăm dãy nhà liền kề hoặc hàng triệu lô đất, cho đến hàng ngàn biệt thự bỏ hoang, tất thảy đều được gọi là "khu dân cư" hoặc "khu đô thị". Điều đó cắt nghĩa tính chất cộng đồng - yếu tố quan trọng bậc nhứt - các chủ đầu tư đã bỏ quên. Dù tiền muôn bạc nén, người ta không thể ở trong tòa biệt thự đồ sộ nhưng quanh họ gần như không có bóng người lai vãng. Hiện nay, hầu hết các "khu dân cư", "khu đô thị" đều hoang phế - hoang tàn, gần như không thấy bóng dáng trường học - bịnh viện - siêu thị - chùa (hay nhà thờ) v.v., đó chính là lời tố cáo đanh thép cho những cái đầu "nhà quê" học đòi kinh doanh bất động sản.

Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, với giá căn hộ - mảnh đất - căn nhà (hay villa) tại đó rất mắc tiền là điều có thật. Trường học (trong nước và nước ngoài đầu tư) - bịnh viện - siêu thị - cộng viên rộng lớn với các sân chơi thể thao gồm cả hồ bơi, sân quần vợt, sân golf v.v cho đến các cơ sở Tin Lành đầy ắp cũng có thật. Cư dân tại Phú Mỹ Hưng lại hầu hết là người nước ngoài. Mô hình của Phú Mỹ Hưng thành công là điều có thật. Nhưng mô hình đó không thể giúp bức tranh toàn cảnh bất động sản tại Việt Nam sáng lên, dù tập đoàn CT&D đã vào Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 1993 !

Trong khi đó, các chủ đầu tư với đầu óc nông cạn - chụp giựt, lại học đòi từ Phú Mỹ Hưng để đem vô áp dụng cho các dự án của họ. Thất bại là điều dễ hiểu. Bởi Phú Mỹ Hưng đầu tư cơ sở hạ tầng - đường sá cùng các loại tiện ích trước khi họ xây hàng ngàn căn hộ - nhà phố - biệt thự Nghĩa là, những năm đầu tiên, Phú Mỹ Hưng chấp nhận hoang vắng và thậm chí có giai đoạn rất ế ẩm, với nhiều chương trình khuyến mãi.

Mặt khác, Phú Mỹ Hưng chỉ xứng gọi là "RẺO ĐẤT" nhỏ bé, với quy mô không đầy 500 hecta, khi so với hàng ngàn dự án khác tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và toàn cõi Việt Nam nói chung. Nó tựa như hột muối, không bõ bèn gì so với cả đại dương bất động sản mênh mông.

Đối với thành phần trung lưu và thu nhập thấp, hiện trạng thất nghiệp đang lan rộng, họ còn đang phải đương đầu với bữa cơm - manh quần tấm áo - học phí cho con và nhiều thứ chi phí khác. Thử hỏi, họ còn màng gì lời mời mọc của Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh với căn hộ có giá 1,8 tỷ đồng/căn ? Trong khi đó, đồng tiền nội tệ luôn luôn mất giá trầm trọng suốt mấy thập niên qua. Chính điều này đã cắt đứt cơ hội mua nhà trả góp cũng như làm tất cả các nhà đầu tư chùn tay bán góp cho người trung lưu và thu nhập, trong một nền kinh tế coi rẻ tất cả các giá trị nội lực và hướng ngoại tràn lan.

Minh họa cho xu thế hướng ngoại tràn lan, chính là thông tin đáng để cho Chính phủ và Bộ Chính trị Đảng cộng sản Việt Nam giựt mình hơn là vui mừng [4] : "Người Việt chi 3 tỷ đô la mua nhà ở Mỹ", do báo Vietnamnet đưa tin vào năm 2017.

Bất động sản tại Việt Nam đang chết đứng, bởi nó không chỉ đơn thuần từ kinh tế mà còn vì yếu tố chính trị cùng thực tại khó chối cãi - giới trọc phú đã soạn chỗ tháo chạy nước ngoài - nơi mà họ đã chuẩn bị từ nhiều năm về trước bằng số tiền đô la Mỹ đổ ra mỗi năm. Từ đâu mà giới trọc phú có hàng tỷ đô la như vậy ? Lẽ nào Bộ Chính trị và nội các Chính phủ không hề hay biết ?

(14/12/2022)

[1] https://thanhnien.vn/them-240000-ti-dong-tin-dung-duoc-bom-ra-nen-kinh-te-post1529782.html

[2] https://vietnamnet.vn/bom-240-000-ty-dong-vao-nen-kinh-te-co-lam-tan-bang-bat-dong-san/2089846.html

[3] https://nld.com.vn/kinh-te/tp-hcm-nguy-co-cat-lo-xa-hang-bat-dong-san/20221022144910341.htm

[4] https://vietnamnet.vn/nguoi-viet-chi-3-ty-usd-mua-nha-o-my-nguon-luc-chay-mau-386316.html

********************

Phần 3

Báo Người Lao Động ra ngày 14/12/2022 cho biết [1] : "Ngân hàng Nhà nước vừa có quyết định tăng lãi suất đối với các khoản dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở trong năm 2023 lên 5%/năm. Quyết định có hiệu lực từ 1/1/2023".

Nhiều khu đô thị ở Bình Dương bị bỏ hoang

Trong khi đó, nhiệm vụ của Ngân hàng Nhà nước đã được quy định rõ [2] : Theo Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là cơ quan ngang bộ của Chính phủ, là Ngân hàng trung ương của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Ngân hàng Nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước về tiền tệ, hoạt động ngân hàng và ngoại hối ; thực hiện chức năng Ngân hàng trung ương về phát hành tiền, ngân hàng của các tổ chức tín dụng và cung ứng dịch vụ tiền tệ cho Chính phủ. Hoạt động của Ngân hàng Nhà nước nhằm ổn định giá trị đồng tiền ; bảo đảm sự an toàn hoạt động ngân hàng và hệ thống các tổ chức tín dụng ; bảo đảm sự an toàn, hiệu quả của hệ thống thanh toán quốc gia ; góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội theo định hướng xã hội chủ nghĩa.

Dù có vẻ mức lãi suất 5%/năm, nhằm thể hiện sự nhiệt tình của Ngân hàng Nhà nước, trong việc cố gắng giúp đỡ thị trường bất động sản thoát khỏi bế tắc nhưng việc tăng lãi suất càng đánh thẳng vào giá cả thị trường này, vốn đã cao một cách bất hợp lý và phản khoa học trong hàng chục năm qua.

Thị trường bất động sản dành cho người thu nhập thấp - dù là đối tượng chính của Ngân hàng Nhà nước nhưng chỉ có giá trị trên giấy, bởi thực tế một thước vuông đất hay căn hộ không dành cho đối tượng này. Bên cạnh đó, mua căn hộ gọi là "nhà ở xã hội" với việc trả góp khoảng 30 năm, khiến cho người lao động nghèo, suốt đời đi làm chỉ để trả nợ [3] như báo Công Luận đã chỉ ra. Vay dài hạn mua nhà trở nên bất khả thi, với thực tế đã chứng minh hàng chục năm qua. Đồng thời trả góp căn hộ - căn nhà - mảnh đất với đồng nội tệ mất giá quá nhiều và quá nhanh đã khiến tất cả chủ đầu tư bất động sản không mặn mà. Cùng với thời gian quá dài và lãi suất bất khả thi, thì luật pháp thay đổi tùy tiện cũng là một mối rủi ro quá lớn, cho cả bên kinh doanh và bên mua nhà.

Song song đó, hiện nay, hàng tồn kho của các chủ đầu tư lớn khủng khiếp, chiếm hàng trăm ngàn hecta, với giá trị lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng [4] càng khiến bất động sản thêm bất động đậy. Bởi không bao giờ giải thoát được hàng tồn kho. Vì không thể trông mong cảnh cả trăm ngàn người mua cùng 1 thời gian (ví dụ 2 năm). Từ đó, các dự án bất động sản không thể hình thành cái gọi là "KHU dân cư cao cấp" hay "KHU đô thị". Bởi chữ "KHU" có nghĩa, cần phải có một cộng đồng vài chục ngàn người cùng ở tại đó, mới phát sinh nhanh nhu cầu chợ búa - siêu thị - trường học - khu vui chơi giải trí - bịnh viện v.v. mà Phú Mỹ Hưng đã tốn không dưới 20 năm, để có được như hiện nay. Tại đó, người dân không cần phải ra trung tâm hay nơi thị tứ cũ để sinh hoạt - mua bán - trao đổi các nhu cầu, trong đời sống thường nhựt.

Minh chứng cho đầu óc chụp giựt trong kinh doanh bất động sản của các chủ đầu tư Việt Nam, chính là hàng trăm ngàn căn hộ hoàn thiện bên ngoài - nhà thô - biệt thự thô và hàng trăm ngàn mảnh đất đã phân lô, rơi vào tình trạng hoang phế rêu xanh - rỉ sét - cỏ mọc um tùm - không bóng người lai vãng, khắp từ Nam chí Bắc. Cảnh tượng hoang vu này cũng xuất hiện tại các địa phương, vốn chỉ thích ứng và thích hợp với nền nông nghiệp lạc hậu : Nghệ An [5] - Hà Tĩnh [6] - Quảng Bình [7] - Quảng Trị [8] v.v. Những địa danh mà người dân nghèo đến mức bần cùng và thường được kêu gọi cứu trợ trong thiên tai bão lụt. Hàng trăm ngàn tỷ đồng với hàng chục ngàn hecta đất "trơ gan cùng tuế nguyệt" suốt nhiều năm qua, trơ trơ như tâm hồn người cộng sản Việt Nam - Không hề đọng lại chút xót xa "tiền của đất đai" đang vô cùng lãng phí đến lạnh người ! Điều đáng ngạc nhiên nhưng cũng không hề phải ngạc nhiên, khi hầu hết ai cũng biết, tiền đó - đất đó là của ai (?)(!).

Ngoài ra, một thực tế mà hầu hết chủ đầu tư lớn - nhỏ đều gần như không tính đến. Mua căn hộ đã hoàn thiện bên ngoài và nhà thô, tức phải bỏ thêm chi phí để hoàn thiện hoặc mua mảnh đất còn tốn rất nhiều chi phí cho xây dựng lẫn hoàn thiện (bởi tất cả các mảnh đất đều buộc phải xây theo quy hoạch, toàn là nhà 3 - 4 tầng hoặc biệt thự vài trăm thước vuông - vốn không dành cho người nghèo và trung lưu). Giả sử hoàn thiện và xây dựng xong, khi chính thức sinh sống trong căn nhà - căn hộ, chắc chắn phát sinh chi phí : điện nước, internet, phí dịch vụ hàng tháng v.v. Các chi phí này, đối với dân trung lưu và thu nhập thấp, họ thà ráng ở chung đụng, thuê mướn, chịu chật hẹp để tiết kiệm tối đa càng tốt. Trong khi giới giàu có chỉ chiếm không quá 5% dân số cùng thành phần khá giả chiếm không quá 10%, tất cả họ không còn khả năng cũng không có nhu cầu mua bất động sản vào lúc hiện tình kinh tế quá bi đát, cùng với khủng hoảng trong vụ trái phiếu bất động sản của Vạn Thịnh Phát - Tân Hoàng Minh v.v...

Nguyễn Ngọc Già

Nguồn : RFA, 21/12/2022

[1] https://nld.com.vn/kinh-te/ngan-hang-nha-nuoc-tang-lai-suat-cho-vay-ho-t...

[2] https://www.sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/trangchu/gioithieunhnn/c...

[3] https://www.congluan.vn/vay-30-nam-mua-nha-tra-gop-ca-doi-di-lam-chi-de-...

[4] https://baodautu.vn/batdongsan/ton-kho-bat-dong-san-lon-qua-dam-thep-hay...

[5] https://tienphong.vn/canh-loat-biet-thu-bo-hoang-doc-dai-lo-nghin-ty-o-t...

[6] https://dantri.com.vn/kinh-doanh/ha-tinh-hang-chuc-can-biet-thu-hang-san...

[7] https://tinnhanhnhadat.vn/quang-binh-hoang-lanh-nhung-du-an-nghin-ty-bo-...

[8] https://vnexpress.net/nhieu-du-an-ven-bien-quang-tri-bo-hoang-4534678.html

Bong bóng bất động sản là thuật ngữ dùng để diễn tả về tình hình bất động sản khi một loại bất động sản cố định nào đó được đẩy thị giá lên cao, vượt xa so với giá trị thông thường của nó.

Năm 2008 – 2009 là một ký ức khó quên của giới kinh doanh mua bán bất động sản ở Việt Nam, mặc dù đã hơn chục năm trôi qua, nhưng cuộc khủng hoảng này vẫn in sâu trong tâm trí của nhiều người. Bong bóng bất động sản vỡ khiến cho nhiều người kinh doanh chết đứng, rơi vào trạng thái trắng tay.

Ngày 7-11-2022, Văn phòng Chính phủ ở phía Nam đã có văn bản mời họp gửi tới Bộ Xây dựng, các doanh nghiệp bất động sản phía Nam và Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Cuộc họp diễn ra trong ngày 8-11-2022, chỉ sau 1 ngày kể từ ngày văn bản mời họp được gửi đi.

11 doanh nghiệp bất động sản khu vực phía Nam được Văn Phòng Chính phủ mời họp bao gồm : Tập đoàn Novaland, Tập đoàn Phú Mỹ Hưng, Tổng Công ty đầu tư và phát triển công nghiệp Becamex, Tập đoàn Hưng Thịnh, Công ty cổ phần Đầu tư IMG, Công ty địa ốc Hoàng Quân, Tập đoàn Himlam, Công ty cổ phần Đại An, Tập đoàn Phú Cường, Tập đoàn Sơn Kim Land, Tổng Công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (DIC), Tập đoàn Khang Điền và Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.

Có 12 doanh nghiệp bất động sản lớn tại khu vực phía Bắc cũng được mời dự họp trực tuyến gồm Tập đoàn Vingroup, Tập đoàn Sungroup, Tập đoàn Ecopark, Tập đoàn Tuần Châu, Tập đoàn TNG…

Theo một văn bản "kêu cứu" của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, do "tắc" nguồn vốn tín dụng, "tắc" nguồn vốn "trái phiếu", "tắc" cả nguồn "vốn huy động từ khách hàng", nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản "đói vốn" nên phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy "rủi ro", hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu, thậm chí đến 40% giá hợp đồng tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng có "rủi ro" do là sản phẩm hình thành trong tương lai.

3333333333333333333333

HoREA nhìn nhận vào thời điểm 2007 thị trường bất động sản nóng sốt "bong bóng" và từ đầu năm 2008 thì bị "đóng băng", đây cũng là năm khủng hoảng tài chính toàn cầu. Trong khi đó 2023 có nguy cơ xảy ra lạm phát, suy thoái kinh tế và ba quý đầu năm 2022 cũng bị sốt giá nhà đất – đây là điểm khá tương đồng.

Vấn đề mới, theo HoREA, cần quan tâm so với năm 2007 – 2008 là năm 2023 – 2024 ước khoảng 790.000 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn nên rất cần cơ chế, chính sách của Nhà nước tạo điều kiện để thị trường bất động sản vận hành thông suốt.

Vấn đề hàng tồn kho, HoREA cho hay đến tháng 6/2022, số liệu của 45 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, ghi nhận khoảng 273.373 tỉ đồng hàng tồn kho, chiếm quá nửa giá trị tài sản và đáng quan ngại đối với hàng tồn kho thuộc các dự án dở dang, nên cần tháo gỡ vướng mắc về pháp lý để tháo gỡ…

Tuy nhiên cũng cần để ý về con số thống kê bất động sản là lĩnh vực đứng thứ 2 trong danh sách thu hút vốn đầu tư FDI tính tới ngày 20-9 vừa qua, với hơn 3,5 tỉ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký. Con số này tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Với thống kê này cho thấy việc tìm kiếm nguồn vốn cho ngành bất động sản từ dòng vốn FDI là hoàn toàn khả thi, bởi sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đến với thị trường Việt Nam hiện nay.

Hồng Dân

Nguồn : VNTB, 09/11/2022

Việt Nam họp khẩn các ngân hàng về vấn đề thanh khoản

VOA, 04/11/2022

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã tổ chức các cuộc họp khẩn cấp trong tuần này với các ngân hàng thương mại để thảo luận về thanh khoản trong hệ thống vì các ngân hàng cho vay đang phải đối mặt với áp lực từ việc thắt chặt các điều kiện tín dụng và lãi suất cao hơn, Reuters dẫn hai nguồn tin cho biết hôm 4/11.

Các cuộc họp khẩn diễn ra khi các ngân hàng cho vay đang phải đối mặt với áp lực từ việc thắt chặt các điều kiện tín dụng và lãi suất cao hơn, giữa bối cảnh cuộc trấn áp tham nhũng đang tác động vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam và làm đóng băng thị trường nợ.

Một trong những nguồn thạo tin và muốn giấu tên vì vấn đề bảo mật cho hãng thông tấn Anh biết Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã tổ chức ba cuộc họp với hơn một chục ngân hàng trong tuần này, để giải quyết "khó khăn" cho một số ngân hàng trong việc tiếp cận đủ thanh khoản và bàn về tiền gửi trong hệ thống.

Ngân hàng Nhà nước không trả lời ngay yêu cầu bình luận của Reuters về các cuộc họp.

Áp lực hiện đang gia tăng trong bối cảnh một cuộc trấn áp tham nhũng đang tác động vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam và làm đóng băng thị trường nợ từng từng tiếp sức cho thị trường nhà ở.

Hai nguồn tin cho Reuters biết các cuộc thảo luận với các ngân hàng tập trung vào tính thanh khoản. Một trong hai nguồn tin nhấn mạnh rằng các cuộc đàm phán cũng đề cập đến mức trái phiếu doanh nghiệp mà các ngân hàng cho vay nắm giữ trên sổ sách.

Theo Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang được các nhà đầu tư theo dõi chặt chẽ khi 375 nghìn tỷ đồng (15 tỷ USD) nợ bất động sản sẽ đáo hạn vào năm 2025 và các nhà chức trách đã hạn chế tái cấp vốn trong lĩnh vực này.

Vào tháng 8 vừa qua, các chuyên gia phân tích SSI Research đã đưa ra cảnh báo về nguy cơ gia tăng rủi ro nợ xấu bất động sản tại Việt Nam khi thị trường này đang bước vào giai đoạn khó khăn, trầm lắng.

Theo các chuyên gia này, tín dụng đối với các nhà phát triển bất động sản là mối quan tâm lớn nhất liên quan đến chất lượng tín dụng của các ngân hàng vào năm 2023. Trong 6 tháng đầu năm 2022, phát hành trái phiếu từ các công ty bất động sản và xây dựng giảm 53% so với cùng kỳ năm ngoái. Vì các đợt phát hành trái phiếu thường có thời gian đáo hạn từ 1-3 năm, người ta ước tính rằng phần lớn trái phiếu bất động sản của doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong khoảng thời gian từ năm 2023 đến năm 2024. Nếu tình hình vẫn không được giải quyết, nguy cơ nợ xấu sẽ xuất hiện.

Reuters cho biết trong những tuần gần đây, trái phiếu doanh nghiệp trị giá hàng tỷ đồng đã được mua lại sau vụ bắt bà trùm bất động sản Trương Mỹ Lan, Chủ tịch Tập đoàn Vạn Thịnh Phát có trụ sở tại thành phố Hồ Chí Minh, vì cáo buộc gian lận thị trường trái phiếu.

Sự kiện này xảy ra sau khi Việt Nam thắt chặt các quy định về trái phiếu doanh nghiệp vào tháng 9.

Trong khi đó, tình trạng tranh thủ vốn vay đã góp phần khiến cho thị trường chứng khoán Việt Nam sụt giảm và khiến tỷ giá tiền đồng giảm 6% trong ba tháng.

*************************

Vụ Vạn Thịnh Phát : Hà Nội yêu cầu "đóng băng" tài sản 762 công ty và 14 cá nhân

RFA, 03/11/2022

Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội vừa có đề nghị các cơ quan, đơn vị tạm dừng ngay mọi hoạt động liên quan đến việc giao dịch cổ phần, phần góp vốn của 762 công ty trên địa bàn Hà Nội và 14 cá nhân có liên quan đến Công ty cổ phần Tập đoàn Vạn Thịnh Phát theo đề nghị từ Bộ Công an. Truyền thông Nhà nước loan tin này hôm 3/11.

Trụ sở của Vạn Thịnh Phát ở Thành phố Hồ Chí Minh - VOV

Động thái này được đưa ra sau khi Sở Kế hoạch và đầu tư Hà Nội nhận được văn bản của Cảnh sát điều tra Bộ Công an đề nghị phối hợp cung cấp thông tin, tài liệu phục vụ điều tra.

Nội dung yêu cầu là ngăn chặn các tổ chức và cá nhân tẩu tán tài sản ; tạm dừng giao dịch chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp của các công ty ở Hà Nội thuộc sở hữu của những bị can, cá nhân và công ty liên quan vụ án ở Vạn Thịnh Phát.

Hôm 8/10, Cơ quan Cảnh sát Điều tra Bộ Công an ra quyết định khởi tố vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, xảy ra tại Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư An Đông thuộc Vạn Thịnh Phát và các tổ chức, đơn vị có liên quan. 

Cùng với quyết định trên, Bộ Công an cũng khởi tố và bắt tạm giam bà Trương Mỹ Lan (sinh năm 1956, Chủ tịch Tập đoàn Vạn Thịnh Phát) và ba lãnh đạo khác của Vạn Thịnh Phát về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Những người này bị cáo buộc đã có hành vi gian dối trong việc phát hành, mua bán trái phiếu trái quy định của pháp luật để chiếm đoạt hàng nghìn tỷ đồng của người dân trong thời gian năm 2018-2019.

Theo truyền thông Nhà nước, danh sách 14 cá nhân mà Sở Kế hoạch và đầu tư công bố đã bao gồm 12 người ở Thành phố Hồ Chí Minh gồm : Trương Mỹ Lan, Trương Huệ Vân, Hồ Bửu Phương, Chu Lập Cơ, Chu Duyệt Hằng, Chu Duyệt Phấn, Trương Lập Hưng, Thái Thị Thanh Thảo, Ngô Thanh Nhã, Trương Thị Kim Lài, Nguyễn Phương Anh và Nguyễn Hữu Hiệu.

Hai người còn lại là Kwok Hakman Oliver (quốc tịch Australia) và Trương Vincent Kinh (quốc tịch Mỹ).

Trong danh sách 762 công ty, có Công ty cổ phần Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư An Đông, Công ty cổ phần bảo trợ tập đoàn Vạn Thịnh Phát, Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 6 - Công ty cổ phần (Cienco 6).

Ngoài ra, một số tên công ty khác được báo chí nhà nước trích đăng từ danh sách có : Công ty cổ phần Green Virgin ; Công ty cổ phần Master Sky ; Công ty cổ phầnChampion Mind ; Công ty cổ phần Nhất Hưng Vượng ; Công ty cổ phần Indeal Will ; Công ty cổ phầnVạn Lâm Bách ; Công ty cổ phần Gold Avenue ; Công ty cổ phần Moon Valley ; Công ty cổ phần Đầu tư Fast Trend ; Công ty cổ phần Phát triển hạ tần & bất động sản Top Advance ; Công ty cổ phần Vision Sky ; Công ty cổ phần Đầu tư Target Asset Công ty cổ phần Đầu tư Grace Billion ; Công ty cổ phần Đầu tư Điền Gia Phú ; Công ty cổ phần Spring Saigon ; Công ty cổ phần Bất động sản Tiến Phát ; Công ty cổ phần Đầu tư Lộc Vĩnh Phát ; Công ty cổ phần Đắc Thịnh Hòa ; Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Panorama ; Công ty cổ phần Đầu tư & Phát triển Nhân Hòa….

Nguồn : RFA, 03/11/2022

*************************

Việt Nam siết chặt các quy định về chống "tin giả"

Thanh Phương, RFI, 05/11/2022

Hôm 04/11/2022, chính phủ Việt Nam cho biết đã siết chặt các quy định về chống "tin giả" trên các mạng xã hội

Những người sử dụng các mạng xã hội được yêu cầu chỉ đăng những "thông tin chính thống, đáng tin cậy". © Brent Lewin/Bloomberg via Getty Images

Theo hãng tin Reuters và báo chí trong nước, trước Quốc hội hôm 04/11/2022, bộ trưởng Thông Tin và Truyền Thông Việt Nam Nguyễn Mạnh Hùng cho biết đã thắt chặt các quy định xử lý nội dung "sai sự thật" trên các mạng xã hội, buộc phải gỡ xuống các nội dung này trong vòng 24 giờ, thay vì 48 giờ như trước đây.

Bộ trưởng Nguyễn Mạnh Hùng tuyên bố sẽ đề nghị chính phủ nâng mức xử phạt lên cao hơn nhằm tăng mức "răn đe" những người đăng tải và phát tán "tin giả". Theo ông Nguyễn Mạnh Hùng, mức phạt hiện tại ở Việt Nam đối với hành vi đăng tải và phát tán "tin giả" tuy đã được tăng lên, nhưng hiện vẫn "chỉ bằng 1/10 mức phạt của các nước Đông Nam Á".

Theo nhận định của Reuters, những quy định mới nói trên càng cho thấy Việt Nam là một trong những quốc gia kiểm soát mạng xã hội chặt chẽ nhất thế giới, đồng thời sẽ củng cố khả năng của Đảng Cộng Sản Việt Nam trấn áp các hoạt động bị xem là "chống nhà nước".

Hãng tin Reuters trước đó cũng đã loan tin về kế hoạch của chính phủ đưa ra các quy định mới, theo đó các thông tin bị xem là "nhạy cảm" phải được gỡ xuống trong vòng 3 giờ.

Cũng theo Reuters, chính phủ Việt Nam cũng đang chuẩn bị các quy định để hạn chế các tài khoản mạng xã hội có thể đăng nội dung liên quan đến tin tức.

Trong những năm gần đây, Hà Nội đã thắt chặt các quy định về Internet, đặc biệt là với Luật An ninh mạng, có hiệu lực vào năm 2019 và Bộ Quy tắc ứng xử trên mạng xã hội, được ban hành vào tháng 6 năm ngoái.

Thanh Phương

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi đang được công bố lấy ý kiến thảo luận, sau đó sẽ được thông qua tại kỳ họp Quốc hội vào cuối năm 2023.

Bài này chỉ ra một thực tế pháp lý về những lô 'đất nền', một sản phẩm bất động sản phổ biến thông dụng được biết đến trong giới kinh doanh mua bán bất động sản tại Việt Nam, hiện đang vi phạm quy định luật đất đai ra sao.

Sản phẩm đặc thù

Khi xem truyền hình hay sách báo nói về thị trường bất động sản ở nước ngoài, ví như ở Mỹ chẳng hạn, thường thấy người ta trưng ra một tấm ảnh căn nhà nằm trên khu đất có bãi cỏ phía trước và một tấm cọc ghi biển là bán nhà.

Đó là hình ảnh tiêu biểu được quảng bá giúp cho một người ở Việt Nam hình dung được phần nào về sản phẩm bất động sản ở nước ngoài. Từ lâu nay đã như vậy cho nên tôi không rõ là ở nước Mỹ người ta có khi nào mua bán động sản là một bãi đất trống hay không.

Để ý thì thấy hiện nay nhà nước đang nghiên cứu ban hành thuế bất động sản áp cho người sở hữu bất động sản thứ hai trở lên, nhưng theo dõi thì thấy ít bài nghiên cứu sâu về chủ đề này.

Ít bài tham khảo đối chiếu quy định của các nước giúp mở mang kiến thức cho người trong nước, tôi là người chịu nghiên cứu mà còn thấy thiếu thông tin kiến thức thì có thể hình dung là đa phần công chúng còn khó khăn như thế nào trong cách hiểu về vấn đề này.

Mặc dù có thể nhận định là vẫn có nhiều chuyên gia kinh tế và người sinh sống ở nước ngoài hiểu rõ vấn đề, hoặc cũng có nhiều doanh nhân có kiến thức hiểu biết về thị trường bất động sản nước ngoài nhưng ít thấy chia sẻ.

Dù không rõ lắm thì tôi vẫn có thể hình dung là ở các nước như Mỹ có thuế sở hữu bất động sản cho nên khi một người mua bất động sản để đầu cơ kỳ vọng sẽ bán lại với giá cao hơn là họ đã phải biết rằng sẽ chịu thuế.

Khi đó chủ sở hữu sẽ phải tính toán thanh khoản bán được nhà trong một khoảng thời gian nhất định với mức giá bao nhiêu để đủ có lợi nhuận, tránh bị kém lợi nhuận vì mức thuế.

Nếu biết phải chờ đợi kéo dài mới bán được thì chủ sở hữu có thể chuyển sang cho thuê ngắn hạn.

Hoặc nếu một người sở hữu từ bất động sản thứ hai cho mình và không muốn bán, khi đó bất động sản đó phải có tác dụng hữu ích đem lại giá trị như để ở hoặc cho thuê để dòng tiền thu về lớn hơn khoản thuế phí phải đóng.

Tựu chung lại tôi không thấy có lý do nào để một người để đất hoang cỏ mọc khi bản thân việc sở hữu nó sẽ chịu các khoản chi phí như thuế.

Còn ở VN lâu nay không khó để thấy có những khu đô thị giãn dân, dù đường làm đã đẹp đẽ nhưng cũng chỉ thưa thớt có vài ngôi nhà được xây dựng còn xen kẽ với đó là những khoảnh đất để cỏ mọc kéo dài nhiều năm.

Có lẽ hiếm nơi nào như ở VN nói đến bất động sản là nhiều người nghĩ đến đất nền, tức là những khoảnh đất trống không có công trình gì, lâu nay mọi người vẫn xem đó là bình thường.

Vi phạm luật

Trong khi đó theo Luật đất đai thì một trong những hành vi bị nghiêm cấm là không sử dụng đất.

Cụ thể tại điều 12 Luật đất đai năm 2013 quy định về những hành vi bị nghiêm cấm, tại khoản 3 có một nội dung là 'Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích'.

Như vậy trừ những trường hợp đã có kế hoạch xây dựng đang chờ triển khai thì hầu hết bất động sản đất nền chính là hành vi không sử dụng đất bị cấm theo luật.

Dẫu vậy thì thực tế lâu nay không thấy có trường hợp nào bị xử phạt vì để lô đất nền trở thành hoang hóa cỏ mọc.

Tìm hiểu thêm thì thấy, năm 2019 Chính phủ ban hành Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Văn bản đã quy định nhiều nội dung về xử phạt hành chính khi một người vi phạm một trong những hành vi bị nghiêm cấm theo luật đất đai.

Tìm kỹ trong văn bản thì chỉ thấy nội dung quy định xử phạt về hành vi không sử dụng đất trồng cây hàng năm trong thời hạn 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm trong thời hạn 18 tháng liên tục, đất trồng rừng trong thời hạn 18 tháng liên tục, được quy định tại Điều 32.

Không thấy có nội dung xử phạt hành vi không sử dụng đất ở, nội dung mà có thể áp cho những lô đất nền.

Đây là một bất cập pháp lý, nếu đã quy định trong luật đất đai nghiêm cấm hành vi không sử dụng đất, thì khi có vi phạm cần phải có chế tài xử phạt.

Hoặc nếu thấy rằng sẽ bất hợp lý nếu xử phạt một người vì chưa có tiền làm nhà trên đất ở, thì nên bỏ nội dung nghiêm cấm hành vi không sử dụng đất trong văn bản luật đất đai.

Hoặc xét về tổng thể, việc bỏ trống đất để cỏ mọc hoang là gây hại về mặt kinh tế, nhưng chế tài xử phạt hành chính cũng không hợp lý, thì thuế bất động sản sẽ là một biện pháp kỹ thuật quản trị phù hợp.

Tìm hiểu thì được biết nhiều nước có luật thuế về bất động sản, họ áp đặt mức thuế đối với bất động sản thứ hai trở lên, và họ sẽ áp mức thuế cao hơn vài lần đối trường hợp bỏ trống đất.

Bằng cách đó sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ đất nền gây thiệt hại cho xã hội.

Tựu chung lại, thị trường bất động sản vốn là một mảnh ghép lớn của nền kinh tế thị trường, chiếm tỷ trọng giá trị vốn hóa lớn.

Tại Việt Nam hiện nay để thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường này và để thực hiện được mục tiêu mong muốn là biến nguồn lực đất đai đóng góp nhiều hơn cho phát triển kinh tế, tránh lãng phí của cải xã hội thì nhà nước cần sớm ban hành luật thuế về bất động sản.

Ngô Ngọc Trai

Nguồn : BBC, 01/09/2022

Tác giả hiện hành nghề luật ở Hà Nội, Việt Nam

Hội nghị trung ương 5 khóa 13 của Đảng cộng sản Việt Nam họp từ ngày 4-10/5/2022 diễn ra trong tình hình thế giới có nhiều biến động, đặc biệt là cuộc chiến Nga-Ukraine đang ngày càng thảm khốc. Tuy nhiên một trong những nội dung chính của hội nghị này lại là "tổng kết 10 năm việc tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai". Bế mạc hội nghị ông Nguyễn Phú Trọng, thay mặt Đảng cộng sản khẳng định "người dân chỉ có quyền sử dụng đất như một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt chứ không có quyền sở hữu". Sau đó chính quyền còn đưa ra một dự thảo chỉ cho phép người dân sử dụng căn hộ đã mua tại các chung cư trong thời hạn 50 năm thay vì lâu dài như trước đây.

Cho đến giờ người dân Việt Nam vẫn chưa có quyền sở hữu đất đai.

Thực tế mà ai cũng thấy là các vấn đề liên quan đến đất đai đang ngày càng gây bất ổn cho xã hội. Trước khi hội nghị trung ương 5 diễn ra một tuần, hôm 27/4/2022 Văn phòng Ban chấp hành Trung ương Đảng có gửi cho Bộ chính trị và Ban bí thư một bản báo cáo về "Một số vấn đề nổi lên về việc chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản hiện nay". Nội dung của báo cáo khá chi tiết, đầy đủ và trung thực xung quanh việc thời gian qua cơ quan thuế yêu cầu người dân phải khai báo chính xác số tiền giao dịch khi mua bán bất động sản để lấy đó làm căn cứ tính thuế.

Theo báo cáo này thì "tại thành phố Hồ Chí Minh và nhiều tỉnh phía Nam xảy ra tình trạng ách tắc trong việc giải quyết hồ sơ đất đai ở mức độ, theo đánh giá của lãnh đạo ngành thuế là ‘trầm trọng tương đối’ với hàng nghìn hồ sơ chậm trễ từ 3-4 tháng. Thời gian giải quyết kéo dài là do cơ quan thuế trả lại nhiều hồ sơ do cho rằng giá khai thuế thấp hơn so với giá giao dịch thông thường. Yêu cầu người dân phải giải trình, cam kết kê khai đúng giao dịch thực tế hoặc điều chỉnh giá trên hợp đồng công chứng và hồ sơ nộp thuế".

Từ đầu năm 2022 đến nay, kiểm tra 85.000 bộ hồ sơ sau khi kê khai lại số thuế đã thu thêm được hơn 222 tỉ đồng. Tuy nhiên theo báo cáo thì đã có nhiều lỗ hổng pháp lý như :

- Cơ quan thuế không có cơ sở pháp lý để công nhận hay không công nhận mức giá kê khai theo hợp đồng công chứng.

- Các văn phòng công chứng không có cơ sở pháp lý để từ chối yêu cầu công chứng của người dân.

- Việc để công an vào cuộc xác minh hàng ngàn giao dịch ở mỗi thời điểm là không khả thi và chỉ mang tính hù dọa là chính.

Hậu quả tiêu cực :

Hàng chục nghìn hồ sơ bị tồn đọng tại cơ quan thuế, thời gian làm thủ tục kéo dài 3-4 tháng thay vì 15-30 ngày. Người dân phải đi lại nhiều lần, ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh-sản xuất và nhu cầu cá nhân, gây bức xúc cho người dân và doanh nghiệp dẫn đến tình trạng lạm quyền, tiêu cực, nhũng nhiễu để được hoàn thành sớm hoặc được chấp nhận giá kê khai hoặc có sự thỏa thuận mức giá kê khai giữa người dân và công chức thuế để ‘cưa đôi’ số tiền đóng thuế.

Báo cáo cho rằng nguồn gốc chính của việc thất thu thuế, phí từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản là bảng giá đất của các địa phương không phù hợp và thấp hơn nhiều lần thực tế. Bảng giá đất đã không thay đổi trong giai đoạn 2020-2025 vì lo ngại việc tăng giá đất sẽ dẫn đến việc tăng chi phí đền bù khi nhà nước thu hồi đất và tăng giá bất động sản trên địa bàn. Điều này dẫn đến việc chênh lệch giữa bảng giá đất và giá giao dịch thực tế nhiều lần. Tại thành phố Hồ Chí Minh giá của nhà nước qui định chưa bằng 1/10 giá thị trường. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các sai phạm về đất đai, là động cơ thu lợi và nguồn gốc hình thành nên tài sản của các đại gia địa ốc thời gian qua.

Có rất nhiều người Việt và quan chức giàu lên từ đất.

Đã có nhiều giải pháp đề nghị như :

- Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá bất động sản trên thị trường.

- Điều chỉnh khung giá đất theo tín hiệu thị trường.

- Thanh toán và giao dịch qua hệ thống ngân hàng.

Theo báo cáo này thì những giải pháp trên là không khả thi vì rất khó để thực hiện. Kiến nghị mà báo cáo đưa ra là:

- Hiện nay, cơ quan thuế đang đi ngược với chủ trương chung là chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân và doanh nghiệp. Vì vậy cần có một cơ sở pháp lý về giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản để áp dụng rõ ràng, minh bạch.

- Những lợi ích trước mắt trong việc tăng thu cho ngân sách nhà nước (vài trăm tỉ) không bù đắp được những tổn thất của xã hội trong việc thực hiện các biện pháp của cơ quan thuế hiện nay. Vấn đề lớn hơn cả chính là tổn thất về sự xói mòn niềm tin của xã hội về một nhà nước pháp quyền mà trong đó cơ quan nhà nước phải căn cứ trên các qui định pháp luật rõ ràng và vững chắc, đồng thời các qui định cũng phải đảm bảo tính hợp lý và công bằng, đem lại sự ổn định lâu dài cho xã hội. (Hết)

Dù báo cáo được chuẩn bị và trình bày khá đầu đủ và công phu nhưng vẫn không đề cập đến một nguyên nhân chính đó là ‘quyền sở hữu đất đai của người dân’. Khi người dân có quyền sở hữu đất đai thì mọi chuyển nhượng hay mua bán bất động sản đều do thị trường quyết định chứ không phải do nhà nước qui định.

Cho dù đã có nhiều kiến nghị yêu cầu nhà nước tôn trọng quyền sở hữu đất đai của người dân nhưng điều đó sẽ không xảy ra dưới chế độ này. Lý do cũng giản dị: Đất đai là nguồn tài nguyên vô tận mà Đảng cộng sản muốn chiếm hữu toàn diện và vĩnh viễn.

Để tồn tại thì Đảng cộng sản phải nuôi ba bộ máy khổng lồ cùng một lúc đó là chính phủ, các cơ quan đảng và mặt trận tổ quốc. Các cơ quan này ngày càng phình to và cần rất nhiều tiền. Mặc dù chính quyền đã tận thu các loại thuế phí nhưng vẫn không thể đủ. Tài nguyên khoáng sản cũng đã cạn kiệt cộng thêm nạn tham nhũng ngày càng khủng khiếp nên ngân sách thiếu tiền triền miên là điều dễ hiểu. Như vậy chỉ còn bất động sản là lĩnh vực có thể thu được nhiều tiền nhất cho ngân sách. Mọi biện pháp tận thu từ bất động sản luôn được áp dụng, việc bắt người dân kê khai đúng giá khi giao dịch bất động sản như thời gian qua chỉ là một ví dụ.

Việc chính quyền thu hồi đất và đền bù cho người dân với mức giá rẻ mạt do nhà nước ‘qui định’ đã biến hàng triệu người dân thành dân oan trong khi đó, lúc người dân kê khai để nộp thuế thì nhà nước lại bắt tính theo giá thị trường. Việc chính quyền xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông không chỉ nhằm mục đích phục vụ người dân mà còn mục đích tăng giá bất động sản để thu thuế. Người miền Bắc, nhất là dân Hà Nội thích đầu tư bất động sản hơn người miền Nam nên các công trình hạ tầng cũng được xây dựng nhiều hơn ở miền Bắc. Việc sát nhập Hà Tây vào Hà Nội hay việc chuyển các huyện ngoại thành lên quận và thành phố cũng vì mục đích đấy. Huyện Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè và Hóc Môn sắp tới có thể nâng cấp lên thẳng thành phố thay vì một quận của Sài Gòn.

Có thể thấy tại Việt Nam thì bất động sản là một ngành kinh doanh siêu lợi nhuận, giá bất động sản chỉ có tăng chứ không có giảm. Điều này dẫn đến việc người người, nhà nhà kinh doanh bất động sản, mọi nguồn lực quốc gia đều dồn hết cho bất động sản. Với người dân, việc kinh doanh bất động sản lợi nhuận cao, thuế đóng ít và hoàn toàn hợp pháp nên không có gì sai hay lạ khi họ đổ tiền vào công việc đó. Đây cũng là một kênh kiếm tiền và rửa tiền rất nhanh và hợp pháp của quan chức Đảng cộng sản. Cũng vì thế mà việc đánh thuế lũy tiến bất động sản không thể nào thực hiện được dù quốc hội đã bàn thảo rất nhiều lần. Có thể nói bất động sản gắn liền với vận mệnh của Đảng cộng sản. Bất chấp mọi thăng trầm và khủng hoảng của thế giới, bất động sản tại Việt Nam vẫn luôn ‘ổn định và thẳng tiến’.

Hệ lụy từ việc giá bất động sản tăng cao và mọi nguồn lực đều đổ vào đó là rất lớn và nguy hiểm. Khi các đại gia Việt Nam đổ hết tiền vào bất động sản thì các tập đoàn nước ngoài âm thầm thâu tóm các công ty lớn của Việt Nam đang ăn nên làm ra. Việc các ông lớn từ Thái Lan thâu tóm các công ty của Việt Nam thời gia qua là một ví dụ. Rồi đây hàng hóa của người Việt muốn đưa vào siêu thị để bán cho người Việt phải được sự đồng ý của các ông chủ nước ngoài. Khi giá bất động sản tăng quá cao dẫn đến tình trạng một số người sẽ trở nên rất giàu, siêu giàu nhưng sẽ có hàng triệu người mất đất và hàng triệu thanh niên sẽ không có cơ hội để sở hữu một ngôi nhà cho mình. Khi một người phải suốt đời ở nhà thuê thì tình cảm của họ đối với đất nước cũng giảm sút. Ngoài ra hố giàu nghèo quá lớn sẽ gây bất ổn cho xã hội. Nhiều cuộc cách mạng đường phố bùng nổ cũng vì sự chênh lệch giàu nghèo quá lớn và quá đáng. Cuộc khủng hoảng ở Sri-Lanka, một quốc gia thiên đường du lịch là một cảnh báo nhãn tiền. Sự trầm lắng của lĩnh vực bất động sản tại Trung Quốc suốt một năm qua cũng là một dấu hiệu xấu cho bất động sản trong khu vực.

Không có quyền sở hữu đất đai cộng với chính sách đền bù rẻ mạt khi thu hồi đất đã tạo ra hàng triệu dân oan trên khắp đất nước.

Những người Việt Nam quan tâm đến đất nước đều thấy rõ sự vô lý và bất cập trong việc quản lý, điều hành và sử dụng đất đai của chính quyền. Đảng cộng sản cũng biết rõ điều đó, bản báo cáo của Văn phòng Trung ương Đảng nêu trên là một ví dụ. Dù vậy họ sẽ không có giải pháp cho vấn nạn đó. Bằng cớ là Hội nghị trung ương 5 kết thúc mà không đưa ra được giải pháp nào. Lý do cũng dễ hiểu, mọi thay đổi có lợi cho người dân thì sẽ bất lợi cho Đảng cộng sản. Chúng ta phải hiểu rằng Đảng cộng sản không phải là một chính quyền đúng nghĩa, được bầu lên để phục vụ người dân, tôn trọng lẽ phải và bảo vệ cái đúng mà họ là một lực lượng chiếm đóng và thống trị. Quyền lợi của Đảng cộng sản là cao nhất và duy nhất.

Như vậy giải pháp cho đất nước không thể đến từ Đảng cộng sản mà chỉ có thể đến từ một tổ chức chính trị khác. Vấn nạn đất đai và những hệ hụy từ đất đai mà Đảng cộng sản để lại cho tương lai vô cùng nghiêm trọng mà một chính quyền dân chủ chỉ có thể giải quyết với tất cả quyết tâm và thiện chí trong một thời gian khoảng 5-10 năm chứ không thể ít hơn.

Việt Hoàng

(6/6/2022)

Kể từ năm 1995, thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn tăng trưởng nóng rồi suy giảm, đóng băng và phục hồi. Đến nay, giá nhà đất bị chững lại do dịch Covid-19.

Các tòa nhà cao tầng tại quận 1 dọc bến Vân Đồn thuộc quận 4 hiện lên rõ nét bên sông Sài Gòn. Ảnh : Liêu Lãm.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, đã đưa ra cái nhìn tổng quát về bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1995 đến nay.

Cụ thể, đại diện Savills chia 25 năm phát triển của bất động sản Việt Nam làm 4 giai đoạn, mỗi giai đoạn tương ứng với những biến động kinh tế vĩ mô của đất nước.

Giai đoạn 1995 - 1998 : Khoảng thời gian cực thịnh

Năm 1995 đánh dấu cột mốc phát triển đặc biệt quan trọng đối với Việt Nam, khi cùng lúc chính thức bình thường hóa quan hệ với Mỹ và gia nhập vào cộng đồng các nước Đông Nam Á (ASEAN). Thời kỳ này được coi là giai đoạn phát triển thành công của Việt Nam khi chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang vận hành theo cơ chế thị trường, tạo ra những bước tiến vượt bậc, làm thay đổi cả nền kinh tế.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, Việt Nam đạt tăng trưởng trên 9% đạt được vào các năm 1995 (9,54%) và 1996 (9,34%), tương ứng với chỉ số GDP bình quân đầu người đạt mức 277 USD (1995) và 324 USD (1996). Lạm phát được kiểm soát từ mức hai chữ số từ năm 1995 (12,7%) xuống mức 4,5% (1996) và 3,6% (1997).

Đây cũng chính là khoảng thời gian cực thịnh của bất động sản Việt Nam. GDP tăng trưởng mạnh khiến người dân tin vào tương lai xán lạn của nền kinh tế, thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.

Do bắt đầu mở cửa hội nhập, cuộc khủng hoảng tài chính - tiền tệ xảy ra năm 1997-1998 ở khu vực Châu Á cũng có tác động nhất định đến nền kinh tế Việt Nam. Số liệu của Tổng cục Thống kê chỉ ra tăng trưởng kinh tế đến năm 1998 chỉ ở mức 5,76%, trong khi đó lạm phát năm 1998 lên mức 9,2%.

Tuy nhiên, do độ mở cửa chưa cao và có sự chủ động ứng phó từ trong nước nên Việt Nam không những không bị cuốn vào vòng xoáy, mà còn vượt qua được cuộc khủng hoảng này.

Ngã 6 Phù Đổng (Phường Bến Thành, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh) nhìn từ trên cao - Ảnh Chí Hùng

Giai đoạn 1998-2008 : Thời của những cơn sốt giá

Những năm cuối thế kỷ XX đầu thế kỷ XXI đánh dấu việc Việt Nam tích cực hội nhập kinh tế mà đỉnh cao là việc ký hiệp định gia nhập Hiệp định Thương mại Việt-Mỹ (năm 2001) và Tổ chức Thương mại Thế giới WTO (năm 2006). Việt Nam thời điểm đó được ví như "con hổ" kinh tế trong tương lai gần, với chỉ số GDP bình quân đầu người đạt mức 396 USD (Lào 328 USD, Campuchia 283 USD) vào năm 2000.

Thị trường bất động sản bắt đầu chuyển mình vào năm 2000 và bùng nổ vào giai đoạn 2001-2002, với tăng trưởng GDP lần lượt đạt 6,79% năm 2000 và 6,89% năm 2001. Kinh tế đạt mức tăng trưởng mạnh mẽ nhất vào các năm 2004-2007 khi bình quân GDP tăng trưởng 8,23% nhờ vào những tín hiệu khả quan của nền kinh tế thế giới, sự kỳ vọng vào chu kỳ phục hồi của nền kinh tế Việt Nam và dòng vốn nước ngoài liên tục rót vào thị trường.

Các chính sách của Nhà nước cũng góp phần thúc đẩy thị trường và thổi bùng cơn sốt giá. Giá cả và giao dịch trong những năm này đều tăng cao trong khi bất động sản trở thành kênh đầu tư thu hút rất nhiều tầng lớp tham gia.

Với 2 cơn sốt nhà đất vào các năm 2001-2003 và 2007-2008, giá nhà đất tăng lên nhiều lần, hoàn toàn vượt khỏi tầm với của những người có thu nhập từ thấp đến trung bình tại các thành phố lớn như Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh.

Giai đoạn 2008-2018 : Thoái trào - Tan băng - Hồi phục

Giữa năm 2008, kinh tế một lần nữa lao dốc, bắt nguồn từ khủng hoảng tài chính toàn cầu, kéo theo đó là chu kỳ thoái trào của thị trường bất động sản.

Ở Việt Nam, nhà đất sụt giá, giảm ước tính 30-40% chỉ trong thời gian ngắn. Tồn kho bất động sản năm 2012 lên tới trên 100.000 tỷ đồng. Nợ xấu của nhiều doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ tăng vọt. Lạm phát thực sự bùng nổ khiến Ngân hàng Nhà nước phải thắt chặt các chính sách tiền tệ.

Kể từ năm 2012, cơ quan quản lý Nhà nước đã nỗ lực ban hành nhiều chính sách và các gói kích cầu kinh tế nhằm thu hút đầu tư và tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Kết quả, thị trường bắt đầu có những chuyển biến tích cực.

Việc khối doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ được giảm nghĩa vụ tài chính cùng với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được đưa ra đã từng bước giúp thị trường bất động sản Việt Nam dần phục hồi dù tồn kho bất động sản vẫn còn nhiều và chưa được giải quyết hết. Thị trường lúc này đã "ấm dần", "tan băng", có xu hướng đi lên tương đối mạnh mẽ.

Đồng thời, những người quan tâm đến bất động sản chứng kiến sự bùng nổ ở các phân khúc cao cấp và du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ấn tượng nhất là phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, ngôi nhà thứ hai tạo

ra một diện mạo hoàn toàn mới cho các tỉnh thành có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Phòng...

Các tòa nhà cao tầng tại quận 1 dọc bến Vân Đồn thuộc quận 4 hiện lên rõ nét bên sông Sài Gòn. Ảnh : Liêu Lãm.

Giai đoạn 2018 đến nay : Covid-19 và những thách thức

Số liệu mới nhất của World Bank cho thấy nền kinh tế Việt Nam có nền tảng mạnh mẽ và khả năng chống chịu cao, nhờ nhu cầu trong nước và sản xuất định hướng xuất khẩu vẫn ở mức cao trong hai năm trở lại đây.

Theo số liệu sơ bộ, GDP thực tăng khoảng 7% trong năm 2019, gần với tỷ lệ tăng trưởng năm 2018 và Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng cao nhất trong khu vực.

Do hội nhập kinh tế sâu rộng, Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, tác động y tế của dịch bệnh không nghiêm trọng như nhiều quốc gia khác, nhờ có các biện pháp đối phó chủ động ở cả các cấp trung ương và địa phương. Trong quý I, kinh tế vĩ mô và tài khóa ổn định với mức tăng trưởng GDP ước đạt 3,8%.

Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) dự báo GDP Việt Nam đạt mức tăng trưởng 4,1% trong năm 2020. Mặc dù con số này thấp hơn 0,7% so với dự báo tháng 4 của ADB, đây vẫn là mức tăng trưởng cao nhất được kỳ vọng tại Đông Nam Á.

Ngân hàng Thế giới (WB) cũng dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2020 đạt 3,0% và kỳ vọng nền kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi tương đối nhanh chóng và sẽ có tốc độ tăng trưởng 6,8% vào năm 2021.

Giữa giai đoạn khó khăn của nền kinh tế nói chung trong tâm dịch Covid-19, ông Neil MacGregor vẫn tin tưởng vào sự vực dậy của bất động sản tại Việt Nam.

"Covid-19 sẽ còn kéo dài đến cuối năm 2020, nhưng thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi và phát triển lớn mạnh trong giai đoạn tiếp theo 2021-2022, nhờ vào những quyết tâm rất lớn và kịp thời của Chính phủ trong thời gian gần đây", Tổng giám đốc Savills Việt Nam nói.

Văn Hưng

Nguồn : Zing, 24/08/2020

Đại dịch Covid-19 trên thế giới vẫn diễn biến khó lường. Mặc dù mùa hè nắng nóng nhưng coronavirus không hề biến mất mà vẫn lây lan mạnh trong các cộng đồng dân cư. Tính đến hôm nay đã có gần 11,5 triệu người bị nhiễm bệnh trên toàn thế giới với hơn nửa triệu người tử vong. Mỹ vẫn đứng đầu với gần 3 triệu ca nhiễm và 130.000 người chết. Nhiều chuyên gia cảnh báo một làn sóng lây nhiễm thứ hai sẽ xuất hiện với hậu quả nghiêm trọng hơn nhiều so với hồi đầu năm.

Thiệt hại mà Covid-19 gây ra cho thế giới là rất lớn và chưa dừng lại. Việt Nam là một nước may mắn vì đã khống chế được sự lây lan của Covid-19. Dù vậy những thiệt hại của nền kinh tế Việt Nam do Covid-19 gây ra là vô cùng lớn.

Những thiệt hại của nền kinh tế Việt Nam do Covid-19 gây ra là vô cùng lớn.

Như chúng tôi đã phân tích trong các bài viết trước, kinh tế Việt Nam quá phụ thuộc vào ngoại thương (xuất nhập khẩu). Trong một nền kinh tế bình thường thì xuất nhập khẩu bằng 50% GDP là an toàn. Chỉ số đó của Việt Nam hiện nay là 200% - 250% của ngưỡng an toàn. (Xuất nhập khẩu Việt Nam trong năm 2019 là 517 tỉ USD trên GDP hơn 200 tỉ USD). Khi nền kinh tế phụ thuộc quá nặng vào bên ngoài như vậy thì Việt Nam phải gánh chịu những tai họa và rủi ro không do mình gây ra. Tai họa đó là Covid-19. Các kế hoạch và mục tiêu kinh tế của Việt Nam hoàn toàn bị đảo lộn.

Hoang tưởng là căn bệnh không thuốc chữa của Đảng cộng sản Việt Nam. Đúng là trước khi xảy ra đại dịch Covid-19 thì Việt Nam có mọi triển vọng là một quốc gia phát triển mạnh nhất trong năm 2020. Lý do: Thế giới bắt đầu rút lui và tiến tới ngừng hợp tác với Trung Quốc vì Trung Quốc là một quốc gia độc tài, đồng nghĩa sẽ là một mối nguy cho hòa bình thế giới. Các công ty, nhà máy sẽ rút khỏi Trung Quốc và sẽ chuyển sang các nước trong khu vực trong đó có Việt Nam. Sỡ dĩ thế giới ưu ái cho Việt Nam là vì muốn lôi kéo Việt Nam ra khỏi quĩ đạo của Trung Quốc.

Sự li dị giữa thế giới và Trung Quốc là dứt khoát và không thể đảo ngược.

Đảng cộng sản Việt Nam không hiểu điều đó và cũng có thể họ toan tính rằng thế giới sẽ còn phải đối đầu lâu dài với Trung Quốc nên sẽ o bế, chiều chuộng Việt Nam. Covid-19 làm thay đổi tất cả. Thế giới sẽ triệt thoái khỏi Trung Quốc nhanh hơn và Trung Quốc sẽ rơi vào khủng hoảng kinh tế sớm hơn. Đảng cộng sản Việt Nam tính không bằng trời tính, nên dù đã “xoay trục” sang Mỹ và các nước dân chủ nhưng vẫn không chịu thay đổi đất nước về hướng dân chủ, họ vẫn ngoan cố duy trì chế độ độc tài bằng cách tăng cường đàn áp, bắt bớ các tiếng nói bất đồng chính kiến, hậu quả là nền kinh tế Việt Nam sẽ sớm rơi vào suy thoái.

Tính đến cuối tháng 6/2020 đã có đến 7,8 triệu người lao động mất việc. 40 triệu người bị ảnh hưởng do Covid-19. 35.000 doanh nghiệp đã rút khỏi thị trường và 75% doanh nghiệp phải thu hẹp qui mô sản xuất trong quí 1 năm 2020. Trên 12 tỉnh thành tăng trưởng âm trong đó có Đà Nẵng, thủ phủ miền Trung. Một báo hiệu xấu, công ty PouYuen, chuyên gia công giày thể thao xuất khẩu ở thành phố Hồ Chí Minh có quy mô lên tới 62.000 công nhân đã cắt giảm 2.800 lao động và sẽ tiếp tục cho nghỉ việc khoảng 6.000 lao động từ ngày 1 tháng 7 đến hết ngày 31 tháng 7 năm 2020 do không còn việc làm.

Công ty PouYuen đã cắt giảm 2.800 lao động và sẽ tiếp tục cho nghỉ việc khoảng 6.000 lao động…

Chính quyền Việt Nam đã bắt đầu nhận ra sự nghiêm trọng của vấn đề. Hôm 2/7/2020, Bộ trưởng kế hoạch và đầu tư Nguyễn Chí Dũng đề xuất thành lập Ban Chỉ đạo quốc gia chống suy thoái kinh tế sau đại dịch Covid-19. Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc chỉ đạo: Nhiệm vụ phục hồi phát triển kinh tế cấp bách hơn bao giờ hết.

Liệu Đảng cộng sản Việt Nam có thay đổi được tình thế nguy nan của nền kinh tế Việt Nam hay không? Chúng tôi cho là không. Bản chất của các chế độ độc tài luôn mâu thuẫn với dân chủ. Sẽ không có chuyện vừa hợp tác và làm ăn với các nước dân chủ vừa có thể duy trì chế độ độc tài. Trung Quốc là một minh chứng. Thế giới đã thu được rất nhiều lợi ích trong việc hợp tác làm ăn với Trung Quốc nhưng cuộc tình “đồng sàng dị mộng” này cũng đến lúc phải kết thúc. Sự li dị lần này giữa các nước dân chủ với Trung Quốc là dứt khoát và không thể đảo ngược.

Cuộc thư hùng giữa phương Tây và Trung Quốc sẽ sớm chấm dứt với sự co cụm lại của Trung Quốc trước khi tan vỡ. Không có lý do gì để thế giới hợp tác chặt chẽ với một “tiểu Trung Quốc” là Việt Nam. Sự hứa hẹn và giúp đỡ của thế giới dành cho Việt Nam chỉ được thực hiện với một điều kiện là Việt Nam phải dân chủ hóa. Việt Nam phải khác Trung Quốc. Thế giới đã cho Việt Nam rất nhiều thời gian và cơ hội nhưng Đảng cộng sản Việt Nam đã không biết để nắm bắt lấy cơ hội ngàn năm có một đó. 27 công ty lớn của Mỹ đã chọn chuyển sang Indonesia thay vì Việt Nam là một báo hiệu xấu cho nền kinh tế Việt Nam.

Khi các công ty lớn của Mỹ và thế giới không đến Việt Nam thì các công ty từ Trung Quốc sẽ tràn sang Việt Nam mang theo công nghệ lạc hậu và ô nhiễm môi trường. Hàng Trung Quốc sẽ bị đánh thuế cao khi vào Mỹ và EU nên họ sẽ tìm cách bắt tay với các doanh nghiệp Việt Nam để gian lận xuất xứ (hàng Trung Quốc gắn mác Việt Nam). Việc này sớm muộn cũng bại lộ và hàng hóa Việt Nam sẽ ảnh hưởng theo. Cuối năm 2019 Mỹ đã áp thuế 456% lên thép Việt Nam là một ví dụ.

Chúng ta đều biết sau 30 năm “đổi mới” kinh tế Việt Nam đã có những thay đổi tích cực nhưng vẫn chỉ là bề nổi thay vì chiều sâu. Kinh tế Việt Nam phụ thuộc nhiều vào đầu tư nước ngoài (FDI). Các ngành nghề trong nước được ưu tiên là bất động sản, xây dựng, du lịch, nông nghiệp, thủy hải sản, may mặc, da giầy…đều là những ngành nghề cần nhiều lao động chân tay và không cần nhiều kỹ thuật cao. Lợi nhuận và thành quả của kinh tế Việt Nam vì vậy thấp và không bền vững. Mọi chuyện vẫn tốt đẹp cho đến khi đại dịch Covid-19 xảy ra. Cuộc khủng hoảng này là vô cùng nghiêm trọng đối với thế giới, đặc biệt là các nước nhập khẩu nhiều hàng hóa từ Việt Nam như Mỹ, Châu Âu (EU), Nhật…

Nhu cầu tiêu thụ hàng hóa trên thế giới sẽ giảm mạnh vì khó khăn kinh tế và sự thay đổi về tâm lý. Người dân sẽ sống chậm lại thay vì mua sắm và chi tiêu tràn lan như trước Covid-19. Các ngành nghề về dịch vụ sẽ rất khốn đốn. Hàng chục nghìn lao động Việt Nam trên khắp thế giới bị mất việc và đang tìm cách trở về Việt Nam. Sẽ không có thuốc chữa cho nền kinh tế thế giới dù có bơm bao nhiêu tiền đi chăng nữa. Thế giới chỉ có thể hồi phục dần dần sau những cố gắng kiên trì trong nhiều năm. Sự kiện này sẽ khiến nhiều quốc gia thay đổi các dự định mang tầm quốc tế và khu vực. Ảnh hưởng mà Việt Nam bắt đầu thấy được là nguồn tài trợ ODA (Official Development Assistance: Tài trợ Phát triển Chính thức) từ các quốc gia giàu có dành cho những nước đang phát triển như Việt Nam đang giảm sút.

Việt Nam cho biết là 6 tháng đầu năm 2020 chỉ giải ngân được 30% vốn đầu tư công và 10% vốn ODA. Chính phủ đang thúc giục các tỉnh thành nhanh chóng giải ngân nếu không sẽ chuyển sang cho các tỉnh khác. Vì sao có chuyện lạ lùng đó? Bất cứ địa phương nào của Việt Nam cũng cần rất nhiều tiền để đầu tư phát triển kinh tế. Tuy nhiên tham nhũng khiến cho các dự án đầu tư công rất khó giải ngân vì hoa hồng (%) của dự án quá lớn, các địa phương không dám triển khai vì khi thanh tra sẽ không thể giải trình sự thất thoát vì phải “lại quả” cho người ký duyệt vay vốn. Khả năng bị “vào lò” rất cao, nhất là trước kỳ đại hội đảng. Luật pháp chồng chéo, mâu thuẫn giữa các bộ ngành cũng là một lý do khiến các dự án đầu tư công khó giải ngân. Với sự khó khăn về kinh tế của các nước cung cấp ODA (do Covid-19) thì việc giải ngân vốn ODA sẽ ngày càng khó vì họ giám sát chặt chẽ từ lúc phê duyệt dự án đến quá trình thi công.

Việc dồn mọi nguồn lực cho bất động sản là một sai lầm và đang phải trả giá…

Để cứu nền kinh tế Việt Nam thì chính quyền phải hy sinh và chấp nhận sút giảm một số ngành nghề như bất động sản, du lịch…để dành nguồn lực cho các ngành nghề khác như sản xuất, thương mại. Tuy nhiên có thể thấy được là chính quyền không thể để ngành bất động sản đổ bể vì sẽ khiến cho nhiều ngân hàng phá sản theo. Việc dồn mọi nguồn lực và tài chính cho bất động sản đang phải trả giá. Dù muốn hay không thì bong bóng bất động sản cũng sẽ vỡ sau một thời gian, cuối năm nay là sẽ thấy rõ. Hầu hết những người đầu tư vào bất động sản là người có tiền, sau cơn chấn động vì Covid-19 họ sẽ sống chậm lại, bớt tham lam và ham muốn làm giàu để dành thời gian cho sức khỏe và bản thân. Bữa tiệc nào cũng đến lúc phải tàn.

Đảng cộng sản Việt Nam không thể thay đổi và lấy bất cứ một quyết định quan trọng nào vì họ không còn đồng thuận để làm bất cứ việc gì. Thế giới đã thất vọng khi Việt Nam “kiên quyết giữ vững chủ nghĩa Mác-Lênin và con đường đi lên xã hội chủ nghĩa”. Việt Nam không thể nào hòa cùng dòng chảy của thời đại.

Một trật tự dân chủ mới đã hình thành với sự li dị dứt khoát giữa các nước dân chủ và độc tài. Việt Nam chỉ có thể thoát khỏi khủng hoảng kinh tế và vươn lên nếu có dân chủ. Chỉ có một Việt Nam dân chủ mới có thể làm bạn với các nước dân chủ và hội nhập được với thế giới. Đảng cộng sản Việt Nam không muốn và cũng không có khả năng dân chủ hóa đất nước. Chế độ này phải thay đổi để đất nước có tương lai. Chỉ có một kết hợp mới, một lực lượng chính trị mới với một giải pháp mới…mới có thể cứu nguy cho đất nước.

Việt Hoàng

(07/07/2020)

Giá bất động sản từ Đà Nẵng đến Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục tăng giá mạnh từ khoảng giữa năm 2017 đến nay (cuối tháng 3/2018). Đặc biệt tại điểm nóng Đà Nẵng, có những khu vực giá đất tăng lên gấp 4-5 lần. Khu An Thượng, quận Ngũ Hành Sơn, một miếng đất hơn 200 mét vuông được chào bán với giá 45 tỉ đồng (khoảng 2 triệu USD, 1 mét vuông bằng 10.000 USD). Một người bạn có miếng đất 90 mét vuông tại An Thượng 3, mua cách đây hơn 1 năm giá 3,5 tỉ đồng, hiện tại giá của nó là 15,5 tỉ đồng.

Khu An Thượng, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng có một vị trí đẹp và gần biển

Việc giá bất động sản tăng giá cao như vậy chủ yếu là do thổi giá và đầu cơ. Những người tham gia vào thị trường này đều là dân đầu cơ, tức là những người có tiền rảnh rỗi và không (chưa) biết đầu tư vào đâu. Dân thường không có khả năng, kể cả những người có nhu cầu thực sự. Như vậy, tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản như đất nền, chung cư, văn phòng, resort, nghĩ dưỡng… chỉ là một bộ phận nhỏ có điều kiện và kinh tế của xã hội Việt Nam. Dù vậy sự tăng giá liên tục của bất động sản lại có ảnh hưởng lớn đến toàn bộ người dân và nền kinh tế Việt Nam.

Chúng ta hãy cùng nhau tìm hiểu xem những cái được và mất từ việc giá bất động sản tăng giá chóng mặt như thời gian vừa qua.

1. Những cái được :

- Bộ mặt các khu đô thị trở nên khang trang và to đẹp hơn vì được qui hoạch lại một cách đồng bộ và có hạ tầng tốt, nhất là tại các dự án mới. Một bộ phận người dân có điều kiện được sống trong một không gian hiện đại và tiện nghi. Họ có nhiều lựa chọn cho mình và gia đình hơn.

- Một số ngành nghề liên quan đến công nghệ và phụ liệu xây dựng cũng như nội thất nhà ở có cơ hội phát triển như xi măng, gạch, đá, bàn ghế, giường tủ… Tuy nhiên một số ý kiến cho rằng đa số phụ liệu xây dựng và đồ nội thất đều do nhập khẩu, các doanh nghiệp Việt Nam đáp ứng không đáng kể cho chuỗi công nghệ xây dựng này.

- Tạo thêm công ăn việc làm cho người dân. Bất cứ ai cũng có thể tham gia vào thị trường lao động xây dựng. Có chuyên môn thì lương cao, không có chuyên môn thì làm lao động chân tay.

- Khi thị trường bất động sản phát triển thì nhà nước sẽ thu được thêm nhiều thuế, đặc biệt là tiền thuế từ việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư.

2. Những cái mất :

- Bất động sản tăng giá sẽ làm cho việc cải tạo và nâng cấp hạ tầng đô thị trở nên vô cùng đắt đỏ vì phải đền bù giải phóng mặt bằng với giá quá cao. Rất nhiều dự án nâng cấp hạ tầng đô thị gặp trở ngại vì không thể thỏa thuận được giá đền bù. Nhiều dự án mở đường, tiền đền bù chiếm hơn 2/3 tổng số tiền đầu tư. Với sự thiếu minh bạch trong quá trình đền bù giải tỏa nên một số tiền lớn đã bị tham nhũng và thất thoát.

Việt Nam nổi tiếng với những con đường đắt nhất hành tinh như đoạn Kim Liên-Ô Chợ Dừa, 550 mét hết hơn 642 tỉ đồng (28 triệu USD, tức hơn 51 triệu USD/1 km) hay đoạn đường Hoàng Cầu-Voi Phục dài 2,2km hết 7.800 tỉ đồng (342 triệu USD, tức 155 triệu USD/1km). Để so sánh, giá xây dựng trung bình 1 km xa lộ đầy đủ tiện nghi và an toàn tại Pháp là 7 triệu USD, tại Tây ban Nha là 3 triệu USD, đắc nhất là tại Thụy Sĩ với gần 16 triệu/1 km (vì phải xây trên những vùng núi đá hoa cương).

- Trái với nhận định hời hợt của một số người khi cho rằng bất động sản phát triển sẽ kéo theo nền kinh tế phát triển. Điều này không đúng. Bất động sản là hệ quả của nền kinh tế, có nghĩa là khi kinh tế phát triển, người dân kiếm được nhiều tiền thì họ sẽ có nhu cầu mua bất động sản để sinh sống hoặc giữ tiền.

Thị trường bất động sản Việt Nam không ổn định và không bền vững vì không có khách hàng tiềm năng, là những người lao động bình thường, vốn chiếm số đông. Khách hàng của thị trường bất động sản như đã nói ở trên, chỉ bao gồm một tầng lớp nhỏ có tiền, các dự án chủ yếu bán đi bán lại giữa các nhà đầu cơ với nhau. Chỉ cần thị trường đóng băng là hết giao dịch vì các nhà đầu tư… hết tiền.

Đây cũng là một hình thức "bán nước" trá hình vì chỉ những "cư dân bất hợp pháp" Trung Quốc mới đủ khả năng bỏ tiền ra mua để "hợp thức hóa" sự hiện diện của họ trên lãnh thổ Việt Nam, đặc biệt là tại những địa điểm "đắc lợi" hay "phong thủy hài hòa" như dọc các trục lộ giao thông, trong trung tâm thành phố, dọc bờ biển, quanh những hải cảng và giang cảng, hoặc cạnh những trung tâm hay vị trí có thắng cảnh đẹp và nổi tiếng của Việt Nam.

- Bất động sản tăng giá làm nền kinh tế phát triển chậm lại vì các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh có nhu cầu thực sự về nhà xưởng, kho tàng, bến bãi sẽ gặp khó khăn khi phải thuê hoặc mua lại bất động sản với giá cao.

Trong khi đó, đáng lẽ số tiền này dành để đầu tư vào thiết bị máy móc. Việc những doanh nhân làm ăn chân chính thường xuyên gặp phải đủ các thứ phiền hà từ bộ máy nhũng nhiễu của chính quyền trong khi việc kinh doanh bất động sản lại quá dễ dàng và thu lợi cao. Điều này khiến các doanh nghiệp kinh doanh và sản xuất chán nản và quay sang đầu tư vào bất động sản. Hậu quả cuối cùng là không mấy ai đầu tư vào sản xuất nên mọi mặt hàng đều phải nhập khẩu kể cả nông sản thực phẩm. Chảy máu ngoại tệ và nền kinh tế phụ thuộc vào nhập khẩu sẽ sinh ra lạm phát và mất cân bằng nghiêm trọng, hậu quả là khôn lường cho nền kinh tế Việt Nam.

- Bất động sản đã và đang tạo ra nhiều hệ lụy nguy hiểm cho xã hội Việt Nam. Do mối lợi khủng khiếp mà bất động sản đem lại cộng thêm chính sách về đất đai mù mờ, nhất là việc hiến pháp Việt Nam đến nay vẫn không công nhận quyền sở hữu đất đai của người dân đã khiến các quan chức nhà nước cấu kết với các thế lực tài phiệt thu hồi đất vô tội vạ của người dân với giá rẻ mạt để làm dự án hoặc phân lô bán nền.

Hàng triệu dân oan mất đất trên khắp đất nước đang phải sống lang thang vật vờ với những tiếng oán than ngút trời. Rất nhiều nhà tỉ phú, triệu phú đôla giàu lên nhờ đất đai. Sự giàu có vô độ của những người làm giàu từ đất đai khiến họ chi tiêu thả phanh và làm ảnh hưởng tiêu cực đến giá cả các loại hàng hóa tiêu dùng cũng như các dịch vụ cơ bản phục vụ người dân. Hố ngăn cách giàu nghèo càng lớn thì sự bất mãn và đối kháng càng cao và có nguy cơ làm bùng nổ xã hội.

- Bất động sản tăng giá quá cao làm suy giảm niềm tin của người dân vào tương lai. Khi giá lương trung bình của người dân Việt Nam vẫn còn thấp như hiện nay thì giấc mơ sở hữu một ngôi nhà hay một căn hộ tử tế mãi mãi là một giấc mơ xa vời.

Khi không có niềm tin và mọi ước mơ vào tương lai bị thui chột, khi ước mơ chính đáng và giản dị để có "ngôi nhà và những đứa trẻ" bị gạch bỏ thì làm sao người dân có thể yên tâm làm việc và cống hiến ?

Một số người, nhất là thanh niên không còn động lực để làm ăn chân chính mà sẵn sàng phạm pháp để sớm có tiền và "đạt được" giấc mơ của mình. Khi người dân phải lừa đảo hay phạm tội để có tiền mua sắm nhà cửa thì chất liệu nền tảng cấu tạo xã hội Việt Nam coi như đã đổ vỡ hoàn toàn.

- Sự tham gia sâu và nhiệt tình của các ngân hàng Việt Nam vào thị trường bất động sản là thấy rõ và chính điều đó sẽ đe dọa tính ổn định của các ngân hàng mỗi khi có biến động về thị trường này. Nhiều ngân hàng đã mất khả năng thanh toán dẫn đến việc bị sát nhập hoặc ngân hàng nhà nước phải bỏ tiền ngân sách ra mua lại với giá 0 đồng (ngân hàng vỡ nợ). Có nhiều lý do trong đó lý do quan trọng là khối nợ xấu từ bất động sản. Khi gần như toàn bộ nguồn tín dụng từ ngân hàng và cả ngân sách đều dành cho bất động sản thì nên kinh tế sẽ èo uột và không có tương lai, rất khó phát triển một cách lành mạnh.

Kết luận

Sỡ dĩ thị trường bất động sản tăng giá liên tục là do chính sách vĩ mô của nhà nước. Chưa có một lĩnh vực nào thông thoáng và dễ dãi như kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Không cần biết nguồn tiền từ đâu ra, không phải đóng đủ các loại thuế như khi kinh doanh các mặt hàng khác. Những đại gia cấu kết với những quan chức tham nhũng để sở hữu bao nhiêu đất đai cũng được, kiếm tiền dễ nhất, nhanh nhất và hợp pháp nhất… Các yếu tố này khiến bong bóng thị trường bất động sản của Việt Nam phình to và không biết sẽ nổ bùng vào lúc nào.

Trong khi đó, chỉ cần đánh thuế những ngôi nhà hoặc căn hộ thứ hai trở lên là thị trường bất động sản có thể giảm nhiệt ngay lập tức. Không phải chính quyền Việt Nam không biết điều đó, dự định đánh thuế người có nhiều bất động sản đã được soạn thảo từ lâu nhưng vì các nhóm lợi ích quá mạnh nên luật này không thể thông qua và áp dụng.

Câu hỏi được đặt ra là khối lượng tiền khổng lồ thu được từ thị trường bất động chui vào túi ai ? Rất dễ trả lời. Tất nhiên chúng chui vào túi của những nhóm lợi ích có khả năng vẽ ra chính sách về qui hoạch đô thị, sau đó là các nhà tài phiệt có tiền và có quan hệ mật thiết với các nhóm lợi ích trên. Số tiền này đã được chuyển ra nước ngoài để đầu tư vào các lĩnh vực an toàn hoặc bất động sản, chủ yếu là Mỹ và các nước Phương Tây dân chủ.

Còn những người dân có chút tiền đầu tư vào bất động sản thì sao ? Những người này cần phải tỉnh táo vì số tiền có được của nhiều người là do tích lũy, chắt góp hoặc kinh doanh trong nhiều năm. Bất cứ sự đổ vỡ nào của thị trường bất động sản cũng khiến nhà đầu tư mất mát rất lớn. Không có bất cứ một mặt hàng nào là tăng giá mãi mãi, tất cả đều theo hình sin, có lúc lên và có lúc xuống. Ngay cả nền kinh tế hùng mạnh nhất thế giới là Mỹ cũng đã gánh chịu cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2007 và sau đó lan ra toàn thế giới.

Những người kinh doanh bất động sản không nên vay mượn ngân hàng hoặc xuống tiền tất tay cho các phi vụ tưởng là thắng lớn và ngon ăn. Nên đầu tư 2/3 số tiền của mình có, còn 1/3 tiền mặt nên giữ để phòng thân. Không nên tham. Sau đỉnh cao sẽ là vực sâu.

Việt Hoàng

(11/04/2018)